Trampas de una hipoteca: los matices de un préstamo hipotecario, los riesgos, las complejidades de concluir un acuerdo, consejos y recomendaciones de abogados

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Los préstamos hipotecarios son parte integral de la vida de los hogares públicos e individuales que necesitan tierra, vivienda y mejores condiciones de vida. El concepto de hipoteca existe en el mundo desde la antigüedad, cuando la propia personalidad del deudor, que se convertía en esclavo, se comprometía por las deudas. En el siglo VI aC, la prenda de la persona fue reemplazada por la prenda de todos los bienes que el deudor tenía, en particular, la tierra. Mientras que la propiedad del deudor se comprometió con el acreedor, se instaló un pilar hipotecario en el territorio de su propiedad de la tierra, evidencia de la propiedad pignorada. Se registró un registro de la deuda en el correo.

Hechos históricos sobre el origen de las hipotecas

Durante el reinado de Isabel Petrovna (hace 250 años), la nobleza de Rusia estaba subvencionada con préstamos hipotecarios. Al mismo tiempo, la misma propiedad se volvió a hipotecar varias veces sinsólo en bancos nobles, sino también de prestamistas privados. La f alta de control de la retroalimentación deudor-acreedor, el aplazamiento y la refinanciación (rehipotecas) de la hipoteca del siglo XVIII condujo a una enorme deuda con el tesoro público y a la quiebra natural de los bancos.

El impulso para una nueva ronda de desarrollo del préstamo hipotecario fue la reforma de la abolición de la servidumbre, cuando millones de campesinos necesitaban un préstamo para comprar tierras. El préstamo hipotecario se emitió por 49 años al 6 por ciento anual. Fue entonces cuando se formó el estatuto de las sociedades de crédito urbano, en el que se prescribieron las reglas para un préstamo hipotecario. La reforma de la propiedad privada de la tierra contribuyó a la difusión de las relaciones crediticias en la agricultura en toda Rusia. Los préstamos garantizados por tierras en ese momento se llamaban préstamos de tierras. Los bonos hipotecarios eran registrados estrictamente por un notario y se emitían títulos contra ellos en la bolsa de valores, el 35% de los cuales para 1913 era capital extranjero. El sistema de préstamos bancarios se desarrolló debido a la formación de la nueva economía del país.

Después de la Revolución de Octubre, durante la cual se nacionalizaron los bancos y se centralizaron las relaciones crediticias, el concepto de hipoteca quedó en el olvido durante 70 años.

La reactivación de las hipotecas en Rusia comenzó en la década de 1990 y recibió apoyo legislativo en 1998. Después de una ola de crisis, los préstamos hipotecarios han sufrido una serie de cambios: endurecimiento de las condiciones de préstamo, seguro hipotecario obligatorio, pago inicial obligatorio y un sistema de sanciones: trampas hipotecarias.

hipotecaestadísticas hoy

Hasta la fecha, alrededor de 400 instituciones de crédito operan en el mercado de préstamos hipotecarios de Rusia. Después de que el Banco Central de la Federación Rusa estableciera reglas estrictas que rigen las actividades de las instituciones de crédito, solo los prestamistas hipotecarios confiables, probados y eficientes permanecieron en el mercado hipotecario. Según el Banco Central, el plazo medio de un préstamo hipotecario es de 15 años y la tasa de interés hipotecaria media en Rusia es del 9,8% anual. El porcentaje de rusos que quieren comprar vivienda en los próximos 5 años es del 70%. De hecho, un préstamo hipotecario ahora está disponible para solo el 33% de la población activa, en comparación, antes de 2000, solo el 5% de la población activa. Los bancos más populares entre la población para la obtención de hipotecas son Sberbank y VTB, con los cuales comprar un apartamento con una hipoteca también puede volverse más difícil si no los conoce.

Características de proporcionar documentos para una hipoteca

Antes de concluir un contrato hipotecario, se recomienda que se familiarice no solo con la tasa de interés propuesta y el plazo de pago, sino también con una serie de condiciones y posibles deficiencias en el sistema bancario, las llamadas trampas hipotecarias.

Es importante recordar que cuantos más documentos convincentes se presenten sobre la confiabilidad del prestatario, más estable será la relación con el banco. Antes de ir al banco, debe preparar documentos estándar: un pasaporte ruso con registro en la ubicación del banco, así como un certificado de ingresos.

El banco puede acordar otorgar un préstamo sin certificado de ingresos, pero enEl cuestionario de calificación debe indicar el lugar de trabajo y el monto del salario mensual. El oficial de seguridad del estado definitivamente verificará todo esto y si el solicitante mintió sobre el lugar de trabajo o el salario, se le negará una hipoteca.

En función de la declaración de la renta, el banco calcula el plazo del préstamo hipotecario. De acuerdo con las reglas, el pago promedio del préstamo no debe exceder el 40% de los ingresos mensuales del prestatario, o el plazo del préstamo se extenderá de acuerdo con esta regla. Y cuanto más largo sea el plazo del préstamo, más paga de más el prestatario durante todo el período de la hipoteca.

Comisiones bancarias

Al registrar un contrato de hipoteca, son posibles las siguientes comisiones adicionales:

• Para la ejecución del contrato, apertura de cuenta.
• El pago se proporciona a un tasador hipotecario independiente.
• Seguro hipotecario obligatorio, así como la salud y la vida del prestatario, propiedad de la garantía.
• Requisitos adicionales que el banco puede imponer al prestatario en caso de desconfianza del promotor al solicitar una hipoteca en un edificio nuevo. Esto podría conducir a tasas de interés hipotecarias más altas.
• El banco puede obligar al prestatario a elegir un apartamento hipotecado solo a través de un agente inmobiliario confiable, que puede ser un socio del banco (los servicios inmobiliarios generalmente no son inferiores al 5% del costo de la vivienda).

Multas y sanciones

Las multas por los pagos tardíos de la hipoteca pueden aumentar significativamente el monto total del préstamo, por lo que debe averiguarlo antes de firmar el contrato: en qué fecha debe realizar el pago, cómomejor manera de depositar: efectivo, cajeros automáticos, pagos electrónicos. Es útil saber cuánto tardan los fondos en acreditarse en una cuenta bancaria, por ejemplo, de cuenta en cuenta de 1 a 3 días laborables.

Debido a las colas en las oficinas bancarias o en los cajeros automáticos, pueden presentarse situaciones que ralenticen los pagos mensuales a tiempo. Es necesario averiguar exactamente qué sanciones se aplicarán en caso de uno o dos retrasos, y cuáles, en casos de impago sistemático (debido a despidos o enfermedad) y qué se puede hacer con anticipación al respecto. En casos extremos, el banco puede rescindir unilateralmente el contrato, vender la garantía y liquidar la deuda hipotecaria, y devolver el resto al prestatario.

Los matices y riesgos de un préstamo hipotecario

Antes de firmar el contrato, debe leer atentamente y, si es posible, consultar con un abogado sobre los puntos controvertidos e incomprensibles. Entonces, ¿cuáles son exactamente las trampas que hay que resolver al solicitar una hipoteca?

1. Estudie el monto de todas las tarifas y cómo se pagan.
2. Familiarícese con la lista de sanciones, su cuantía y los motivos de su imputación. El contrato no debe contener penalización por amortización anticipada de la hipoteca.
3. Estudie el cronograma de pagos: montos de aportes y fechas de vencimiento.
4. Es importante leer la lista de situaciones que implican un aumento en la tasa de interés de una hipoteca. Discuta con el gerente del banco cualquier lenguaje poco claro como "aumento de la tasa de interés como resultado de un cambio en las condiciones del mercado".
5. Averigüe cuánto seguro se necesita y si es posible sinsalir adelante con eso. El banco no tiene derecho a obligar a asegurar un préstamo o la vida de un prestatario con una hipoteca, pero tiene derecho a aumentar la tasa de interés en caso de rechazo del seguro en un 1-1,5%.

El contrato de hipoteca es firmado por partes iguales, por lo que el prestatario tiene derecho a estar en desacuerdo incondicionalmente con los términos del banco, asumiendo las trampas de la hipoteca y los riesgos. En caso de disputas, es necesario resolverlas antes de firmar el contrato. El cliente puede solicitar que se incluya en el contrato una cláusula sobre el derecho a refinanciar la hipoteca, lo que facilitará en gran medida posibles circunstancias de fuerza mayor en el futuro.

Sutilezas al concluir un contrato de hipoteca

Al estudiar las trampas de una hipoteca, es importante tener en cuenta algunos de los matices de las relaciones crediticias e hipotecarias con el banco. Por ejemplo, durante la duración del contrato, la propiedad es propiedad del prestatario, pero no puede disponer de ella por completo hasta el final del contrato. Además, el prestatario no puede:

• Alquilar una propiedad hipotecada en alquiler sin aprobación previa del banco. Normalmente, las entidades de crédito son reacias a permitir este tipo de transacciones con bienes inmuebles como garantía, ya que el estado del objeto puede deteriorarse, lo que provocará una disminución de su precio de mercado si es necesario venderlo. Sin embargo, el prestamista no tiene derecho a impedir que la garantía se arrienda por un período que no exceda un año.
• Realizar trabajos de renovación, incluida la remodelación ilegal del apartamento. Para llevar a cabo las reparaciones y cambios de construcción necesarios.deberá preparar un proyecto, luego obtener el permiso de la inspección de vivienda y luego notificar al prestamista.
• Durante toda la duración del contrato de hipoteca, está prohibido por ley volver a registrar la propiedad hipotecada en locales no residenciales.
• Es imposible realizar operaciones de permuta o donación con bienes inmuebles en garantía, así como vender sin autorización del acreedor. La venta será posible solo si el prestatario está endeudado con el banco acreedor y el producto de la venta se utilizará para pagar la deuda y cerrar las obligaciones con el banco.

Trampas de las hipotecas en Sberbank

Sberbank tiene un acuerdo de préstamo hipotecario estándar, su muestra se puede encontrar en el sitio web para una revisión preliminar.

Los principales inconvenientes al celebrar un acuerdo hipotecario con Sberbank son los costos adicionales para un tasador de garantías, el alquiler de una celda bancaria, los servicios de un agente inmobiliario o un abogado, el pago de un seguro y, por supuesto, el pago de un tarifa estatal.

Los términos del contrato de hipoteca estipulan la posibilidad de autoselección por parte del prestatario del tasador, pero debe cumplir con los requisitos de Sberbank. Por lo tanto, no vale la pena correr riesgos y evaluar la propiedad colateral por adelantado, Sberbank puede rechazar los documentos de evaluación provistos, explicando el rechazo como incumplimiento de las reglas de proceso establecidas, y se desperdiciará el dinero.

Penalizaciones por retrasos en Sberbank

La parte más desagradable de las trampas de una hipoteca en Sberbank para discutir son las sanciones y multas. Pero es importante entender los siguientes puntos del contrato.

Artículo relacionado con los cargos por pagos atrasados. El monto de la sanción depende directamente de la tasa de refinanciamiento del Banco Central a la fecha de la multa. Esto puede aumentar significativamente el monto de la multa actual. Por lo tanto, es útil conocer de antemano las condiciones de las posibles sanciones por pagos atrasados.

Condiciones para la terminación del contrato de hipoteca. Sberbank tiene derecho a cancelar el contrato en algunas situaciones ilegales, por ejemplo, en caso de retrasos sistemáticos, cuando la garantía se utiliza para otros fines, en los casos en que el banco acreedor se niega a verificar el estado de la propiedad, y también al rescindir el contrato de póliza de seguro.

Durante la vigencia del contrato de préstamo hipotecario, el prestatario no tiene derecho a vender la vivienda hipotecada, registrar a otras personas en ella, alquilarla, reconstruirla sin la aprobación del prestamista.

Hipoteca en "VTB": trampas

A partir de los peligros agudos al celebrar un contrato, debe prestar atención a lo siguiente.

VTB Bank recomienda encarecidamente que contrate una póliza de seguro de propiedad (título), salud, vida solo con su socio VTB Insurance. Si rechaza el seguro, la tasa del préstamo hipotecario definitivamente aumentará en un 1%.

La cantidad mínima de un préstamo hipotecario es de 2 millones de rublos. Un monto menor implica restricciones en el pago inicial o costos adicionales al momento de solicitar un préstamo. No es rentable para el banco dar pequeños préstamos a largo plazo.

Cuandoen caso de retrasos, el banco no toma la iniciativa de reestructurar la deuda ni concertar una suspensión del crédito. Es más rentable para el banco mantener los términos del acuerdo anterior y devolver el dinero prestado a tiempo. Para resolver problemas con los pagos atrasados, el propio prestatario presenta una solicitud al banco.

Bank "VTB" es una organización de crédito confiable y eficiente y, por lo tanto, requiere un cumplimiento claro de las obligaciones en virtud del contrato. Por lo tanto, en caso de dudas sobre la solidez financiera de su presupuesto, es mejor posponer por un tiempo la decisión de contratar una hipoteca.

Asesoramiento y asesoramiento de abogados

Los abogados en ejercicio recomiendan evitar las trampas hipotecarias antes de celebrar un contrato de préstamo.

• Calcular las cuotas de la hipoteca de forma que no superen el 30% de los ingresos familiares.
• Contratar una hipoteca solo en la moneda en la que van los ingresos mensuales. Incluso si tiene sentido ahorrar dinero, no hay necesidad de correr riesgos. Un préstamo hipotecario es a largo plazo, y cuando el tipo de cambio fluctúa, tendrá que pagar de más muchas veces en el cambio de rublos por la moneda del contrato.
• Para una hipoteca, elija un prestamista solo de grandes bancos con muchos años de experiencia y buena reputación, que ofrezca las condiciones más favorables.
• No se apresure a elegir un programa hipotecario. Es necesario encontrar cuidadosamente el más adecuado con posibles condiciones favorables y preferenciales.
• No es necesario contratar una hipoteca inmediatamente para una gran superficie habitable. Se recomienda mejorar gradualmente sus condiciones de vida. Por ejemplo, después de odnushki, no debe apuntar a apartamentos de tres o cuatro habitaciones.apartamentos Primero, compre un apartamento de dos habitaciones, y después de pagar el monto total, ya puede pensar en un apartamento de tres habitaciones más cómodo.
• Estudie cuidadosamente el contrato, prestando atención a las comisiones y gastos adicionales al solicitar una hipoteca. Son los escollos del contrato de hipoteca.
• Cuanto mayor sea el plazo de la hipoteca, mayor será la tasa. Es recomendable sacar una hipoteca por un período más corto. Después de todo, cuanto más largo sea el plazo de la hipoteca, mayor será el sobrepago total.
• Elija una tasa fija, prefiriéndola a una variable, que, de hecho, es más rentable, pero no en condiciones de alta volatilidad del mercado, que pueden llevar al prestatario a grandes deudas. Una tasa fija no te permite ahorrar, pero tampoco te permite perder.
• Comuníquese únicamente con tasadores independientes cuando elija un objeto hipotecario, ya que los agentes inmobiliarios siempre embellecen el estado de la propiedad para venderla de manera más rentable.
• Es recomendable crear una reserva financiera por adelantado antes de firmar el contrato. Este es el llamado airbag financiero, que consiste en 3 pagos mensuales de hipoteca para sentirse seguro durante todo el período del contrato.

Hipoteca de reventa

La hipoteca en el mercado secundario es más fácil de tramitar debido a que la casa ha sido puesta en servicio y no hay riesgos de construcción.

A la hora de comprar un inmueble secundario en una hipoteca hay que revisar los escollos: quién es el propietario y quién está empadronado en la vivienda seleccionada. Puede surgir una situación en la que uno de los propietarios de partes del espacio habitable noaceptar vender.

A continuación, es imperativo verificar si toda la remodelación existente en el apartamento es legal, si hay deudas en las facturas y asegurarse de que el apartamento no esté ya empeñado en otra institución de crédito.

Verificar el estado de las comunicaciones, si se realizaron reparaciones ya qué nivel, asegurarse de que las ventanas, techos y demás elementos de la vivienda estén en buen estado.

Refinanciamiento de hipoteca

La refinanciación es la refinanciación de un préstamo hipotecario existente en otro banco. Un procedimiento tan amplio para refinanciar una hipoteca con trampas tiene sentido si necesita pagar una hipoteca con un plazo de más de dos años.

Tenga en cuenta que durante el período de transferencia de la garantía de un banco a otro, la tasa de interés será ligeramente más alta, ya que el nuevo banco carecerá temporalmente de garantía y esto es un gran riesgo.

Al refinanciar, habrá costos obligatorios para la valoración de la garantía, notaría, etc.