Enfoque comparativo. Métodos para determinar el valor de los bienes inmuebles

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

En la práctica mundial en el campo de la tasación de bienes raíces, se utilizan tres enfoques:

• comparativo, o mercado;
• costoso;
• rentable.

La elección de la metodología depende en gran medida del objeto de evaluación y de la situación real que se ha desarrollado en torno a un determinado tipo de bien inmueble. Sin embargo, el enfoque comparativo para determinar el valor estimado todavía se considera la forma más confiable.

Principios básicos de evaluación comparativa

El enfoque comparativo es un conjunto de métodos para determinar el valor de mercado de una propiedad. Se compara el inmueble tasado con inmuebles similares.

La evaluación se basa en los siguientes principios:

• Demanda y oferta. Estos dos indicadores están indisolublemente ligados, un número limitado de ofertas genera una determinada demanda, y viceversa, a más ofertas, menos demanda.
• Reemplazo. Ningún comprador pagará más si una propiedad de similares características cuesta menos.

El concepto de valor de mercado es casi idéntico al concepto de precio de equilibrio. El precio de equilibrio es un conjunto de características cuantitativas yfactores de fijación de precios que determinan la oferta y la demanda del artículo que se compara.

Criterios principales para seleccionar propiedades comparables para la valoración de bienes raíces

Hay una gran cantidad de elementos que se tienen en cuenta en un análisis comparativo, y su combinación es casi infinita. Por lo tanto, el análisis se limita a una cierta cantidad de factores que afectan directamente la fijación de precios.

Elementos de comparación. Calidad de los derechos

Todo gravamen o servidumbre da lugar a una disminución del valor del inmueble objeto de valoración. Es decir, cualquier restricción en el derecho de propiedad es una reducción del precio. Si el objeto objeto de valoración no presenta tales deficiencias en comparación con objetos comparables, el precio, por el contrario, aumenta.

Para los terrenos, la disponibilidad de servidumbres no es el único factor reductor. A la hora de tasar el valor es muy importante, se transmite la propiedad del terreno o el derecho de arrendamiento, uso permanente. Los dos últimos derechos se denominan factores reductores. Es muy importante si la tierra tiene ciertas restricciones sobre futuras transacciones con ella.

Términos de venta

Dichas condiciones se tienen en cuenta si el objeto tasado realmente presenta características distintivas en el momento de la venta.

La quiebra es un factor reductor, es decir, el vendedor tiene prisa por realizar una transacción de compraventa, ya que el tiempo de exposición del objeto del mercado inmobiliario es obviamente reducido en comparación con objetos similares.

La evaluación también está significativamente influenciada por lazos familiares, asociacionesrelación, aunque es difícil evaluar estos riesgos.

Si el vendedor y el comprador están conectados por relaciones de arrendamiento, y se planea celebrar un contrato de venta entre ellos, entonces, para ahorrar en el pago de impuestos, por supuesto, se subestimará el costo estimado. En este caso, solo hay una motivación: dado que las partes de la transacción están conectadas por otras relaciones que no son de mercado, por lo tanto, el vendedor realmente le da crédito al comprador. Se desarrolla una situación similar si la transacción se realiza en los términos de la opción.

La perspectiva de recibir subsidios estatales para el desarrollo de infraestructura puede conducir a un aumento en el valor estimado de los bienes inmuebles residenciales. La cantidad de préstamos concesionarios esperados se determina a partir de la diferencia entre préstamos concesionarios y de mercado.

Condiciones del mercado

Se puede aplicar un ajuste a la baja si existe una diferencia significativa entre el valor de mercado de una propiedad similar y la propiedad experta.

Un cambio en la funcionalidad también se puede tener en cuenta en la evaluación, ya que afecta el equilibrio de la oferta y la demanda.

Ubicación de la propiedad

Generadores de valor	Factores que reducen los costos
Prestigio del vecindario Estado de otros propietarios residenciales Área de reserva Disponibilidad de estacionamiento Accesibilidad a las autopistas Presencia de monumentos arquitectónicos y otras atracciones Área recreativa cerca de inmuebles Características arquitectónicas únicas del edificio	Distancia desde el centro de la ciudad No hay supermercados a poca distancia a pie Lejanía de las instituciones escolares y preescolares Mala situación ambiental en la región Presencia de empresas de fábricas y almacenes cerca de la propiedad, vertederos

Factores físicos (para la tierra)

El enfoque comparativo en la evaluación de un terreno implica la recopilación de características sobre la propiedad:

• tamaño;
• forma;
• geología;
• topografía;
• nivel de preparación, es decir, si se ha limpiado la tierra de vegetación, si se han eliminado las irregularidades;
• indicadores cualitativos de la cobertura del suelo.

Lo más destacable es la presencia o ausencia de colinas o taludes, formaciones rocosas o acequias. También es importante cuál es la capacidad portante de la tierra, su resistencia, la presencia de aguas subterráneas. Es muy importante si hay información sobre la posible aparición de minerales. Si se confirma la información, entonces la tierra definitivamente tendrá un gravamen en el futuro.

Características generales del objeto a evaluar

El enfoque de comparación de mercado es el estudio de las características que aumentan el valor de los objetos. Estos incluyen:

• tamaño del edificio o habitación;
• altura del edificio;
• disponibilidad y área de instalaciones auxiliares;
• altura del techo.

El material del que está construido el edificio también importa, cuanto más moderno y confiable sea, mayor será el valor de la propiedad. Por último, pero no menos importante, está la apariencia general de todo el edificio, la disponibilidad de reparaciones y una entrada conveniente. Si la entrada es desde el patio, esto será un factor reductor.

La f alta de reparación es motivo para modificar el informe de evaluación. Dicho cálculo se realiza sobre la base del costo de los trabajos de reparación o restauración, teniendo en cuenta la ganancia que recibirá el empresario al invertir en la construcción o reparación.

Factores económicos

El enfoque comparativo en el sector inmobiliario tiene en cuenta los posibles ahorros en recursos energéticos durante la operación. El aumento constante en el costo de los servicios públicos hace que las personas piensen constantemente en ahorrar y utilizar fuentes de energía alternativas.

Este factor es especialmente importante si el objeto se compra para su posterior arrendamiento. Cuanto mayor sea la relación entre los ingresos y los costos que se destinarán a la operación de un edificio o local, menor será la cantidad de capital reembolsable en los ingresos netos por alquiler de bienes inmuebles.

Esta categoría también incluye el indicador de la presencia o ausencia de contadores, si se han tomado medidas para minimizar las pérdidas de calor.

Otros indicadores

La evaluación implica tener en cuenta la presencia o ausencia de elementos de servicio. El ejemplo más simple es si la casa tiene ascensor o no. La presencia o ausencia total o parcial de todas las comunicaciones, lamás conectado con el sistema local. Si hay demasiadas deficiencias, se lleva a cabo una corrección a la baja. La tasación de bienes inmuebles se lleva a cabo de acuerdo con una variedad de indicadores.

Pasos de cálculo

Todos los cálculos comparativos se basan en información de fuentes abiertas sobre transacciones recientes con bienes inmuebles similares.

Pasos de evaluación:

1. Estudiar ofertas similares en un segmento inmobiliario en particular, identificando propiedades comparables que se hayan vendido recientemente.
2. La información recopilada se analiza y cada oferta se compara individualmente con la propiedad que se está tasando.
3. Identificación de las características de los precios, modificaciones del informe de valoración.

Acordar el precio ajustado y derivar el costo final mediante un enfoque comparativo.

Ventajas del enfoque comparativo

En primer lugar, el método le permite reflejar la opinión de compradores y vendedores típicos únicamente.

La valoración se refleja en precios corrientes, teniendo en cuenta cambios en las condiciones financieras e incluso procesos inflacionarios. La estimación siempre está justificada estáticamente.

Para evaluar una propiedad en particular, no es necesario estudiar todo el mercado inmobiliario, sino solo propiedades similares. La técnica es muy sencilla, con resultados fiables.

… y desventajas

• Bastante difícil averiguar los precios reales.
• Dependencia total de la actividad y estabilidad del mercado inmobiliario.
• Dificultad parareconciliación de datos, si objetos similares difieren significativamente en términos de venta.

Para cerrar

La esencia del enfoque comparativo en la valoración de bienes raíces es clara tanto para el comprador como para el vendedor. La técnica permite a las partes estudiar el mercado inmobiliario y asegurarse de que no perdieron. La evaluación se puede realizar sobre la base de transacciones ya realizadas o sobre ofertas de otros vendedores. En cualquier caso, la técnica comparativa es la sistematización y comparación de datos sobre inmuebles similares. Lo principal es que la selección de objetos similares para la comparación debe tener en cuenta factores especiales o inusuales, por ejemplo, la amenaza de incautación de garantías, cambios en las regulaciones a nivel local o incumplimiento de los términos del contrato de préstamo, la presencia de elementos coercitivos.