Enfoque de ingresos a la valoración de bienes inmuebles y empresas. Aplicación del enfoque de ingresos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

El enfoque de ingresos es toda una combinación de métodos para evaluar el valor de los bienes inmuebles, la propiedad de una organización, el negocio en sí, en el que la determinación del valor se realiza mediante la conversión de los beneficios económicos que se esperan en el futuro. Los fundamentos teóricos de tal enfoque son bastante convincentes. El valor de una inversión es el valor de los beneficios futuros hasta la fecha, descontados a una tasa de rendimiento que refleja el riesgo de la inversión.

Esto es razonable y adecuado para cualquier empresa operativa utilizada en el campo de la producción y venta de bienes, así como su negocio, sujeto a la generación de ganancias positivas. El valor de los riesgos de inversión en el negocio evaluado se demuestra mediante una tasa de descuento. En el sentido económico, esta es ahora la tasa de rendimiento que los inversores exigen sobre el capital invertido en objetos de inversión comparables por nivel de riesgo, o es la tasa de rendimiento sobre opciones de inversión alternativas con riesgos comparables en el momento de la evaluación.

Características

Aplicación de ingresosEl enfoque en la práctica resulta ser una tarea bastante difícil, ya que es necesario evaluar cada determinante importante del costo: la tasa de rendimiento y la ganancia. Si estos métodos se utilizan para evaluar una empresa, entonces es imperativo realizar un análisis exhaustivo de todos sus elementos clave, incluidos los costos y la facturación de la empresa, que tienen un impacto directo en las ganancias, los costos y los riesgos que genera cada elemento individual.

El enfoque de ingresos para la valoración de empresas se utiliza con bastante frecuencia. Por ejemplo, si estamos hablando de una adquisición o fusión, entonces este método se usa con mucha más frecuencia que el costoso o el de mercado. La inversión de capital del comprador ahora se realiza con la expectativa de que en el futuro se recibirán flujos de efectivo netos, que no pueden llamarse garantizados, ya que se caracterizan por ciertos riesgos. El enfoque de ingresos captura estos determinantes clave del valor, mientras que el enfoque de mercado generalmente requiere una relación precio-ganancias o algún otro múltiplo similar de ganancias en retrospectiva, sin tener en cuenta el futuro.

Los múltiplos de mercado son intrínsecamente poco confiables y no brindan el mismo nivel de exhaustividad que se puede lograr utilizando un enfoque de ingresos con pronósticos de rendimientos futuros y tasas de descuento. Por ejemplo, una relación precio-beneficio que se aplica anualmente no refleja adecuadamente los cambios esperados en años futuros. correctoel uso de índices brinda la oportunidad de mostrar las preferencias generales de los inversores y, a menudo, los vendedores o las fuentes de la industria los citan.

Usar

La información relativa al presupuesto de la empresa también necesita ser analizada y protegida, lo que obliga a realizar modificaciones y elaborar las consecuencias financieras del plan, las previsiones y las propuestas básicas creadas. El enfoque de ingresos para la valoración empresarial mide todos los supuestos que se relacionan con si ciertos beneficios de adquisición surgen del crecimiento de los ingresos, reducciones de costos, mejoras de procesos o reducciones de costos de capital. Con la ayuda de tal enfoque, todo esto puede medirse y discutirse. Además, se puede utilizar para determinar el momento de los beneficios esperados, así como para demostrar la disminución del valor de una empresa a medida que los beneficios se trasladan a un futuro más lejano.

El uso del enfoque de ingresos proporciona a los compradores y vendedores la capacidad de calcular el valor justo de mercado de una empresa, así como su valor de inversión para uno o más compradores estratégicos. Si esta distinción se muestra con suficiente claridad, los vendedores y compradores pueden identificar fácilmente los beneficios de la sinergia y tomar decisiones informadas.

Al utilizar el enfoque de ingresos para la valoración de empresas, debe tenerse en cuenta que el valor calculado consiste en el valor de todos los bienes que se utilizan en el curso de la actividad directa. AEn el marco del enfoque utilizado, existen varios métodos de evaluación que son de sumo interés. En particular, son aplicables tales métodos del enfoque de ingresos: capitalización y descuento de flujos de efectivo. Puede considerarlos con más detalle.

Métodos

Usando el método de capitalización de flujo de efectivo, el valor total de una empresa se detecta en función de los flujos de efectivo generados por el potencial de propiedad de la empresa. Los flujos de caja de un negocio o de una empresa en su conjunto son la diferencia entre todas las entradas y salidas de recursos financieros durante un determinado período de facturación. Por lo general, se utiliza un período de un año para los cálculos. La técnica consiste en convertir un nivel representativo del flujo de efectivo esperado en un valor presente dividiendo el monto total del flujo de efectivo por la tasa de capitalización asumida. En este caso, es apropiado un flujo de ingresos con ciertos ajustes.

Para usar el método de flujo de efectivo convencional, se usa la suma de los ingresos netos (calculados después de impuestos) de los gastos que no son en efectivo para determinar la cantidad de flujo de efectivo absoluto para la capitalización. Este método de cálculo puede considerarse más simplificado que el cálculo del flujo de caja libre, que tiene en cuenta la inversión de capital requerida y la necesidad de reponer el capital circulante como una adición.

Descontar flujos de caja

Este método se basa básicamente solo en los flujos de efectivo esperados que genera la propia empresa. Su diferencia característica es queSe requiere una estimación de costos para calcular la definición de un nivel representativo de flujo de efectivo. Este método en los países desarrollados es el más utilizado debido al hecho de que puede utilizarse para tener en cuenta todas las perspectivas de desarrollo. El flujo de efectivo en términos generales es igual a la suma de la utilidad neta y la depreciación, sujeto a restar el aumento en el capital de trabajo neto y las inversiones de capital.

Existen las siguientes condiciones para utilizar el método de flujo de caja descontado:

• hay razones para creer que los niveles futuros de flujos financieros diferirán de los actuales, es decir, estamos hablando de una empresa en desarrollo;
• existen oportunidades para estimar razonablemente los flujos de efectivo futuros cuando se utiliza una propiedad comercial o comercial;
• el objeto está en construcción, total o parcial;
• la empresa es una gran instalación multifuncional de importancia comercial.

El enfoque de ingresos para la valoración de bienes inmuebles a través del método de flujo de caja descontado es el mejor, pero su uso es muy laborioso. Hay estimaciones que no se pueden hacer sin el uso de este método. Entre ellos se encuentra el desarrollo de un proyecto de inversión con su posterior evaluación.

Ventajas del método de descuento

Si practica un enfoque de ingresos para la valoración de bienes inmuebles o negocios a través del método de descuento, puede identificar algunas ventajas importantes. En primer lugar, el discursoEsto significa que las ganancias comerciales futuras tienen en cuenta directamente solo los costos actuales esperados de fabricar productos y luego venderlos, y las futuras inversiones de capital relacionadas con el mantenimiento y la expansión de la producción o las instalaciones comerciales se reflejan en el pronóstico de ganancias solo indirectamente a través de su depreciación actual.

Puntos importantes

La evaluación de un objeto por el enfoque de ingresos con una f alta de ganancia o pérdida como indicador de los cálculos de inversión se lleva a cabo ajustado por el hecho de que la ganancia sirve como un indicador de informes contables, por lo tanto, está sujeto a manipulaciones significativas en el curso del trabajo.

El método de flujo de efectivo descontado incluye tres grupos de modelos:

• dividendos descontados;
• ingresos residuales;
• Flujos de caja descontados.

Si se practica un enfoque de ingresos de acuerdo con el modelo de descuento de dividendos como evidencia del flujo de efectivo, se utilizan los pagos de acciones. A pesar de que el modelo es significativamente común en la práctica extranjera para determinar y evaluar el valor de los activos de una empresa, tiene muchas deficiencias. En los modelos con utilidades retenidas, no hay grado de contabilidad. Hay una diferencia en las políticas de dividendos no solo para empresas específicas, sino también para países en su conjunto. Este método no se puede utilizar en empresas que no tienen ganancias. Este modelo es el más adecuado para calcular el valor de las acciones minoritarias.

Modelo de ingresos residuales

El enfoque de ingresos para la valoración a través del modelo de enfoque residual asume que la cantidad de ingresos residuales, es decir, la diferencia entre la ganancia real y la ganancia que los accionistas predijeron en el momento de la compra de la propia empresa o sus acciones, se utilizará como indicador de flujo de efectivo. Si el valor de la empresa se calculó sobre la base de suposiciones consistentes con este modelo, entonces será igual a la suma del valor en libros con el valor presente de la cantidad esperada de ingresos restantes después de eso. Este modelo demuestra una sensibilidad significativa a la calidad de los datos presentados en los estados financieros. Para las condiciones rusas, la idoneidad de dicha información está sujeta a dudas significativas.

Beneficio para los accionistas

Por supuesto, los accionistas o accionistas de una empresa que tiene un historial determinado, así como los hechos de pago de dividendos, pueden usar el modelo de descuento para calcular el valor de su propia empresa. La situación es tal que los accionistas de las empresas de este sector rara vez son minoritarios, por lo que para ellos la forma más adecuada sería utilizar un enfoque de ingresos para la valoración de bienes inmuebles y negocios a través de un modelo de flujo de caja libre descontado. En este sistema, los flujos de caja libres con tasas de descuento o el rendimiento esperado del capital invertido son los principales. El mayor problema con el uso de este modelo es la precisión de la previsión de flujo de caja libre, así como la determinación adecuada de la tasa de descuento.

Si se aplica el enfoque de ingresos como se define anteriormente, cuando se utiliza el método de flujo de efectivo descontado, los ingresos esperados del negocio tienen en cuenta los flujos de efectivo proyectados que se pueden retirar de la circulación después de la reinversión requerida de parte de la ganancia en efectivo. Como indicador, los flujos de efectivo no dependen del sistema de contabilidad utilizado por la empresa y su política de depreciación. Al mismo tiempo, se deben tener en cuenta los flujos de efectivo (entradas y salidas). La evaluación del significado financiero del descuento de efectivo resulta ser tal que, como resultado de estos procesos, se reducen los montos que habrían estado disponibles para el inversor en el momento en que recibió el flujo de efectivo especificado, siempre que haya invertido su fondos no en este negocio en este momento, pero en algún otro activo de inversión de naturaleza pública, por ejemplo, un valor líquido o un depósito bancario.

Técnicas adicionales

El enfoque de ingresos, un ejemplo del cual se describió anteriormente, se ha utilizado cada vez menos recientemente, y ahora el método de valoración se ha convertido en el más común. Se utiliza para valorar todo tipo de activos, y se basa en la idea de que cualquier activo que comparta las características básicas de las opciones puede ser valorado como esta opción. Por el momento, el enfoque de ingresos suele abandonarse en favor del modelo de valoración de opciones (respectivamente, el modelo Black-Scholes).

Dicho sistema, si se utiliza, hace posible estimar el costo total de capital de una empresa o empresa en el caso de que opere con grandes pérdidas. Este modelo pretende explicar mejor por qué el costo del capital social de una empresa no es cero, incluso si el valor de toda la empresa cae por debajo del monto nominal de la deuda. Pero incluso teniendo en cuenta esta ventaja, se puede notar que el modelo Black-Scholes para evaluar el valor de las empresas rusas en este momento es cada vez más teórico. El principal problema por el cual este modelo no se puede aplicar a las empresas nacionales es la f alta de alguna evidencia de los parámetros del modelo, que son esenciales.

Conclusiones

El enfoque de ingresos para la valoración de negocios e inmuebles se ha vuelto mucho menos común, y esto sucede por muchas razones. En particular, esto se refiere a las deficiencias, por lo que existen dificultades en su uso en el mercado de consumo. En primer lugar, debe tenerse en cuenta lo difícil que es pronosticar el costo futuro de los servicios y productos, materiales y materias primas, así como un conjunto de otros indicadores de costos. Al mismo tiempo, podemos hablar de cierta subjetividad de las valoraciones de los expertos. Además, el problema radica en la baja divulgación de información sobre las empresas rusas y, de hecho, es necesario para realizar cálculos competentes y compilar el modelo Black-Scholes. Esto se debe en gran parte a la baja cultura corporativa de talesempresas.

La gran mayoría de las acciones, incluidas las grandes participaciones, están concentradas en manos de un pequeño número de personas, y la participación de los accionistas minoritarios y pequeños propietarios, cuya participación es muy pequeña, en el capital autorizado es insignificante. Resulta que muchas empresas simplemente no están interesadas en divulgar ninguna información. Es por eso que el cálculo por el enfoque de ingresos es notablemente más complicado en relación con la mayoría de las industrias y negocios en Rusia. En otras condiciones funciona mejor, mostrando todas sus ventajas y fiabilidad.