2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24
Hoy en día, el seguro de responsabilidad civil es muy común. Se asigna legalmente a todos los relacionados con instalaciones peligrosas (transporte, construcción, etc.), la responsabilidad por posibles daños a otras personas u organizaciones.
Desde 2014, los desarrolladores de complejos de apartamentos múltiples están obligados a asegurar su responsabilidad civil frente a los compradores (es decir, frente a los accionistas). Es cierto, con algunas reservas: los proyectos de construcción deben cumplir con las normas de la ley FZ-214, y el permiso para realizar trabajos de construcción no se recibió antes de 2014.
Marco normativo
Todas las formalidades legislativas sobre el seguro de responsabilidad civil del desarrollador están prescritas en 214-FZ:
- El artículo 15.1 está dedicado a asegurar las obligaciones de una empresa constructora mediante una garantía bancaria;
- El artículo 15.2 revela las condicionesseguro de responsabilidad civil del constructor.
¿Qué hay de nuevo?
Gracias a las condiciones creadas, los desarrolladores tienen derecho a celebrar acuerdos con participación accionaria (DDU), y los apartamentos se venden solo con seguro.
El seguro obligatorio para desarrolladores existe en dos formas:
- Mediante aval bancario (sujeto a determinadas condiciones).
- Mediante la redacción de un contrato de seguro de responsabilidad civil.
Además, el promotor tiene derecho a celebrarlo tanto con la Mutualidad de Promotores (OVS), como con cualquier compañía de seguros. Este procedimiento se lleva a cabo solo a su cargo y (¡condición obligatoria!) Antes de firmar el primer acuerdo de participación accionaria (DDU). Cada accionista debe estar familiarizado con los términos y condiciones del seguro.
Rosreestr ha sido designada como la autoridad supervisora sobre las acciones de las empresas constructoras en el campo legal. Por lo tanto, las DDU sin seguro de responsabilidad del desarrollador simplemente no están registradas.
Conceptos básicos
Los beneficiarios de cualquiera de los tipos de seguros anteriores son accionistas. En caso de siniestro asegurado, reciben una compensación económica. El beneficiario podrá ser sustituido en los términos del contrato. El asegurador debe ser notificado de ello por escrito.
Evento asegurado: declaración de quiebra del desarrollador o violación de cualquiera de sus obligaciones al transferir el objeto terminado al accionista. Además, el incumplimiento debe serconfirmado en juicio (según el escrito de demanda del accionista). Esta puede ser una decisión para recuperar garantías o una decisión de un tribunal de arbitraje para declarar en quiebra al desarrollador, así como para abrir una licitación para la gestión externa, un extracto del registro sobre la devolución de fondos: composición, monto y secuencia de ejecución.
Beneficio mínimo del seguro: la cantidad calculada a partir del precio del contrato de acciones. Pero no puede ser menor que el producto del área del apartamento por el costo promedio por metro cuadrado de vivienda en una determinada región.
El plazo del contrato de seguro se establece en función del momento de la construcción de la casa. Por lo general, se indica en la documentación del proyecto y en el acuerdo de participación.
Contrato de seguro
El contrato de seguro del desarrollador comienza desde el momento del registro estatal del acuerdo de participación accionaria y es válido hasta la fecha de transferencia de las instalaciones residenciales especificada en el DDU.
El contrato de seguro debe estipular el derecho del beneficiario a recibir una compensación del seguro por un evento que ocurra a más tardar dos años después de la fecha de transferencia del local residencial especificado en el acuerdo de participación compartida.
El promotor está obligado a celebrar contratos de responsabilidad civil para todos los locales del edificio en construcción, y antes de la apertura del primer contrato con el accionista, y no antes del inicio de los trabajos de construcción. Los abogados recomiendan que los accionistas primero se familiaricen con la lista de compañías de seguros para asegurar a los desarrolladores, para no meterse en problemas.
El monto mínimo del seguro se calcula multiplicando el metro cuadrado del valor promedio de mercado de la vivienda por el área del objeto compartido.
Protección mejorada
Así, el seguro del desarrollador protege los intereses de los accionistas, junto con otras disposiciones del 214 de la Ley Federal. Al mismo tiempo, el énfasis está en la seguridad de los fondos invertidos en la construcción. Es decir, en caso de incumplimiento por parte del desarrollador de sus obligaciones, el pago de un seguro dinerario, así como una prenda de terreno, actúa como medida para asegurar la compensación del posible daño.
El pago de la indemnización está a cargo del asegurador. Puede ser una compañía de seguros, un banco o una Mutualidad de Seguros, es decir, el garante elegido por el desarrollador. Una garantía bancaria es un placer muy costoso hoy en día, y no todas las instituciones de crédito brindan dicho servicio. Por lo tanto, la mayoría de las veces, los desarrolladores recurren a una compañía de seguros o a una OBC.
Seguro de responsabilidad civil del constructor: compañías de seguros
El desarrollador está obligado a celebrar un contrato de seguro de responsabilidad del desarrollador (según 214-FZ) con el Reino Unido antes del registro estatal del primer acuerdo de participación accionaria. Además de contar con licencia para este tipo de actividad, se debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Trabajar en el campo de los seguros durante al menos cinco años.
- Tener fondos propios por un monto de más de 400 millones de rublos, con una cartacapital de al menos 120 millones de rublos.
- No tiene motivos para el procedimiento de quiebra del Reino Unido.
- Cumplir con las condiciones de estabilidad financiera especificadas en la legislación de seguros durante seis meses.
- No le den al Banco Central una razón para nombrar una administración interina.
- No tienen pretextos para que un tribunal arbitral inicie cualquiera de los procedimientos concursales.
El seguro de responsabilidad civil de constructores (compañías de seguros admitidas a esta actividad, su lista, el Banco Central publica anualmente en su sitio web), según muchas aseguradoras comerciales, está asociado a altos riesgos, ya que este negocio no tiene ingresos transparentes y gastos.
Lista de circuitos integrados elegibles para el seguro de responsabilidad civil del desarrollador
En el Banco Central de la Federación Rusa, se está formando un fondo de compensación a expensas de las contribuciones de los desarrolladores, del cual se asignarán fondos para la finalización de las instalaciones o la compensación por pérdidas a los accionistas.
Solo hay 16 empresas de este tipo este año:
- VSK Sociedad Anónima de Seguros;
- Regional Insurance Company LLC;
- Sociedad Anónima "Grupo de Seguros "UralSib";
- Ingosstrakh Insurance Public Joint Stock Company, y otros.
La lista de compañías de seguros para asegurar a los desarrolladores no es permanente. El Banco Central lo actualiza todos los años.
Requisitos para Mutua de Seguros
Seguro del constructor prescrito por el artículo 15.2214 de la Ley Federal, habilita a una organización constructora a participar en la Sociedad Mutua de Seguros. ¿De qué se trata?
Esta es una organización sin fines de lucro cuya actividad principal es el seguro de todos los intereses de propiedad de cada uno de los participantes sobre la base del seguro mutuo.
La base legal para la creación de dicha organización está prescrita en el Código Civil, artículo 968, y las actividades de la empresa están reguladas por la Ley No. 286-FZ "Sobre Mutualidad de Seguros", que entró en vigor el 29 de noviembre de 2007
El seguro de responsabilidad civil del constructor se produce sobre una base recíproca, mediante la puesta en común de los fondos aportados. Al mismo tiempo, la legislación no prevé la distribución de los montos resultantes de la renta neta entre los miembros de la comunidad. El objetivo de la OBC es la creación de una reserva de seguro mediante la acumulación de fondos. Puede utilizarse en caso de quiebra o cumplimiento deshonesto de las obligaciones de uno de los desarrolladores (es decir, para pagar a los accionistas sus aportes).
Mecanismo no resuelto
Los últimos dos años y medio desde la publicación de la ley han demostrado la inconsistencia de los métodos elegidos, su incapacidad para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del desarrollador con los accionistas. Los pagos del seguro no le permiten devolver los fondos realmente invertidos. Por lo tanto, las reformas a la ley, que entraron en vigor en enero de este año, obligaron al desarrollador a pagar una cantidad especialmente calculada al Estadofondo de compensación de construcción de capital. Las deducciones se hacen de cada acuerdo de participación accionaria recién concluido. Los fondos del Fondo se pueden utilizar para completar el trabajo de construcción de instalaciones problemáticas o para pagar una compensación a los accionistas, si el desarrollador se declara en quiebra.
Otra enmienda a la ley fue una alternativa al seguro para desarrolladores. Estas son las llamadas cuentas de depósito en garantía. A través de ellos, el banco, como intermediario, paga a los accionistas.
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