¿Cómo vender un apartamento por su cuenta? Impuesto por el apartamento vendido. Venta de inmuebles sin intermediarios

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

¿Es posible vender inmuebles sin intermediarios? Para responder a esta pregunta, es necesario comprender las razones por las cuales los propietarios de bienes raíces recurren a ellos. Al recurrir a los servicios de agencias, muchas personas creen erróneamente que asume la responsabilidad total del apartamento comprado con su ayuda. Esta razón para recurrir a los servicios de intermediación no tiene sentido. De acuerdo con la ley, el contrato de venta se celebra entre el vendedor y el comprador, y la oficina de bienes raíces es solo un intermediario. No asume ninguna responsabilidad legal o financiera. Esto debe estipularse en el contrato de servicio entre el cliente y la agencia. En el mejor de los casos, podrá representar los intereses del vendedor en procedimientos judiciales.

Muchos usan los serviciosintermediarios para evitar imprevistos o estafadores. Al saber cómo vender un apartamento por su cuenta, es decir, todas las amenazas y sutilezas en cada etapa de la transacción, puede protegerse lo más posible y prescindir de la ayuda de una agencia.

Re altor hace un trabajo laborioso, por lo que la tarifa del profesional es alta. Pero un gran porcentaje de personas que están dispuestas a esforzarse y ahorrar dinero siguen recurriendo a los servicios de intermediarios. Solo hay una razón: no saben cómo vender un apartamento sin un agente inmobiliario. Habiéndose familiarizado con todas las etapas del procedimiento para comprar un apartamento, puede prescindir de servicios intermediarios de manera segura.

Primeros pasos: cómo evaluar, poner en venta y organizar una visita a un apartamento

¿Cómo vender un apartamento por su cuenta y por dónde empezar? Antes de la transacción, debe realizar los tres primeros pasos para la venta de cualquier propiedad:

1. En primer lugar, debe establecer el precio correcto para el apartamento. Para hacer esto, debe estudiar ofertas inmobiliarias similares. Con la ayuda de los periódicos publicitarios, Internet, encuentre anuncios de venta de apartamentos en la misma área de la ciudad con parámetros aproximadamente similares: estado, área, ubicación y otros. Puede llamar a varias opciones similares y aclarar todos los detalles con más detalle, así como preguntar cuánto tiempo se vende el apartamento. Al formar el costo, se debe tener en cuenta que el comprador puede negociar. Por lo general, la negociación es de hasta el 5% del precio deseado.
2. Habiendo establecido el costo aproximado del apartamento, debe atraer la atención de tantos compradores potenciales como sea posible. debe ser archivadoun anuncio en publicaciones publicitarias populares, periódicos gratuitos, colóquelo en páginas de Internet y péguelo en tableros especiales con información. El anuncio debe contener brevemente toda la información sobre el apartamento y un número de teléfono para contacto. Para evitar que los compradores potenciales llamen durante todo el día, puede especificar un horario específico para las llamadas. El anuncio debe actualizarse con la mayor frecuencia posible.



3. Todos los vendedores, y especialmente las mujeres interesadas en cómo vender un apartamento, necesitarán asesoramiento en esta etapa. Las visitas de los clientes deben tratarse con precaución:

• para concertar citas durante el día, preferiblemente en un día libre;
• estar en la reunión preferiblemente junto con alguien que conozcas;
• retira objetos de valor y dinero de lugares destacados;
• nunca muestre documentos originales antes de la transacción, solo fotocopias.

Recibir un depósito

No es necesario apresurarse a eliminar los anuncios de venta, de repente una persona cambia de opinión y el vendedor perderá un cliente potencial. Habiendo acordado un precio, es necesario ofrecer al comprador un pago por adelantado. Aquellos que están involucrados de forma independiente en la transacción y están estudiando cómo vender un apartamento sin un agente inmobiliario deben saber: legalmente, este momento se puede formalizar de diferentes maneras: escriba un acuerdo anticipado (un recibo para recibir un anticipo) o redacte un preliminar acuerdo sobre un depósito. Para mayor comodidad y seguridad, este contrato de compraventa debe incluir una descripción completa del objeto que se vende y los términos del anticipo. Entonces, en caso de rechazo de la transacción, el comprador estará obligado a reembolsar másy sanciones.

¿Cómo se redacta un contrato de compraventa?

El paso principal en este proceso es redactar un contrato de compraventa correcto, que debe estar listo 2 o 3 días antes de la hora señalada para la transacción. Se selecciona la forma de este documento: notariado o escrito simple (PPF). Ambos tipos de registro tienen la misma fuerza legal. Sin embargo, aquellos que están estudiando cómo vender de forma independiente un apartamento con una hipoteca deben saber que en este caso, de acuerdo con la ley, la forma del contrato solo debe ser notariada.

Redactar un contrato PPF es más económico y cuesta alrededor de 50-70 dólares. Con la forma notarial del documento, el notario también se lleva un porcentaje adicional del monto de la venta. Por supuesto, el costo de este tipo de registro costará mucho más, por lo que no debe elegir la forma notarial del contrato y gastar dinero extra sin necesidad.

El acuerdo PPF puede redactarlo usted mismo o buscar la ayuda de un abogado. En cualquier caso, debe estudiar cuidadosamente el contrato de compraventa de bienes inmuebles y verificar cuidadosamente cada uno de sus puntos:

• quién vende y a quién (nombre completo y datos del pasaporte);
• dirección y pleno cumplimiento de los principales parámetros prescritos en el contrato con certificados BTI - f No. 11A y f No. 22A;
• términos de venta, precio del apartamento y formulario de liquidación;
• exactitud de los documentos de propiedad descritos en el contrato;
• el momento de la liberación del apartamento y el despido de las personas registradas, por regla general,son 14 días.

Registro del contrato de compraventa

La forma más cómoda y segura de instalarse es una caja de seguridad. Es recomendable abrirlo en un banco confiable ubicado en territorio neutral. Una caja de seguridad garantizará que el vendedor recibirá su dinero inmediatamente después de completar todos los documentos necesarios.

Después de depositar el dinero en una celda bancaria, debe presentar para su registro en el Servicio de Registro del Estado Federal (FSGRKK) el contrato de compraventa de bienes inmuebles con firmas y los siguientes documentos:

• título de propiedad del apartamento que se vende (contrato de compraventa, certificado de herencia, así como cualquier otro documento que confirme los derechos del propietario);
• el pasaporte catastral del apartamento obtenido de los especialistas de BTI;
• copia de la cuenta financiera y personal (AKC) en original y extracto del libro de la casa;
• certificados originales F No. 22A (obligatorio) y F No. 11A (si es necesario) recibidos en la BTI;
• fotocopias de los pasaportes de todos los participantes en la transacción;
• para las mujeres que están aprendiendo a vender un apartamento ellas mismas, deben saber que se requiere el consentimiento del esposo registrado en el apartamento, y para el hombre, el consentimiento de la esposa;
• si hay niños, en algunos casos se requerirá el permiso de las autoridades de tutela;
• en el caso de que el apartamento sea comunal, los vecinos (si son dueños de otras habitaciones) o la ciudad (si las habitaciones restantes no están privatizadas) deben ser rechazadas;
• otros documentos a discreción del oficial de registro (nacimiento, defunción yotros).

Si el registrador aceptó los documentos, entonces todo se hace correctamente. Este empleado dará un recibo por la recepción de documentos y establecerá la hora en que es necesario recoger. Como regla general, los documentos se registran en el FSGRKK durante un promedio de dos semanas, luego el comprador y el vendedor reciben un documento de venta registrado. Ambas partes deben verificar cuidadosamente el contrato recibido en busca de errores tipográficos y errores. Si todo está bien, entonces el vendedor necesita obtener la llave de la caja de seguridad del comprador.

¿Por qué necesitamos una escritura de transferencia?

La liberación del apartamento se realiza de acuerdo con los acuerdos especificados en el contrato de venta. La escritura de transferencia es un documento importante que se redacta durante la transacción en cualquier forma. Se detalla el estado del apartamento. A veces, un contrato de venta lo reemplaza, pero aún es mejor redactar dicho documento por separado. Es posible, por supuesto, llegar a acuerdos verbales, pero es más inteligente protegerse. Un punto importante para los vendedores que están estudiando cómo vender un apartamento sin un agente inmobiliario: hasta que se firme la escritura de transferencia, el vendedor es responsable de la condición física del apartamento (inundación, incendio, robo) y también paga todas las facturas de servicios públicos.

¿Cuándo se pagan los impuestos?

Todos los vendedores están interesados en saber si es necesario pagar impuestos por el apartamento vendido. Hay puntos tan importantes en la legislación:

• si una persona ha sido propietaria de un apartamento durante 3 años o más, cuando se vende, el propietario está exento de impuestosde conformidad con el párrafo 17.1 del artículo 217 del Código Fiscal de la Federación Rusa, pero aún debe presentar una declaración de impuestos cero;
• cuando el vendedor ha sido propietario de una vivienda durante menos de 3 años, entonces, de acuerdo con el párrafo 1 del artículo 220 del Código Fiscal de la Federación Rusa, está obligado a pagar el 13% del impuesto sobre el monto, el esquema de cálculo que el propietario elige a su discreción.

Dos fórmulas para calcular impuestos:

• fórmula 1: restar el costo de comprarlo de la ganancia por la venta del apartamento;
• fórmula 2: restar 1 millón de rublos del importe de la venta de un apartamento.

Aquellos que se ocupan del tema de "cómo vender un apartamento por su cuenta" y no conocen todas las complejidades de la ley, alguna información útil será útil:

1. Si el apartamento se compró al precio de venta actual o más alto, entonces es mejor usar la primera fórmula de cálculo, ya que el monto del impuesto será negativo, lo que significa que no tendrá que pagar nada. Por ejemplo, el propietario compró un apartamento hace dos años por 2 millones de rublos y lo vendió ahora por 1,8 millones de rublos, luego según la fórmula 1,8 millones de rublos. - 2 millones de rublos.=-0,2 millones de rublos - Sin impuestos sobre pérdidas.
2. Cuando el apartamento fue prácticamente regalado (por herencia, donación), es más inteligente tener en cuenta la segunda fórmula.
3. Según el párrafo 1 del artículo 229 del Código Fiscal de la Federación Rusa, en cualquier caso es necesario presentar una declaración de impuestos en el lugar de registro del vendedor antes del 30 de abril del año siguiente al año de rebaja. El impuesto distinto de cero calculado debe pagarse antes del 15 de julio.

Venta de un apartamento por apoderado

Cuando no hay suficiente tiempo para laboriososel proceso de venta de una casa a menudo redacta un poder notarial. Por ejemplo, será una solución razonable en el caso de que varios propietarios posean una propiedad. La venta de apartamentos en este caso se lleva a cabo de la siguiente manera: todos los propietarios redactan todos los casos relacionados con la transacción para una persona menos ocupada. Independientemente del motivo para redactar un poder notarial, hay un punto muy importante: para evitar problemas y no quedarse sin hogar, es necesario indicar claramente los poderes del síndico.

Con mucha seriedad y vigilancia, debe acercarse al poder notarial general. Permite a un fideicomisario realizar cualquier tipo de transacciones con bienes y disponer de ellos a su discreción, por ejemplo, venderlos y obtener dinero para sí mismo. Un poder notarial general es emitido por un notario público solo después de una verificación exhaustiva del poderdante para determinar si comprende el propósito de firmar un tipo de documento tan importante.

Hay ocasiones en que el comprador quiere asegurar y exige la inclusión en el contrato de compraventa de una cláusula que confirme la transacción por parte del propietario de la vivienda. Entonces es posible vender un apartamento por apoderado solo después de la declaración del principal, escrita por un notario, sobre la validez de la operación de venta.

En el caso de que la necesidad de utilizar los servicios de un fideicomisario haya dejado de ser relevante, el poder puede ser revocado incluso antes de su fecha de vencimiento. Los datos sobre la revocación del poder quedan registrados en la base de datos de información del Colegio de Notarios.

Venta del apartamento donde vive el niño

Casi encada familia tiene hijos. Por lo tanto, para los padres-vendedores, la pregunta es muy relevante: "Y en este caso, ¿cómo vender un departamento?" El niño debe ser considerado y en ningún caso atentar contra sus intereses, de lo contrario la venta de la vivienda será problemática. Esto es controlado por las autoridades. Hay dos tipos de procedimiento de transacción de compra y venta: el niño está registrado en el apartamento o es propietario de una parte de la vivienda.

Según lo dispuesto en el art. 26, 28 del Código Civil de la Federación Rusa, los menores y los menores, solo con el consentimiento de sus representantes legales, tienen la oportunidad de realizar una gama estrictamente especificada de transacciones, incluidas las que involucran bienes raíces. Es posible vender una vivienda en la que esté empadronado un menor, pero no sea el propietario, sin autorización de las autoridades tutelares. La excepción son los niños privados del cuidado de los padres o que están bajo tutela. En esta situación, se requiere un permiso especial del servicio de tutela. En cualquier caso, antes de vender el apartamento, debe encontrar un nuevo lugar de registro para el niño, ya que los niños deben registrarse inmediatamente en otro lugar cuando son dados de alta de un lugar de residencia. Al mismo tiempo, las nuevas viviendas deben ser de igual o mayor superficie y con condiciones de habitabilidad similares. Si no se infringieron los derechos del menor de ninguna manera, entonces no habrá problemas con la venta del apartamento.

Si el niño es el propietario de una parte del apartamento, se requiere el consentimiento correspondiente de las autoridades de tutela y tutela. Esto debe ser atendido por adelantado, antes de la venta de la vivienda. Debe ponerse en contacto con la organización de tutela en el lugar de registro de un niño menor y averiguarsi es posible vender un apartamento, dependiendo de los detalles de un caso particular. Si la transacción está prevista por ley, entonces debe averiguar en qué momento estará listo el permiso para la venta y comenzar a recopilar los certificados necesarios. Luego, al redactar un documento de venta, el vendedor sin hijo (si es menor de 14 años) o con él (cuando es mayor de 14 años) acude a las autoridades de tutela y tutela para completar y firmar una solicitud. El segundo tutor (cónyuge, aunque la pareja esté divorciada) también debe estar presente y dar su consentimiento. Luego, en el día señalado, puede obtener un permiso listo para usar.

Casos excepcionales:

• Si planea cambiar su lugar de residencia debido a mudarse a otra localidad, entonces la transacción solo es posible con el permiso de la organización de tutores, y el monto recibido por el apartamento se transfiere a la cuenta bancaria del menor. Los padres tienen 3 meses a partir de la fecha de venta para comprar una nueva casa y registrar una participación similar en la propiedad del niño. De lo contrario, las autoridades de tutela se reservan el derecho de cancelar el contrato de venta.
• Al mudarse para la residencia permanente fuera del país, es necesario presentar a la organización de tutores una lista de ciertos documentos recibidos de la OVIR.
• Si se está construyendo una nueva vivienda, para obtener el consentimiento de las autoridades de tutela, debe estar en la etapa final de construcción. Un menor necesita estar registrado temporalmente en algún lugar (con amigos, parientes). Al solicitar el permiso a la organización de tutores, se firma un acuerdo conempresa promotora, que refleja la participación accionaria del niño.

Opciones para vender un apartamento privatizado

La forma más fácil de vender una vivienda privatizada es venderla en su totalidad a un comprador y dividir las ganancias según la participación de cada uno. También es posible que uno de los propietarios compre todas las demás acciones de otros propietarios. Aquí todo es simple, y el esquema de transacción es estándar. Pero a menudo sucede que uno de los propietarios se niega a vender. ¿Cómo vender un apartamento privatizado en este caso? Todo depende de cómo se divida la propiedad.

Si el apartamento está dividido en partes por pies, primero debe escribir un aviso de venta notariado, indicando el tamaño y el valor deseado de su área para vender, y enviarlo por correo certificado a los otros propietarios. De conformidad con el art. 250 del Código Civil de la Federación Rusa, tienen una ventaja sobre otros compradores. Si dentro de los 30 días otros propietarios no aceptaron o se negaron a comprar, entonces, de acuerdo con el art. 250 del Código Civil de la Federación Rusa, puede ejercer su derecho y vender una participación en un apartamento conjunto a cualquier otra persona.

Cuando un apartamento se divide en porcentaje, es imposible venderlo sin el deseo de los demás, pero puede recibir dinero por su parte voluntariamente o por la fuerza acudiendo a los tribunales.

Si hay una participación de un hijo menor en una vivienda privatizada, puede vender el apartamento con el permiso de las autoridades de tutela.

Venta de un apartamento donado

Una persona que tiene un certificado de regalo puede disponer depropiedad a su discreción. Si el propietario quiere vender el apartamento donado, en el que él es el único propietario, la venta se realiza de acuerdo con el esquema estándar general. Habiendo recibido dinero por bienes inmuebles, el vendedor debe pagar impuestos. Discutimos anteriormente cómo elegir la fórmula fiscal correcta y rentable.

Cuando se recibe como regalo una parte de un apartamento, que se divide por porcentaje o por metraje, el esquema de venta es similar al expuesto en el apartado "Opciones para la venta de un apartamento privatizado".

Venta de piso en hipoteca

A pesar de algunos de los obstáculos que acompañan a las transacciones con propiedades hipotecadas, es posible vender un apartamento en una hipoteca. Hay varias formas de realizar esta operación:

1. Cierre anticipadamente el préstamo devolviéndolo con sus propios ahorros o, si el comprador está de acuerdo, con un anticipo recibido de él.
2. Puedes vender un apartamento sin pagar primero la deuda del préstamo. Para hacer esto, debe escribir una solicitud al banco y esperar la aprobación. Puede negarse si la venta se produce durante la moratoria de cierre anticipado del préstamo. Si el banco está de acuerdo, pero insiste en su participación en la transacción, se abren dos celdas bancarias: el comprador coloca el monto del reembolso del préstamo en el primero y la diferencia restante en el segundo. Después de la eliminación del gravamen de la vivienda, se redacta una transacción de compra y venta. En este caso, incluso al vender un apartamento sin un agente inmobiliario, deberá pagar una comisión al banco por abrir cajas de seguridad y respaldar la transacción.
3. Si el prestamista accede a la venta sin previapago de la deuda del préstamo y acepta no participar en la transacción, es necesario concluir un documento preliminar de venta. Luego, habiendo pagado el préstamo con el dinero recibido del comprador, el propietario recibe los documentos para levantar la prohibición y se dirige a la cámara de registro. A continuación, el vendedor completa la transacción ante notario.
4. Puedes vender un apartamento con un préstamo. El comprador debe presentar al banco todos los documentos necesarios que confirmen su solvencia, y ya está decidiendo la opción de reemplazar al prestatario. Con una decisión positiva, los derechos de propiedad se vuelven a registrar, la propiedad permanece en la hipoteca y el vendedor recibe la diferencia entre el costo del apartamento vendido y el saldo de la deuda sin la participación del acreedor.

Conclusión

Resulta que diferentes apartamentos: privatizados, aquel cuyo dueño es un niño, hipotecado, donado - se pueden vender sin la ayuda de un agente inmobiliario, conociendo todos los pasos de la transacción desde fijar el precio hasta recibir el cantidad de dinero. Teniendo una idea de los peligros y las complejidades de este proceso y poniendo mucho esfuerzo y tiempo en el trato, puede vender su apartamento por su cuenta.