Refinanciación de préstamos hipotecarios: condiciones, mejores ofertas

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

A pesar de que la refinanciación de préstamos ha estado en la lista de servicios bancarios durante mucho tiempo, en la realidad rusa apareció hace relativamente poco tiempo. Literalmente desde el desarrollo de los préstamos hipotecarios. Junto con el crecimiento de la demanda de bienes raíces, también se ha desarrollado el sector de servicios financieros. La hipoteca en la lista de servicios de cada banco ocupa una posición de liderazgo.

Refinanciación de préstamos hipotecarios: condiciones, mejores ofertas

El mercado financiero se está desarrollando y ofrece nuevas herramientas para ahorrar y aumentar los fondos. Las hipotecas ayudan al comprar una casa y los depósitos se utilizan para aumentar los ahorros.

La aplicación práctica de un servicio como el refinanciamiento de hipotecas se vio facilitada por la tendencia del mercado de los últimos años, cuando el número de préstamos vencidos comenzó a cobrar impulso. Por lo tanto, hoy en día el servicio está ganando popularidad, cada vez más bancos están dispuestos a considerar las solicitudes de refinanciación.

La esencia del procedimiento

Regalarpréstamo, el banco espera obtener una utilidad que cubra todos los costos del servicio más sus propios ingresos. Usando un préstamo hipotecario, el prestatario cree que de esta manera puede mudarse a una vivienda ahora y pagar en los próximos años. Pero cuando se trata de finanzas, siempre hay riesgos. En este caso, el prestatario tiene derecho a utilizar el représtamo.

El procedimiento es que el prestatario solicita a su banco oa otro banco un nuevo préstamo, cuyos fondos se utilizarán para pagar el préstamo anterior. De acuerdo con la ley, el banco no tiene derecho a negarse a otorgar un préstamo si el solicitante cumple con todos los requisitos.

La refinanciación de un préstamo hipotecario es adecuada en los siguientes casos:

• otro banco ofrece tasas de interés más bajas;
• existe la oportunidad de obtener un préstamo por un período más largo y con contribuciones bajas;
• el reembolso mensual del préstamo anterior se vuelve insoportable;
• hay una oferta en otra moneda que es beneficiosa para el prestatario.

Pero es importante considerar otro punto. La refinanciación de un préstamo hipotecario se puede realizar en el mismo banco donde se devuelve el préstamo existente o en un nuevo banco. El propósito del procedimiento es aliviar la carga crediticia del prestatario.

Cuando se trata de otra institución, "su" banco puede rechazar la transferencia de documentos y el pago anticipado, ya que en este caso pierde su beneficio y el cliente. Este procedimiento no está prohibido por ley.

Legalbase

El procedimiento se basa en una serie de proyectos de leyes y reglamentos. La Ley de Refinanciamiento Hipotecario considera:

• Ley Federal N° 122 de 1997;
• Reglamento del Banco Central de la Federación Rusa No. 54 de 1998;
• Reglamento del Banco Central de la Federación Rusa No. 254 de 2004;
• Ley Federal Hipotecaria N° 102 de 1998;
• Código Civil, artículos 355, 390 y 382;
• Orden del Ministerio de Justicia de la Federación Rusa No. 289/235/290 de 2000;
• Ley Federal N° 152-FZ de 2003

Los documentos anteriores describen el procedimiento de registro, los derechos y obligaciones del prestatario y el prestamista.

Punto importante: ¿el contrato actual permite la posibilidad de refinanciamiento? Algunos bancos prescriben inicialmente su imposibilidad o sanciones para tal procedimiento. Si no está disponible o está prohibido, el cliente tiene derecho a insistir en su inclusión en el contrato.

Pasos del procedimiento

La refinanciación de un préstamo hipotecario es un proceso largo que requiere la resolución de una serie de problemas legales. La primera etapa es el estudio de ofertas en el mercado y cálculos. Es importante considerar aquí que el procedimiento requiere algunos costos, los cuales serán discutidos a continuación. La viabilidad se determina sobre la base de los cálculos realizados teniendo en cuenta todos los costes asociados.

Debe tenerse en cuenta que, debido a problemas técnicos y la alta competencia en el entorno bancario, no todas las instituciones financieras son positivas acerca de tal iniciativa del prestatario.

No es suficiente confiar en la información disponible públicamente en un sitio web omateriales promocionales del banco. Esto puede ser una simple estrategia de marketing, mientras que no existe un programa de refinanciamiento de hipotecas y la oferta se extiende a otros tipos de préstamos.

Colección de documentos

La lista de documentos no difiere de la que se presentó en el momento de la recepción inicial. Una lista indicativa contiene los siguientes documentos:

• solicitud de refinanciación, que se llena en el acto;
• certificado de ingresos: certificado de impuesto sobre la renta de 2 personas, extracto bancario u otros documentos de pago;
• pasaporte nacional del solicitante;
• para familia - certificado de matrimonio;
• documentos para hipotecas inmobiliarias: documento de título, contrato de la transacción y certificados de agencias gubernamentales sobre registro de derechos;
• copia del contrato de hipoteca bancaria.

Si se planea refinanciar un préstamo hipotecario en Sberbank, entonces puede estar involucrado el capital de maternidad. Dependiendo de tales circunstancias, el banco puede solicitar documentos adicionales:

• certificado de capital de maternidad;
• certificado de nacimiento de los hijos;
• estado de cuenta bancario sobre los saldos de las cuentas.

Si el banco requiere la participación de garantes, estas personas también deben proporcionar una lista de documentos, incluida la prueba de solvencia.

Dificultades

Cuando un prestatario solicita la refinanciación de la hipoteca a Sberbank u otra institución financiera, el prestamista actual puede negarse a emitir algunosdocumentos. En este caso, un abogado profesional en el sector bancario puede ayudar o un nuevo prestamista puede solicitar documentos para la emisión.

También es importante tener en cuenta que al confirmar los ingresos, deberá proporcionar dos tipos de documentos: en forma de 2-NDFL y en forma de un banco. Las cifras de ingresos, por supuesto, deben estar por encima de la proporción del salario mínimo vital y ser suficientes para seguir cubriendo los pagos mensuales de la hipoteca.

Otra complicación es que al refinanciar un préstamo hipotecario, los bancos pueden exigir garantías. Dado el monto del préstamo, solo los bienes inmuebles pueden actuar como garantía. Y los bienes inmuebles hipotecarios todavía figuran en el balance del primer acreedor.

En la práctica, en tales casos, las personas recurren a una pequeña manipulación: negocian con un amigo o pariente que tiene una propiedad equivalente, empeñan esta propiedad como prenda y, después de volver a registrar la hipoteca, devuelven todo a su lugar.

Proceso de revisión

La aceptación no significa absolutamente nada. Pueden rechazar incluso a los clientes que pagan. Pero la garantía puede ser un gran argumento. Vale la pena recordar que cuanto más líquida sea la garantía, más probable es que gane el favor del banco.

Además, se dicen muchas palabras sobre la importancia del historial crediticio. Pero los expertos dicen que este momento es más relevante para los préstamos pequeños donde no hay garantía. Un buen historial de crédito nunca hace daño a nadie. El proceso de revisión suele tardar de 5 a 7días laborables. Si se toma una decisión positiva, comienza el proceso de registro.

Costos

La refinanciación de un préstamo hipotecario en un banco conlleva unos costes que corren enteramente a cargo del solicitante. En algunas instituciones financieras, incluso el procedimiento para considerar una solicitud se realiza de forma remunerada. En caso de rechazo, los fondos no serán devueltos.

Si se aprueba el procedimiento, entonces el solicitante debe estar preparado para los siguientes costos:

1. Valoración de inmuebles. La ley establece que el procedimiento puede ser realizado por cualquier tasador que cuente con la licencia correspondiente. Pero los bancos tienen sus propios socios permanentes en el personal. Si el banco insiste en un tasador específico, entonces el solicitante se ve obligado a estar de acuerdo con esto.
2. El banco impone a los clientes los costos de procesar la solicitud y atender a un cliente en particular. Por lo tanto, tendrá que pagar una comisión por emitir una hipoteca.
3. También hay una tarifa para transferir una vivienda hipotecada del balance del antiguo prestamista.
4. También se paga el registro de una nueva prenda o del mismo objeto.
5. Obtención de algunos tipos de ayuda.
6. Seguro de crédito, bienes inmuebles o ingresos propios - según las normas del banco.
7. Pago de impuestos estatales, si hay documentos notariales.

Dependiendo de las condiciones del prestamista actual, se pueden retirar los fondos para el pago anticipado del préstamo y las multas.

Beneficios

Al elegir otro banco, el cliente siempre busca condiciones más favorables. Los expertos aconsejan queAl refinanciar una hipoteca, las mejores ofertas brindan beneficios tangibles si hay una diferencia en varios parámetros.

¿Sobre qué puntos deben evaluarse los beneficios?

1. Tasa de interés. ¿Cuánto más bajo? Como regla general, si la diferencia no supera el 3%, entonces, teniendo en cuenta los costos de registro y la inflación, es posible que el cliente no gane mucho al final.
2. Cambiar la fecha límite. Un análisis financiero profundo, que no todos los ciudadanos comunes pueden hacer, muestra que cuanto más “más largo” es el préstamo, más caro es. Se debe elegir el largo plazo si actualmente no es posible pagar más.
3. Reduce tus cuotas mensuales. Aquí se aplica el mismo principio: al ganar ahora, al final puedes dar más. Pero si la nueva oferta es realmente rentable, debe considerarse individualmente.
4. Combinación de préstamos. Muchos rusos sacan varios préstamos. La práctica muestra que 2-3 pagos por mes es una carga pesada. Combinando todas las obligaciones en una, puedes vivir mucho más tranquilo.

¿Adónde ir?

La competencia en el entorno bancario es alta. Pero esta situación solo favorece a los consumidores: van donde los préstamos son más baratos. Al considerar la refinanciación de una hipoteca, las mejores ofertas provienen de los líderes de la industria:

• Sberbank – 10-12%
• VTB -24 – 9,7 %
• Gazprombank – 9,2 %
• Rossbank: 8,7 %
• Banco de Rusia: 11,5 %

En 2018, debido a una nueva ola de demanda de bienes raíces y al crecimiento de los indicadores económicos en el país, se espera un aumento de nuevas ofertas.

Deducción de refinanciamiento

Deducción fiscal: devolución del impuesto sobre la renta de las personas físicas que pagaba previamente el empleador en forma de impuesto sobre la renta de las personas físicas. Su tasa es del 13%. La ley prevé casos en los que un ciudadano puede recibir estos fondos de vuelta. Las condiciones para la refinanciación de un préstamo hipotecario permiten el uso de garantías sociales como el capital de maternidad y las deducciones fiscales, si no se utilizaron durante la solicitud inicial de la hipoteca.

Si planea recibir una deducción de impuestos, debe notificar al administrador de crédito con anticipación, ya que este punto debe reflejarse en el acuerdo bancario.

La deducción máxima es de 260.000 rublos. Al mismo tiempo, existen requisitos para el costo del objeto: el precio no debe exceder los 2 millones de rublos. El importe de la deducción se distribuye a lo largo del año. Si el monto total no se usa dentro de 1 año calendario, entonces, al comienzo del próximo año, el destinatario debe presentar nuevamente una solicitud a la oficina de impuestos y cobrar el resto. Hay dos formas de regresar:

1. Transferencia a una cuenta bancaria para pagar una hipoteca.
2. Emisión de un aviso de la oficina de impuestos al departamento de contabilidad en el lugar de trabajo del solicitante. En este caso, no se devuelve el dinero, y los ingresos del solicitante quedan exentos del IRPF en la cuantía de la deducción debida.

Conclusión

Al obtener una hipoteca, cada persona debe mirar hacia el futuro y realizar un análisis objetivo de sus propios ingresos. Los riesgos acompañan a cada paso. En este caso, debe utilizarservicios de compañías de seguros de confianza.

Si el beneficio de la refinanciación es obvio, pero el banco se niega, debe comunicarse con otro banco. Pero el interés masivo en la refinanciación está obligando a estas instituciones a reconsiderar su enfoque. Según sus clientes, algunos no están listos para dar clientes a los competidores y quieren discutir nuevas condiciones de préstamo. No vale la pena contar con cambios fundamentales, pero existe una posibilidad teórica de simplificar algunos indicadores.