¿Qué buscar al comprar un apartamento? Comprobación de documentos y limpieza legal del apartamento

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Cualquier transacción en forma de compraventa implica una liquidación en efectivo. Muebles, un abrigo de piel, vegetación en el mercado de la abuela: una cierta cantidad de billetes fluye de una billetera a otra. Y siempre existe el riesgo de que los productos que tanto le costó ganar no sean de la calidad que esperaba, o incluso quedarse sin ellos si el vendedor es un estafador. Incluso con un precio de compra pequeño, la pérdida de unos cuantos billetes puede causar una profunda frustración, pero ¿y si hablamos de millones? Por ejemplo, al comprar un apartamento o una casa? Aquí es donde debe verificar cien veces antes de proceder con el cálculo final.

¿Nuevo o reventa?

La probabilidad de adquirir una vivienda "con equipaje" (deudas por un departamento comunal, propietarios de acciones no registrados y otros matices similares que posteriormente pueden interferir con la vida normal en metros cuadrados personales) es posible al comprar bienes inmuebles que anteriormente pertenecían a alguien, la llamada vivienda del fondo secundario. Al decidir sobre un acuerdo de este tipo, debe saber con certeza qué buscar.atención al comprar un apartamento o casa del propietario anterior o su representante. El riesgo de obtener una demanda inútil en lugar de una vivienda y, como resultado, quedarse sin su propio rincón y sin dinero al comprar una propiedad secundaria es bastante alto.

Una opción más confiable es comprar un apartamento en un edificio nuevo. Sobre todo si la casa ya ha sido puesta en marcha y está en fase de liquidación. En este caso, la lista de documentación de vivienda requerida para la verificación es mucho más corta. Pero incluso aquí, no sería superfluo obtener asesoramiento sobre la compra de un apartamento de un desarrollador de un abogado experimentado, ya que cualquier transacción tiene sus propias trampas. Y en el caso de bienes raíces, cuando se trata de montos bastante significativos, debe tener mucho cuidado.

Peligros de un apartamento limpio

Hoy en día, la forma más barata de adquirir bienes raíces es participar en la construcción compartida. En este caso, puede ahorrar hasta un 30% del costo real del apartamento. Pero el riesgo, después de años de encontrar un páramo cubierto de maleza en el sitio del pozo, también es bastante alto. Cómo comprar un apartamento en construcción compartida: es mejor averiguarlo antes de reunirse con el desarrollador, para no firmar un acuerdo que no brinde ninguna garantía en la etapa de obtención de las llaves de la vivienda. Sin embargo, incluso el documento más confiable, certificado por un notario, no protege contra pérdidas en ciertos casos. El desarrollador puede declararse en bancarrota, no recibir el permiso para construir una casa en el tiempo señalado, y el dinero se depreciará para el momento en que se recolecten todas las firmas y sellos. Los fondos de los accionistas a veces desaparecen en una dirección desconocida. A la hora de decidir la compra de una vivienda incluso antes de su construcción, los compradores deben recordar que, en la mayoría de los casos, si el promotor tiene problemas imprevistos, lo máximo con lo que se puede contar es con recibir la condición de titular de interés engañado, pero no la vivienda en sí..

Cuando una casa en construcción ya se ha erigido bajo un techo, la probabilidad de una mudanza rápida a la propia vivienda es mucho mayor que en el caso de su adquisición en la etapa de excavación de un pozo de cimentación. Dónde comprar un apartamento, todos tienen derecho a decidir por sí mismos, pero el deseo de ahorrar dinero no siempre está justificado. A menudo, convertirse en accionista para la construcción de un edificio residencial es como adquirir un cerdo en un golpe. Dinero dado, pero no bienes.

Si la casa se construye y se pone en funcionamiento con la documentación técnica aprobada, debe verificar personalmente que lo que está escrito en el papel es real. Compare el diseño que tiene ante sus ojos con el de diseño, la cantidad de metros cuadrados de área total y utilizable, los derechos del desarrollador para vender un área específica. No será superfluo verificar si alguien ya está registrado en el nuevo apartamento. Vender la misma casa dos veces a diferentes personas no es un nuevo tipo de estafa.

Pedigrí existente

Nadie es inmune a tal desarrollo de eventos con la adquisición de su propia vivienda. Verificar la pureza legal de un apartamento puede llevar mucho tiempo, pero no debe descuidarlo. Rastree la lista de propietarios anteriores de bienes inmuebles, la duración de su estadía en la dirección especificada, estado civil, disponibilidadniños y otros parientes cercanos es difícil, pero posible. En este sentido, puede obtener información relevante y ayuda real en varias instituciones estatales: el servicio catastral, la oficina de pasaportes, etc. La información completa es necesaria para que en la etapa de completar la transacción o después de mudarse de repente resulte que no todos los metros cuadrados del apartamento pertenecían al vendedor. Parte del espacio habitable y, a veces, habitaciones individuales, pueden ser propiedad de otras personas. Pueden reclamar sus derechos sobre estos medidores en cualquier momento. Y sus reclamos están más protegidos por la ley, en contraste con el deseo del comprador de poseer completamente los medidores pagados.

Qué más buscar al comprar un apartamento: la documentación técnica. A menudo, los residentes realizan reparaciones con la remodelación de la cocina, el pasillo y las habitaciones. Derriban muros de carga, combinan un baño o, por el contrario, comparten una sola habitación. Con problemas de índole legal, cuando está en juego el derecho de propiedad, no son comparables las sanciones de la BTI en caso de encontrarse un rediseño del trazado. Pero también pueden traer muchos problemas. En cualquier caso, indudablemente conducirán a un gasto de efectivo adicional. Penalización, corrección de violaciones en forma de revisión no planificada: el desarrollo más probable de los eventos.

El pasado oculto de la secundaria

Además de la información que al vendedor le gustaría ocultar hasta que se complete la transacción, hay muchas trampas que a menudo son difíciles de adivinar. A qué prestar atención cuandocomprar un apartamento, además de los matices enumerados? Por ejemplo, por una posible violación de la ley durante la privatización de los bienes inmuebles adquiridos.

En los años 90 del siglo pasado, entró en vigor una ley según la cual todas las personas registradas en un determinado espacio habitable tenían derecho a sus propios metros cuadrados. Se aplicaba a todos, incluidos los niños pequeños, los ex cónyuges que permanecían registrados en el mismo apartamento, un pariente temporalmente ausente, por ejemplo, un preso de larga duración. No todos los miembros de la familia figuraban en la documentación de privatización. Pero, después de un tiempo, podrían quejarse de que fueron engañados en ese momento.

El siguiente matiz es una donación o un contrato de alquiler. Como regla general, los parientes enemistados rara vez son informados sobre tales operaciones. La verdad puede salir a la luz, tiempo después, tras la compra de la polémica vivienda. Pero la sorpresa más común que puede encontrar al comprar una propiedad es un apartamento con facturas de servicios públicos atrasadas. Aquí, el problema se puede detectar antes de firmar el contrato, y es importante que el comprador acuerde con el vendedor cómo resolverlo. Por regla general, se extingue reduciendo el costo de la vivienda. Pero cada caso es diferente.

Información más confiable

No toda la genealogía fiable de este o aquel inmueble se encuentra en los documentos oficiales. En ellos no se encuentran familiares ocultos, posibles solicitantes de vivienda. Además, los pagos de servicios públicos no pueden ser realizados por los propietarios de viviendas, sino por personas completamente diferentes.las personas a quienes se les prometió. El esquema es el siguiente: los propietarios de apartamentos de edad avanzada firman un acuerdo con parientes lejanos o trabajadores sociales de que después de su muerte obtendrán el área, pero aquellos que necesitan pagar el apartamento comunal ahora. Transfieren regularmente dinero a la sociedad gestora, según el contrato, y consideran la vivienda casi propia. Sin tener en cuenta dicho acuerdo, los herederos directos después de la muerte de los ancianos intentan deshacerse del regalo poco confiable. Se está tramitando la compraventa del apartamento, pero ya hay dos solicitantes para el mismo.

Existe la forma más confiable de conocer todos los peligros posibles que pueden eclipsar la alegría de comprar una casa: obtener información sobre sus antiguos propietarios de los vecinos en el porche o chismes en el jardín. Si el apartamento fue propiedad de los mismos propietarios durante bastante tiempo, no se pueden ocultar secretos a los que viven cerca. La información recibida de ellos no se puede encontrar en ningún documento al comprar un apartamento. De repente, alguien de la familia del vendedor es un enfermo mental o una persona discapacitada que no puede disponer de forma independiente de su propiedad, y el tutor no considera necesario respetar sus derechos. Si la nueva vivienda es peor que la anterior, la transacción podrá cancelarse a solicitud de las autoridades de tutela. Por lo tanto, tampoco se debe descuidar la información de los vecinos.

El mejor agente inmobiliario es el comprador mismo

Es importante recordar lo siguiente: ninguna remuneración al intermediario lo hará más atento al verificar los documentos para la compra de la vivienda, excepto en los puntos especificados en el contrato. Por lo tanto, girandopara la asistencia a los agentes inmobiliarios, es necesario indicar claramente su responsabilidad ante su empleador, si de repente algo sale mal y se interrumpe el trato. Comprar un apartamento a través de una agencia es otra empresa bastante arriesgada. Además, es muy caro. El agente inmobiliario no recopila información sobre el pasado de los antiguos propietarios, no intenta proteger a su cliente en el futuro. Solo compara los datos de vivienda con los que tienen las estructuras oficiales. Y solo después del registro de la factura de venta y el pago de bienes inmuebles, así como la remuneración al agente, pueden aparecer posibles solicitantes del apartamento comprado. En plus absoluto habrá un agente inmobiliario. Y los propietarios anterior y nuevo se sumergirán en una serie de litigios.

Comprar un apartamento sin intermediarios también está plagado de dificultades imprevistas, si no tiene suficiente información sobre todas las posibles sorpresas asociadas con el papeleo, la transferencia de dinero y otras sutilezas de la transacción. Pero entre estas deficiencias visibles hay una ventaja significativa: nadie defenderá sus intereses con tanto celo como el que compra para sí, el que paga. Basta con contar con el apoyo de un asesor experimentado que podrá informarle sobre todas las complejidades de la operación, y el apartamento que compre se verificará de la manera más exhaustiva.

Los estafadores están alerta

Vender el apartamento de otra persona es una de las estafas inmobiliarias más comunes. Los estafadores experimentados tienen documentos falsos para la vivienda en sí, un poder notarial mediante el cualfacultados para realizar una transacción, a menudo se ven mejor que los reales. En el campo de la compraventa, el alquiler de bienes inmuebles, trabajan estafadores altamente profesionales, que conocen bien todos los entresijos del sistema legal sobre este tema. Solo un poder notarial es lo primero que debe alertar al comprador. Por qué el propietario no vende su vivienda él mismo, cómo se puede contactar con él al menos para que confirme personalmente la autoridad del intermediario. En cualquier caso, la verificación de documentos al comprar un apartamento, comenzando con un poder notarial, no puede evitarse ante un notario. Debe confirmar la autenticidad del documento, verificar su validez. Lo mejor es acudir al notario que emitió este poder.

El siguiente truco de los estafadores es un pasaporte falso. Los propietarios de viviendas se encuentran en un largo viaje de negocios o de vacaciones, y su área es administrada por extraños que obtuvieron muestras de los documentos originales o incluso los originales mismos. Hay muchos esquemas criminales que los estafadores pueden usar. No te olvides de los agentes inmobiliarios negros. Por lo tanto, al planificar la compra de una vivienda, es mejor consultar a un abogado y mantener un estrecho contacto con él durante toda la transacción. Es capaz de dar consejos prácticos sobre cuándo es mejor comprar un apartamento, centrándose en la demanda actual del mercado inmobiliario.

Documentación bajo el microscopio

No importa cuán atractivas sean las condiciones del trato y el precio favorable, no debe apresurarse a pagar. Primero debe recopilar segundas copias o copias de todos los documentos sobre la vivienda, sus propietarios e ir con todos los papeles al notario. Si bienes raíces enentre los propietarios hay familiares menores, el abogado le indicará cómo anotar correctamente la cláusula para ellos en el contrato. Además, recomendará qué autoridades visitar, qué certificados obtener para que no se vulneren los derechos de los niños pequeños y nadie pueda invalidar después la compraventa de un apartamento.

El consejo útil de un abogado ayudará en la implementación de la factura de venta, si los propietarios son cónyuges con diferentes partes de propiedad de la propiedad, o el apartamento es propiedad de uno solo de ellos, y el segundo sólo está registrado en él. En este caso, cómo redactar correctamente los documentos y qué recibos obtener; nuevamente, no puede prescindir de un notario. Incluso si el propio comprador es un profesional en asuntos legales, cada documento que certifique la autenticidad de la transacción debe verificarse cuidadosamente para que no haya errores al escribir la dirección, los datos del vendedor y del comprador, la fecha, el monto y otros detalles esenciales.

Lucha por el valor

Lo que debe buscar al comprar un apartamento, además de los puntos ya enumerados, es la cantidad de dinero gastado en los documentos y realmente entregado a manos de la factura de venta. Es más rentable para el vendedor declarar en la declaración de la renta (y la venta de viviendas se encuadra en esta disposición) un menor valor de la transacción, ya que tendrá que pagar impuestos sobre la misma. Lo principal es que la cantidad especificada no debe ser inferior al mercado en un 20-30%, ya que esto puede generar sospechas en las autoridades de inspección. Si se prueba el momento de colusión entre el vendedor y el comprador, este último puede convertirse endemandados en un caso de fraude administrativo.

Es beneficioso para el vendedor indicar una cantidad menor, y puede solicitar este servicio al comprador.

No deberías estar de acuerdo por muchas razones:

• En primer lugar, tal concesión realmente viola la legislación vigente y está cargada de consecuencias.
• En segundo lugar, el comprador tiene derecho a devolver alrededor del 13% del importe gastado en la compra de la vivienda. La oportunidad correspondiente está regulada por el Código Tributario.
• En tercer lugar, si la transacción es impugnada posteriormente por una de las partes y declarada inválida, el vendedor tiene derecho a devolver al comprador solo la cantidad indicada en los documentos. La víctima no podrá probar lo contrario cuando en el contrato se prescriba determinada figura.

Cálculo inteligente

Y el último gran peligro que puede esperar tanto al vendedor como al comprador es el acuerdo final. Las dificultades de elegir (comprar vivienda principal o secundaria) han quedado atrás, el marco de tiempo se determina cuándo es mejor comprar un apartamento, la prueba de recopilar y verificar todos los documentos, acumular la cantidad requerida u obtener un préstamo de un banco se ha completado. Y todo puede colapsar en el último momento, si no vas a lo seguro con la transferencia de dinero. Puede llevarse a cabo transfiriendo la cantidad requerida de billetes a manos del vendedor, o transfiriendo a una cuenta bancaria, que es más segura. Si estamos hablando de una gran cantidad, generalmente tienen miedo de meterse con el efectivo. Sin embargo, si una de las partes prefiere este método particular de pago, el dinero puede sertransferencia mediante el alquiler de una caja de seguridad, de la cual tienen derecho a recoger a quien presente ciertos documentos, emitidos al comprar un apartamento. Su lista es revisada por un especialista de la institución. También garantiza su autenticidad. Todos los matices tanto de este tipo de cálculo como del no efectivo se pueden encontrar en el banco.

Lo que más es importante recordar en la etapa del pago final del costo del apartamento es no confundir el monto del depósito y el anticipo, ya que tienen diferentes propósitos y opciones de devolución si la transacción no pasar por alguna razón. El monto del anticipo se tiene en cuenta en el cálculo final, pero el depósito no. O se devuelve al comprador si la compra fue exitosa, o se queda con el vendedor si la operación fracasó sin motivo alguno. En cualquier caso, el depósito permanece con la parte perjudicada en caso de interrupción de la transacción.