Evaluación de edificios y estructuras: documentos, normas y métodos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

La evaluación de edificios y estructuras puede llevarse a cabo por muchas razones. En la mayoría de los casos, esto se refiere al pago de impuestos a la propiedad, cuyo monto depende del valor catastral del objeto. Con el fin de revisar esta cifra y hacer una menor cantidad de dinero como pago de impuestos, los propietarios solicitan una valoración independiente de la propiedad de una organización especializada. El artículo proporcionará una lista de los documentos necesarios para el procedimiento, así como las reglas y métodos por los cuales se lleva a cabo esta acción.

¿Por qué lo necesitas?

Además del motivo relacionado con la revisión del valor catastral del objeto, existen otras circunstancias que requieren una evaluación del estado de los edificios y estructuras:

• Preparación de preventa con la identificación del valor de mercado en una fecha específica. El trámite es necesario para realizar cualquier tipo de transacción (compraventa, permuta, arrendamiento, registro de acciones, etc.).
• Por orden del tribunal o para la consideración de los procedimientos en el tribunal.
• Para calcular los daños por daños a la propiedad.
• Con el fin de obtener un préstamo o una hipoteca.
• Paraagregar un objeto al capital autorizado de la organización.

A quién confiar una evaluación independiente

Los expertos le aconsejan que siga las siguientes reglas al elegir una empresa adecuada:

• Haga una pregunta en un motor de búsqueda, por ejemplo, en Yandex, indicando su región. Esto será mucho más productivo que buscar anuncios en medios impresos o entrevistar a amigos y familiares.
• Estudia los anuncios de varias empresas. Cuanta más información haya en Internet, más fiable será la empresa, pero más caros serán sus servicios.
• Debe buscar el sitio de la empresa seleccionada y estudiarlo en términos de nivel de diseño, contenido, presencia en la página de contacto e información sobre su pregunta.
• Es necesario verificar la colocación en el sitio de copias escaneadas de permisos, certificados que confirman la legalidad de las actividades de la empresa, así como certificados de seguro de responsabilidad profesional.
• Recomendado buscar reseñas en Internet. Por supuesto, si solo hay dos o tres, esto no tendrá una importancia decisiva, pero la presencia de opiniones negativas de los clientes debería alertar al propietario de la propiedad.
• Una vez que haya encontrado una opción adecuada, debe llamar a la empresa, presentarse y hablar sobre el tema que le interesa. Las respuestas claras y concisas lo ayudarán a tomar la decisión correcta. La imposibilidad de comunicarse, conectarse a un contestador automático, cambiar de un empleado a otro debería alertar al cliente.

Documentos para evaluación de edificios y estructuras

Por lo general, el propietario tienevarios documentos para el objeto inmobiliario. Para saber cuáles de ellos son necesarios para el trámite, deberá ponerse en contacto con la sociedad de tasación seleccionada. Como regla general, un empleado de la empresa en la primera reunión o en una conversación telefónica explicará lo que se debe proporcionar a un especialista en servicio al cliente. Los principales documentos que permiten evaluar el valor de mercado de los edificios y estructuras propiedad de una persona jurídica son:

• Certificado de registro de propiedad de la propiedad.
• Documentos sobre restricciones en el uso del objeto.
• Límites confirmados de un edificio o estructura, mostrando la ubicación.
• Tarjeta de inventario emitida según datos contables.
• Referencia sobre el costo inicial (reposición) y el monto de la depreciación acumulada.

Documentos relacionados con el derecho a la tierra bajo el objeto:

• Pasaporte técnico emitido por la Oficina de Inventario Técnico, con dibujos del objeto.
• La f alta de documentos de la BTI implica la provisión de especificaciones técnicas de acuerdo con los datos contables.
• Relación de activos fijos de la empresa ubicados dentro del edificio o como parte de la estructura, así como su valor en libros.
• Documentos del proyecto con una nota explicativa.
• Comisión de actos de depreciación real de la propiedad.

Certificado de registro estatal

Este documento fue legal hasta junio de 2016 y se emitió para todosobjetos inmobiliarios. En caso de cambio de titular, domicilio, características técnicas (por ejemplo, por reconstrucción) o cuando se realizaron los ajustes necesarios en el Registro Estatal Unificado de Derechos (EGRP), se emitió un nuevo certificado de inmediato.

Desde el verano de 2016, el documento no se ha emitido y puede confirmar la propiedad recibiendo un extracto de la USRR, que es válido por un mes.

Restricciones de objetos

Aquí se informa sobre la presencia de gravámenes, arrendatarios, contratos, convenios y cualesquiera restricciones que indudablemente afecten el precio final de la cosa como consecuencia de la tasación de edificaciones y estructuras. De particular importancia son varios litigios considerados en los tribunales en el momento del procedimiento para determinar el valor del objeto por un especialista de una empresa contratada.

Ubicación

La dirección de la propiedad puede confirmarse mediante un certificado de propiedad, un extracto de la USRR, un plano geodésico, documentación técnica o de proyecto. También debe proporcionar al especialista que presta los servicios de tasación el número catastral del edificio, la estructura y el terreno en el que se encuentra la instalación.

Datos contables

Siempre se lleva la contabilidad de los activos fijos en la empresa. De acuerdo con los requisitos de PBU 6/01, la propiedad se coloca en el balance general. Además, necesariamente se inicia una tarjeta de inventario. Se puede completar a mano, lo cual es típico de las pequeñas empresas. En este caso, todos los cambios sobre el objeto también sonintroducido manualmente. Pero la mayoría de las empresas usan 1C. Aquí, los datos sobre el objeto se ingresan en el programa y la cuenta se mantiene automáticamente.

Para evaluar el costo de reposición de un edificio y estructura, se entrega al especialista de la empresa que realiza el trabajo una copia de la ficha de inventario, llenada manualmente y certificada con la firma de una persona autorizada.

Documentos para la tierra

Es necesario proporcionar al tasador información sobre el estado del terreno debajo del edificio o estructura. Además del número catastral, existe una lista de documentos, que incluye:

• pasaporte o plano catastral;
• certificado de propiedad (si se emitió antes de 2016) o el derecho de uso perpetuo permanente, y desde 2016 - un extracto de la USRR;
• contrato (en caso de arrendamiento).

Si hay gravámenes en el sitio, también deben informarse al celebrar un acuerdo con la empresa para la implementación de trabajos de evaluación de edificios y estructuras.

Ficha técnica

Tal documento generalmente se realiza antes del procedimiento de registro de propiedad del objeto. Si la propiedad pertenece a una entidad legal, lo cual está confirmado por un extracto de la USRR, y no ha habido cambios en términos de características técnicas desde el registro, entonces es muy posible que el tasador proporcione un certificado de registro para un edificio o estructura hecha por BTI anteriormente. No es necesario solicitar un nuevo documento. Incluso en el caso de que no esté disponible por parte del propietario, puede contactar a los especialistas.inventario técnico en la ubicación del objeto para obtener un duplicado. Este procedimiento costará varias veces más barato que emitir un nuevo pasaporte de propiedad.

Si el objeto se transfirió a la propiedad en virtud del contrato de compraventa y la documentación técnica no se transfirió al nuevo propietario, el tasador debe redactar una breve descripción de acuerdo con los datos contables y firmar el representante autorizado del propietario.

Otros documentos

Sin lugar a dudas, para que el proceso de evaluación de costos de edificios y estructuras se lleve a cabo sin contratiempos, debe proporcionar toda la información sobre la propiedad a los especialistas de la empresa contratada. Esto se aplica al caso cuando se requiere evaluar el edificio junto con el relleno, por ejemplo, equipos que son difíciles de desmontar. También puede echar un vistazo a la documentación del proyecto. Si el objeto se destruye parcialmente, se deben emitir certificados de comisión que confirmen la depreciación real de la propiedad.

Para particulares

El profano a menudo necesita utilizar los servicios de tasación para determinar el valor de mercado de un apartamento, casa o terreno en propiedad. En este caso, la lista de documentos es pequeña y se reduce a tres puntos:

• documento de propiedad;
• pasaporte catastral (para tierra);
• pasaporte técnico (para edificio o apartamento).

Métodos de evaluación utilizados

Hay tres métodos por los cuales un especialista puede determinar el valor:

• Analógico, cuando se usacomparar los precios recientes de la propiedad vendida. Este método es adecuado para la tasación de viviendas. El tasador estudia las ventas del año en curso, sumando el inmueble vendido con ayuda de coeficientes al que actualmente está evaluando. Así, primero encuentra información sobre las viviendas vendidas y ajusta su precio, teniendo en cuenta las características disponibles para el análogo estimado. Luego compara varias propiedades similares en el mismo segmento y genera el precio promedio.
• Caro, que tiene en cuenta todos los costes de construcción de un edificio o estructura. En la mayoría de los casos, esto se aplica a viviendas de nueva construcción con áreas pequeñas. Esto se refiere a la cantidad de fondos que se necesitarán en la actualidad para recrear exactamente el mismo objeto a partir de materiales idénticos de calidad de instalación similar e incluso con soluciones arquitectónicas similares.

Rentable, en la que se puede determinar con exactitud el valor de mercado, teniendo en cuenta la rentabilidad en caso de inversión. Este método es bueno para determinar el precio del espacio comercial. Primero, establezca el período para el cual se calculará la rentabilidad. En segundo lugar, se estima la cantidad de ingresos esperados. En tercer lugar, se calcula la ganancia que recibirá el propietario después del período de facturación. En cuarto lugar, se calcula la suma de todos los ingresos en el futuro previsible

Depreciación de la propiedad

Todos los bienes inmuebles están sujetos a envejecimiento. En contabilidad, este concepto se define como depreciación, cuyo porcentaje se puede estimar en función de la depreciación acumulada. MétodosLas empresas involucradas en la determinación del valor de mercado de la propiedad también utilizan evaluaciones del deterioro físico de edificios y estructuras. Actualmente, se da preferencia al cálculo, en el que se determina el desgaste de cada elemento estructural y luego se resumen todos los indicadores. Con este método, necesariamente se tiene en cuenta el costo de reposición del objeto inmobiliario.

Cómo trabajan los especialistas

Hay una serie de reglas que se siguen al celebrar un acuerdo para la evaluación de edificios y estructuras:

• Análisis del objeto ofrecido por el cliente para determinar el costo.
• Identificación de servidumbres, gravámenes, hipotecas.
• Definición clara del tipo de propiedad con verificación de la disponibilidad de métodos de cálculo.
• Descubrir las restricciones que pueden interferir con el trabajo.
• Análisis de la información proporcionada por el cliente con la determinación de la suficiencia de la información.

En su trabajo, el tasador se adhiere a los siguientes principios:

• Independencia de las personas y circunstancias involucradas.
• Objetividad de la evaluación.
• Sin conflicto de intereses entre el contratista y el cliente.
• Conclusión obligatoria de un contrato de trabajo.
• Establecer acuerdos claros sobre el momento y el tema de la encuesta.

Así, al tasar la propiedad, el cliente debe proporcionar al contratista todos los documentos requeridos para su uso. De ello dependerá el plazo para determinar el valor de mercado de los inmuebles. También sigueproporcionar acceso a la instalación a un representante de la empresa de tasación, lo cual es un requisito previo para cumplir con las obligaciones del contratista en virtud del contrato de trabajo celebrado.