Compra de inmuebles comerciales: características, procedimientos y recomendaciones

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

La compra de bienes raíces comerciales requiere un enfoque extremadamente responsable. Un solo error o incorrección puede tener graves consecuencias negativas. Independientemente de la complejidad de la transacción, la compra de bienes inmuebles comerciales en Moscú requiere un cuidado especial y un estricto cumplimiento de ciertas reglas y un algoritmo de acciones.

¿Cómo comprar una oficina?

El método más rentable de invertir en bienes raíces comerciales en nuestro país hoy en día es la adquisición de objetos en la capital y la región cercana. El dueño de la propiedad gana. Puede obtener un beneficio estable de la entrega del objeto en virtud del contrato de arrendamiento. Además, en el mercado actual puede encontrar una gran cantidad de empresas exitosas que están dispuestas a comprar espacio para oficinas. Están interesados principalmente en propiedades no residenciales que son aptas para actividades comerciales.

Encontrar el espacio de oficina adecuado puede llevar mucho tiempo. Sin embargo, si finalmente ha encontrado un objeto adecuado, surgen nuevas preguntas. como se lleva a cabocomprar propiedad comercial? ¿Cómo redactar un contrato? ¿Qué características se deben tener en cuenta al hacer un trato? Esto y mucho más será discutido en este artículo.

Sutilezas legales: Propiedad

Afortunadamente, los días de adquisiciones hostiles y otros escenarios de acciones ilegales quedaron atrás. Pero aquí están las personas que se especializaron en tales actividades, trabajan hasta el día de hoy. A menudo están involucrados en la solución de varios problemas. Durante los períodos de crisis económica, el riesgo de fraude es mayor que nunca, por lo que los empresarios deben ser cuidadosos y estar atentos.

¿Cómo es la compra de bienes raíces comerciales? Las trampas que puede esperar al hacer un trato son muy diversas. Debe tener especial cuidado si sabe que el vendedor de la propiedad se encuentra en una situación financiera difícil. En la práctica legal moderna, hay muchos ejemplos de cómo el propietario original de las instalaciones, al redactar un contrato para la compra de bienes inmuebles comerciales, dejó lagunas que permitieron conservar la propiedad. Dichos vendedores deshonestos, después de resolver los problemas financieros a través de la transacción, podrían exigir la devolución del objeto.

Por lo tanto, podemos concluir que la compra y venta de bienes raíces comerciales será exitosa solo si la transacción se formaliza legalmente. Los factores clave en este asunto son la corrección y corrección de la redacción del contrato. Solo en este caso podrá protegerse de los riesgos asociados con la pérdida de propiedad ypresentación de reclamaciones financieras infundadas por parte del vendedor. Por eso, para la mayoría de los compradores, el aspecto más importante es la adquisición de un local legalmente limpio.

Comprar bienes raíces comerciales para un empresario individual (empresario individual) tiene muchos riesgos que pueden conducir a un litigio prolongado. Como resultado, no solo puede perder su tiempo y energía, sino también perder sus instalaciones.

Principales riesgos del comprador

La compra de bienes inmuebles comerciales puede conllevar los siguientes riesgos:

• el vendedor no posee el objeto;
• los derechos sobre el local pueden ser impugnados por terceros;
• los derechos de propiedad pueden ser incorrectos;
• visualización de objetos;
• comprar un objeto puede ir acompañado de una serie de costes adicionales;
• aparición de terceros exigiendo el pago de deudas o compensación por pérdidas asociadas al uso del objeto.

Por lo tanto, si no presta la debida atención a la transacción, dicha adquisición puede tener graves consecuencias financieras. Esto es especialmente cierto cuando se toma un préstamo para comprar bienes raíces comerciales. El hecho es que los grandes bancos emplean especialistas especialmente capacitados cuya tarea es actuar en interés de la organización. La f alta de un control exhaustivo de la transacción de compraventa, el incumplimiento de las reglas básicas de seguridad y la ausencia de documentos legales importantes puedendar lugar a la incautación de un as altante de la propiedad adquirida.

Procesamiento de acuerdos

Elaboración de documentación en el caso de que la compra de bienes inmuebles comerciales por parte de un individuo se realice sobre la base de formularios estándar. Es posible que no tengan en cuenta todas las características de una habitación en particular. La mayoría de los contratos se redactan utilizando términos estándar y frases generales. Además, es posible que el comprador no piense lo suficientemente bien en los posibles escenarios y el plan de la transacción. Como resultado, la compra de bienes raíces comerciales puede resultar en dificultades para obtener la propiedad o litigios sobre cualquiera de los puntos descritos en el contrato.

¿Cómo verificar la pureza de la transacción?

Esta pregunta es de interés para muchos compradores de propiedades en la actualidad. Si no realiza una verificación exhaustiva, existe la posibilidad de que terceros reclamen la propiedad. Para el comprador, esto solo tendrá consecuencias negativas: tendrá que probar sus derechos ante los tribunales, lo que implica costos adicionales. Además, si se tomó un préstamo para comprar bienes raíces comerciales, existen problemas más significativos con los requisitos para el pago de la deuda bancaria.

Estado legal de los locales comerciales

En caso de incumplimiento del procedimiento de registro de una operación de compraventa, pueden surgir diversos conflictos con los órganos estatales que ejercen el control. Con un estudio cuidadoso insuficiente de todos los detalles de la transacción, es probable queel comprador simplemente es engañado. En este caso, puede perder no solo la propiedad, sino también el dinero.

Para reducir a cero la probabilidad de consecuencias negativas, debe verificar cuidadosamente tanto el objeto como el vendedor. Trate de describir con la mayor precisión posible todos los términos del contrato, asegúrese de tener en cuenta el momento de la transacción y el período inmediatamente posterior. Es mejor analizar todas las posibles consecuencias de antemano y decidir la estrategia de comportamiento preferida.

Con una preparación insuficiente para la transacción, su base puede ser frágil desde el punto de vista legal. En este caso, la probabilidad de falla es alta. Por lo tanto, si ha decidido comprar una propiedad comercial, el apoyo legal calificado debe ser su máxima prioridad.

Riesgos ocultos

Al comprar bienes raíces comerciales, es posible que el comprador no tenga la información necesaria sobre las características técnicas del objeto. Los vendedores intentan no centrarse en los puntos negativos. Como resultado, el comprador, después de la finalización de la transacción, puede enfrentar la necesidad de importantes costos financieros necesarios para poner la propiedad en las condiciones adecuadas. Por ejemplo, al comprar locales en un edificio nuevo, el comprador puede encontrar algunos defectos que no fueron identificados como resultado de la inspección inicial. A veces incluso se dan casos de discrepancia entre la superficie y distribución del local que se vende y los parámetros especificados en la documentación técnica oficial.

Experiencia

Para determinar todos los parámetros y características del objeto, es necesario realizar un examen técnico. Con la opinión de la comisión de expertos en la mano, puede hacer demandas bien fundadas al desarrollador con una solicitud para corregir ciertas deficiencias. En el caso de que el promotor se niegue a eliminar los defectos producidos durante la construcción, el comprador puede acudir a los tribunales y defender allí sus derechos.

Al comprar bienes raíces comerciales en edificios antiguos, el desgaste debe ser el enfoque principal. Después de todo, los defectos que parecen insignificantes a primera vista pueden conducir a la destrucción global. Para determinar el estado técnico del objeto, es necesario realizar una inspección minuciosa de la estructura. Los promotores y las agencias inmobiliarias están interesados en vender la propiedad lo antes posible. Es poco probable que quieran informar al comprador sobre todas las características del local. Esto es comprensible, porque si se entera de todas las deficiencias, querrá reducir el monto de la transacción.

Para no ser víctima de un vendedor deshonesto, es importante no solo prestar especial atención a las deficiencias obvias, sino también concentrarse en los defectos más pequeños. Puede exigirle al vendedor que reduzca el costo del objeto o que elimine todas las deficiencias de forma gratuita dentro de un período de tiempo predeterminado. Si se identifican violaciones significativas con respecto a la calidad de la propiedad comercial, el comprador puede negarse a cumplir con las obligaciones especificadas encontrato.

Demasiado caro

¿Cómo se valora la propiedad comercial? Una compra a precio de ganga requerirá una evaluación exhaustiva de la propiedad.

Hay tres enfoques principales:

1. Rentable: recuperación gradual del dinero gastado durante un cierto período de tiempo.
2. Comparativo: La propiedad se compara con propiedades similares en venta.
3. Coste: calcula la cantidad aproximada de gastos que se necesitarán gastar para no adquirir un objeto similar.

Esta evaluación es de naturaleza analítica.

¿Cómo estimar correctamente el valor de un objeto?

El procedimiento de evaluación lo puede realizar un experto independiente, una inmobiliaria o el propio vendedor. Cuando las transacciones inmobiliarias son realizadas por personas jurídicas, se requiere la participación de un tasador independiente. Luego del trabajo realizado, el especialista entrega un informe detallado, el cual será un documento oficial.

Re altor después de la tasación de bienes inmuebles no emite ningún documento. También hay que tener en cuenta que la mayoría de los agentes inmobiliarios que trabajan en nuestro país hoy en día no están en condiciones de prestar un servicio de tan alta calidad. La evaluación será adecuada solo si coopera con un especialista competente y calificado.

Además, puede realizar una evaluación de la propiedad por su cuenta. Para ello, basta con entender un poco los indicadores del mercado y analizar otras ofertas. Aquí lo principal eshacer una estimación basada en muchas fuentes diferentes para la compra y venta de objetos.

Principales factores que afectan el costo

Un parámetro importante es la ubicación de la propiedad. El prestigio de la zona influye mucho en el coste del local. La infraestructura conveniente y la accesibilidad al transporte también son importantes. Cuanto más exactamente determine el valor del objeto, más exitosa será la transacción.

Si va a comprar bienes raíces comerciales, asegúrese de leer todos los matices antes de hacer un trato para no meterse en una situación desagradable y no perder su dinero.