Hipoteca en Alemania: elección de bienes inmuebles, condiciones para obtener una hipoteca, documentos necesarios, conclusión de un acuerdo con un banco, tasa hipotecaria, términos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Muchas personas están pensando en comprar una casa en el extranjero. Alguien podría pensar que esto no es realista, porque los precios de los apartamentos y casas en el extranjero son demasiado altos para nuestros estándares. ¡Es una ilusión! Tomemos, por ejemplo, una hipoteca en Alemania. Este país tiene una de las tasas de interés más bajas de toda Europa.

Dado que el tema es interesante, debe considerarlo con más detalle, así como estudiar en detalle el proceso de solicitud de un préstamo hipotecario.

Sobre el mercado inmobiliario

Antes de hablar de hipotecas en Alemania, hay que señalar que la demanda de vivienda en este país supera a la oferta. Es muy difícil encontrar nuevos edificios en propiedades terminadas. Pero hay muchas ofertas para comprar un apartamento en edificios que recién comienzan a construirse.

¿Qué pasa con los precios? Los hay altos y bajos. se puede decir una cosaExactamente: los precios suben en dirección de este a oeste. La vivienda más cara de la capital de Baviera - Munich. Hay 1 m2 cuesta desde 4000 euros. Mucho más barato en Berlín - 2500 euros.

En cualquier caso, incluso si una persona quiere un apartamento de una habitación o un estudio, se requerirá una cantidad sólida de alrededor de 150-200 mil euros. Afortunadamente, los bancos alemanes ofrecen préstamos hipotecarios tanto a sus propios ciudadanos como a los residentes de otros países. Puede tomar tanto el monto total para la compra como varios tramos si planea comprar una vivienda sin terminar.

Y ahora lo más importante. ¿Cuál es la tasa hipotecaria en Alemania? Para los alemanes, oscila entre el 0,8 y el 2 %. Y para los extranjeros varía del 3 al 5%.

Comprar una casa para alquilarla

Muchas personas sacan una hipoteca para este mismo propósito. Puedes entender por qué. Habiendo comprado un apartamento en Munich o Berlín, una persona puede contar con un rendimiento de alrededor del 4% por año. La vivienda arrendada en Wuppertal traerá el 8%, en Gelsenkirchen, casi el 10%. Los altos rendimientos pueden estar en Dortmund, Duisburg, Essen.

Vale la pena dar un ejemplo. Digamos que una persona compró una casa por 8 apartamentos en Dortmund, dando 620,000 USD por ella. Un apartamento le reportará unos 6.500 euros al año. Y todo junto, unos 52 000 USD. Así, la rentabilidad será del 8%. Es decir, la hipoteca no solo pagará, sino que también generará ganancias.

Características de las condiciones

Si quieres alquilar un apartamento en Alemania con una hipoteca, es mejor mirar opciones que cuesten más de 100.000 euros. Al tipo de cambio actual, esto es un pocomás de 8.000.000 de rublos. Por este dinero, una persona no recibirá una caja, sino un apartamento espacioso con decoración.

¿Por qué es mejor mirar las opciones caras? Porque los bancos están más dispuestos a acomodar a esos clientes extranjeros.

Si hablamos de las condiciones, entonces tienen características individuales para cada persona. Al redactar un contrato, se tienen en cuenta muchos factores, entre ellos:

• Cantidad del pago inicial.
• Solvencia.
• Historial crediticio.
• Ubicación y estado de la propiedad.

La primera hipoteca es más difícil de obtener que la segunda o la tercera, que no todos planean tomar. Al solicitar un préstamo hipotecario debutante, es posible que deba depositar entre el 40 y el 50 % del valor total de la propiedad.

Esto es tanto una ventaja como una desventaja. Por un lado, habrá menos deudas y, por lo tanto, podrán pagarse más rápido. Pero, por otro lado, no todo el mundo puede ahorrar y regalar entre 4 y 5 millones de rublos a la vez.

Pero muchos bancos aceptan aumentar la cantidad y bajar la tasa de interés. Por cierto, si luego un ciudadano decide emitir una segunda hipoteca, él, en ausencia de problemas con la primera, ni siquiera tendrá que hacer una contribución. O no será más del 20% del costo de la vivienda.

Requisitos del cliente

Si planea obtener una hipoteca en Alemania, necesita saber qué se requiere para esto. Los clientes deben:

• Debe tener una cuenta abierta en un banco alemán durante al menos 2 años. Es importante que no esté vacío. En éllos fondos deben recibirse regularmente.
• Debe tener entre 21 y 65 años de edad.
• Debe tener prueba de ingresos en Alemania. Los empleados deben presentar un extracto de los últimos 6 meses y los empresarios, de 2 años. Pero no se trata sólo del trabajo. La actividad del propietario es también una fuente de ingresos.
• Debe proporcionar prueba de la presencia o ausencia de préstamos o pensión alimenticia. De acuerdo con la ley alemana, una persona no debe gastar más del 35 % de sus ingresos mensuales en el pago de la hipoteca.

Documentos requeridos

Para solicitar una hipoteca en Alemania, debe ir al banco con un paquete de documentos que incluye:

• Pasaporte original y copia.
• Cuestionario con datos personales.
• Un pasaporte extranjero y su copia.
• Confirmación de ingresos: para un individuo - un certificado de impuesto sobre la renta personal. Para un empresario: la presentación de informes de su empresa.
• Documentos de la propiedad que el cliente quiere comprar: descripción del objeto, sus fotografías, carta de vivienda y extracto del registro de la propiedad (debe estar hecho con una antigüedad máxima de 6 semanas).
• Resultados de la tasación de la vivienda.
• Se necesita un contrato de arrendamiento si la propiedad se alquila.
• Confirmación de la disponibilidad del monto requerido para el pago inicial.

Asegúrese de traducir todos los documentos al alemán y certificarlos ante un notario.

¿Qué es una encuesta?

De hecho, este es un análogo del formulario, que generalmente se completa enbancos rusos. El cuestionario de datos personales del solicitante es un documento que contiene información breve sobre una persona que planea tomar un préstamo.

Debe contener información sobre su propiedad, ingresos y gastos mensuales, que incluyen otros préstamos, alquiler, pensión alimenticia, servicios públicos y seguro. Cuantos menos problemas financieros tenga un cliente, más claro será su historial crediticio y mayor será la probabilidad de que se le apruebe una hipoteca en Alemania.

Sobre tarifas y pagos

Recientemente, los bancos alemanes están prestando a una tasa fija. Esto es conveniente, ya que permanecerá sin cambios hasta el final del período del préstamo; no se verá afectado por el tipo de cambio de ninguna manera.

Pagan su hipoteca en Alemania con pagos mensuales de anualidad: cada 30 días el cliente debe ingresar la misma cantidad en la cuenta. Incluye tanto los intereses hipotecarios en Alemania como el importe del préstamo principal.

Dicen que es realista acordar individualmente la posibilidad de la devolución anticipada del préstamo. Pero esto no es muy conveniente para el banco y, por lo tanto, la tasa será más alta.

Y si no se brindó la posibilidad de reembolso anticipado, entonces la persona también tendrá que pagar una multa. Debe pensarlo de inmediato y tomar un préstamo con la capacidad de pagar la deuda principal de manera acelerada. Solución conveniente: en 1 año puede pagar aproximadamente el 10% del préstamo.

Ejemplo

Entonces, digamos que una persona decide sacar una hipoteca en Alemania para comprar un estudio de 39 m2 en el centro de Munich2 con una renovación de estilo europeo. Su coste es de 290.000 euros. Esto es aproximadamente 23,000,000rublos.

El pago inicial será de 9.200.000 rublos. Eso sí, una persona necesitará 13.800.000 préstamos, que son 171.735 euros. El banco alemán proporcionará tal cantidad, porque su mínimo es de 50.000 USD. e.

La hipoteca en Alemania se puede emitir por un período de 5 a 40 años. Pero, por regla general, todos toman 10. Digamos que para un cliente establecen una tasa de interés del 4%. Esto es lo que sucede en este caso en rublos:

• Cuota mensual: 46.016.
• Cantidad de interés por un año: 552.000.
• Todos los pagos posteriores al final del período de crédito: 19 322 000.
• Sobrepago por los 10 años: 5,520,000.

Es importante tener en cuenta que hasta que una persona pague sus deudas al tipo de interés hipotecario en Alemania, la vivienda será propiedad del banco.

Gastos

Su existencia también debe ser recordada. Hablando de tasas de interés hipotecarias en Alemania, es necesario informar sobre los costos. Hay muchos costos adicionales al comprar una casa, entre ellos:

• Impuesto a la propiedad. La tarifa varía dependiendo de la ubicación de la propiedad. Suele oscilar entre el 3,5 % y el 6 %.
• Pago por el servicio de alta de vivienda a nuevo propietario. Esto ascenderá a 0.5-1% del monto total de la transacción.
• Honorarios notariales (1,5-3%).
• Comisión a intermediarios (3-6%). Sin corredores y agentes inmobiliarios, las transacciones en Alemania no se concluyen. Sobre todo con los extranjeros. Además, hacen el trabajo principal y hacen la vida mucho más fácil al cliente.
• Pago por el servicio de inclusión de nuevo propietario en el catastro (0,5%).
• Comisión cobrada por obtener una hipoteca en Alemania para rusos y otros extranjeros (1%).
• Pago por la tasación del inmueble a depositar como garantía (alrededor de $1.500).
• Auditoría inmobiliaria (0,5-1,5%).
• Emisión de certificados y extractos, mantenimiento de cuenta bancaria (hasta 150 USD anuales).

En total, si una persona planea comprar una casa por 100.000 u.m. Es decir, debe tener entre 10 y 15 mil euros adicionales para gastos adicionales. Tal vez el costo resulte ser menor, pero es mejor ir a lo seguro.

¿Por dónde empezar?

Anteriormente se ha dicho mucho sobre los requisitos, las condiciones y las tasas de interés que se aplican a las hipotecas en Alemania. También tenemos que hablar sobre el primer paso.

No te limites a dos o tres bancos. Se recomienda encarecidamente visitar 10-15 organizaciones para ahorrar en el futuro. Cuantas más ofertas bancarias estudie una persona, mayor será la probabilidad de encontrar la opción más rentable.

Además, al comunicarse con representantes de otras instituciones, el cliente podrá hacer una reserva que en el lugar anterior le ofrecieron una tarifa más baja. Muchos bancos, que no quieren perder a un prestatario potencial, están comenzando a interesarse en bonos adicionales.

También debes saber que la tarifa más baja se ofrece si la vivienda cumple con los siguientes requisitos:

• Su garantía es de 100 años.
• Está ubicado en un lugar con buena ecología, logística y cercano al centro.
• Se puede tomaren alquiler.

¿Cómo buscar bienes inmuebles? Para ello existen firmas inmobiliarias, recursos online especializados, así como brokers y anuncios privados.

¿Cómo abrir una cuenta?

Ya se ha señalado que el pago de bienes inmuebles solo se puede realizar a través de un banco. Y aquí es necesario aclarar un matiz. ¡El hecho es que a través del "Sberbank" ruso esto también se puede hacer! Es por eso que hay un pago sin efectivo.

Pero todavía tienes que abrir una cuenta en un banco alemán. Por supuesto, debe estar personalmente presente para esto. La llamada "legitimación postal" solo está disponible para los ciudadanos alemanes.

De los documentos necesitarás originales y copias de pasaportes (civiles y extranjeros), formularios completos y registro. Algunos bancos te piden que presentes una referencia-recomendación. En Alemania, prefieren tratar solo con capital puro.

La cuenta se abrirá en euros, luego se firmará el contrato. El dinero se puede depositar el mismo día.

Conclusión del contrato

También vale la pena considerar este matiz cuando se habla de qué tipo de hipoteca en Alemania. Cuando el cliente y el banco están de acuerdo en todas las condiciones, llega el momento de celebrar un acuerdo, que es la base para emitir un préstamo en el futuro.

La base legal en este caso es el Código Civil Alemán, así como la ley sobre bancos hipotecarios (párrafos 601-610 y 14-16, 19 respectivamente).

El contrato contiene la siguiente información:

• Importe del préstamo: importe + intereses + gastos.
• Condiciones hipotecarias.
• Información sobre los pagos requeridos (su monto, fecha de inicio del reembolso del préstamo, cálculo de las tasas de interés, etc.).
• Métodos para pagar la deuda.
• Información sobre el prestatario.
• Condiciones bajo las cuales se puede rescindir el contrato.

En general, no hay nada complicado. Sí, obtener una hipoteca en Alemania es un proceso un poco más complicado y lento, pero esto es comprensible, porque un extranjero compra bienes raíces. Pero por lo demás, todo es igual que en Rusia.

Al elegir de manera competente un banco y una vivienda, incluso puede ahorrar mucho. Después de todo, Alemania está en el TOP-3 de países europeos que ofrecen las tasas hipotecarias más bajas. Y ese 3-5 % es realmente pequeño en comparación con el 10-12 % que se ofrece en Rusia.

Tiempo

¿Cuánto se tarda en obtener una hipoteca en Alemania? Normalmente tarda 1 mes, pero a veces tarda más.

En la primera etapa, se están preparando los documentos, y esto toma alrededor de dos semanas. Paralelamente, se recomienda familiarizarse con el mercado de ofertas. Entonces, visite los bancos, aplique. Tarda de 2 a 4 días o más.

¿Cuánto tiempo lleva obtener una decisión sobre un préstamo hipotecario? Hasta un máximo de cuatro semanas después de la entrevista con el oficial del banco. Cuando una persona recibe la aprobación, solo tendrá que elegir la oferta más ventajosa, abrir una cuenta y hacer un depósito. Después de eso, puedes comprar bienes raíces.