Cómo verificar el desarrollador: métodos y recomendaciones

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Al comprar una vivienda en la etapa de construcción, debe asegurarse mil veces de la confiabilidad del desarrollador. ¿Cómo comprobar la empresa y saber si se puede confiar en ella? Después de todo, el costo de los bienes raíces hoy en día es tan alto que la mayoría de los ciudadanos tienen que tomar préstamos hipotecarios multimillonarios y pagarlos por más de un año, por lo que es importante eliminar hasta el más mínimo riesgo. Aprenderá cómo verificar al desarrollador, qué información y documentos debe prestar mucha atención en el artículo.

Por qué no puedes confiar en la suerte

Hay varias formas de verificar la confiabilidad del desarrollador al comprar un apartamento en la etapa de excavación o construcción. Confía en que tu dinero solo debe ser una empresa constructora con una reputación impecable. La conciencia y la experiencia en la construcción son importantes, pero no los únicos indicadores de la confiabilidad de la empresa. Además de ellos, importa la estabilidad financiera, es decir, la disponibilidad de diversas fuentes de financiamiento y capacidades administrativas. Los riesgos del comprador, la probabilidad de "congelación" dependen directamente de estos criteriosconstrucción o retraso en la puesta en servicio de la instalación terminada.

Las actividades del promotor como persona jurídica o empresario individual se ven afectadas por diversos factores económicos, cambios en la legislación, tendencias en el mercado inmobiliario, tipos de cambio y otras condiciones que no dependen de la propia empresa constructora, su reputación y buena fe. Pueden surgir dificultades e imprevistos en el trabajo de una empresa con muchos años de experiencia y una imagen sólida. Sin embargo, dicha empresa, a diferencia de un desarrollador menos conocido y no verificado, podrá encontrar una salida a situaciones difíciles sin causar daño al consumidor final. Es por eso que es extremadamente importante saber cómo verificar el revelador. Esto le permitirá comprender si puede confiarle el dinero que tanto le costó ganar.

Información en el sitio web

La primera y más sencilla forma de conocer una empresa constructora es visitar su sitio web oficial. Por lo general, la información básica sobre el desarrollador se encuentra en la sección "Acerca de nosotros" o "Acerca de la empresa". Contiene información sobre el período de existencia en el mercado, la historia del desarrollo, logros, premios. En el mismo lugar, algunas firmas publican información sobre el nivel gerencial y la composición de la junta directiva.

Artículos informativos y analíticos sobre recursos especializados independientes ("Indicadores del mercado inmobiliario", "RBC Real Estate", etc.) serán de utilidad. Puede obtener información sobre el desarrollador a través de cualquier motor de búsqueda. Pero confíe incondicionalmente en lo que está escrito en el sitio en la sección "Medios sobre nosotros" o "Reseñas",definitivamente no vale la pena.

No te pierdas la página de "Proyectos". En esta sección, la empresa ubica los proyectos ya implementados, si los hubiere. Por cierto, su ausencia puede indicar que el desarrollador es un novato en su negocio. Sería un error juzgar objetivamente la experiencia de la empresa por aquellos objetos que se encuentran en la etapa de implementación o planificación, porque los llamados "proyectos en papel" solo dan testimonio de las ambiciones del desarrollador, nada más.

Si se entregan objetos inmobiliarios presentados para su revisión en el sitio web oficial, debe prestar atención a la región en la que se construyeron. Este hecho ayudará a comprobar el desarrollador. Como regla general, la presencia de varios proyectos completados con éxito indica que el desarrollador tiene buenas relaciones con las autoridades del municipio, lo que significa que los problemas asociados con la obtención de permisos, el acuerdo sobre las condiciones técnicas y el suministro de energía son poco probables.

Cooperación con socios

Al evaluar la confiabilidad del desarrollador, debe prestar atención a sus socios clave. Si estos incluyen grandes bancos con participación estatal y las principales empresas de construcción actúan como contratistas generales, no hay duda de que su elección es correcta.

Hay otro método para verificar el constructor. Consiste en estudiar la política de inversión de la empresa. Además, si el principal inversionista de la empresa es una corporación financiera gigante, entonces ciertamente no hay necesidad de preocuparse. Antes de invertir fuertemente en un negocio, los grandes inversionistasestudian a fondo los proyectos de desarrollo, realizan numerosas inspecciones de las actividades del desarrollador y solo si no tienen dudas firman un contrato. A su vez, el desarrollador, al apuntar a una sociedad con una corporación líder, demuestra a todo el mercado la integridad de su reputación.

La información sobre las fuentes de financiación se encuentra en la declaración del proyecto. Este documento también se puede encontrar en el sitio web del desarrollador. Además, se indica el nombre del banco u otra organización que financia la construcción. Este punto es de particular importancia, ya que la cooperación con una empresa pequeña o desconocida puede ser afiliada. Otras fuentes son los fondos de los clientes finales transferidos en virtud de acuerdos DDU.

Para verificar la confiabilidad del desarrollador en la construcción compartida, por regla general, prestan atención a la presencia de riesgos cambiarios. Aparecen si el promotor realiza todos los pagos en dólares o euros. Las más mínimas fluctuaciones en el tipo de cambio supondrán graves pérdidas para los inversores. Si todas las operaciones relacionadas con el proyecto se realizan en rublos, esto elimina los riesgos de los inversores.

Oportunidades financieras de la empresa desarrolladora

El sello distintivo de la solidez inversora de una empresa incluye una estrategia de ventas independiente. Implica la implementación del proyecto por parte del desarrollador a expensas de invertir fondos propios o de crédito, sin la participación de compradores. Por lo general, estos objetos se venden al final del proceso de construcción,cuando estén casi listos para la puesta en marcha. Si el desarrollador ha comenzado a vender apartamentos, pero aún no se ha preparado un pozo de cimentación, es necesario estudiar la declaración del proyecto, que indica las fuentes de financiación. Si son predominantemente accionistas, es mejor reevaluar cuidadosamente su decisión de compra.

La adecuación de la política de precios es otro argumento a favor del promotor. ¿Cómo verificar al comprar un apartamento económico, cuál es el truco? La evidente baratura de la propuesta no siempre indica sus beneficios. Muy a menudo, los apartamentos que se venden a un precio mucho más bajo que el del mercado indican una f alta de recursos de la empresa. Sin embargo, una disminución moderada de los precios durante las promociones de temporada es bastante normal en el mercado inmobiliario.

El bienestar financiero de una empresa a menudo se expresa a través de su publicidad. La colocación de acciones propias en el dominio público en el mercado de valores nacional o extranjero confirma que el desarrollador ha sido objeto de numerosos procedimientos de verificación y ha recibido altas calificaciones de expertos. Este hecho indica que los inversores bursátiles confían en la empresa y apoyan su modelo de gobierno corporativo y política financiera.

Los portales inmobiliarios, que publican calificaciones de las empresas de construcción rusas, son un lugar donde puede consultar al desarrollador por sus indicadores cuantitativos. En la parte superior, por regla general, se encuentran las empresas con una cantidad significativa de espacio residencial puesto en funcionamiento y ganancias obtenidas durante el año calendario.

Ritmoimplementación del proyecto

¿Cómo verificar la confiabilidad del desarrollador al comprar un apartamento, si la casa está en construcción o excavación? En este caso, puede confiar en el ritmo de cada etapa del trabajo de construcción. Los proyectos ya implementados del desarrollador se toman como base. A menudo, los desarrolladores publican específicamente reportajes de fotos y videos, tratando así de justificar la confianza de los inversores. Gracias a las cámaras web instaladas en el territorio de la instalación, los futuros residentes tienen la oportunidad de monitorear el proceso de trabajo en línea, evaluar la dinámica y la coherencia del proceso.

Pero, ¿cómo verificar la confiabilidad del desarrollador en la construcción compartida y cómo entender que la construcción de edificios de gran altura es demasiado lenta? En un flujo de trabajo normal, un edificio de apartamentos en construcción debería aumentar de 2 a 3 pisos cada mes. Los edificios de paneles, a diferencia de los de ladrillo y monolíticos, se construyen más rápido: en promedio, una caja de concreto crece de 4 a 5 pisos por mes. Sin embargo, estos cálculos son teóricos e incluso las principales empresas constructoras a menudo se desvían de la norma.

Antes de comprar una vivienda en construcción al promotor, es recomendable dedicar unas horas de su tiempo personal y visitar un par de objetos terminados. La inspección de patios, fachadas de edificios, entrada al complejo residencial permitirá sacar una conclusión preliminar sobre la calidad de las casas. También debe tener en cuenta el año de construcción y los comentarios de los residentes. Incluso aquellos edificios que visualmente están libres de defectos pueden presentar posteriormente nuevos propietarios sinlas sorpresas más agradables en forma de paredes heladas, alta audibilidad, acabados interiores de baja calidad, etc.

Sobre qué documentos preguntar

La Ley Federal N° 214, que regula la participación en la construcción compartida, fija la obligación del desarrollador de proporcionar varios documentos para su revisión por cualquier persona interesada. Estos incluyen:

• carta de la empresa constructora en la última edición y otros documentos constitutivos;
• certificado de registro estatal del promotor como empresario individual o persona jurídica;
• certificado de registro fiscal;
• documentos contables de tres años naturales;
• informe de auditoría sobre las actividades de la empresa.

Estos son documentos generales que primero debe consultar con el constructor del nuevo edificio. La Compañía está obligada, previa solicitud, a proporcionar sus originales o copias notariadas. Pero, por otro lado, la familiarización con estos documentos no se puede llamar una opción del 100% que le permitirá verificar la confiabilidad del desarrollador al comprar un nuevo edificio. Por regla general, esta información es de carácter formal y está a disposición de cada promotor, por lo que el comprador medio no recibirá ninguna información especial. El único valor para los inversores potenciales es el informe de auditoría, según el cual los especialistas podrán sacar conclusiones sobre la situación financiera de la empresa.

Donde es más importante familiarizarse con la documentación del proyecto. Además del paquete principal de papeles, la disponibilidad de:

• contratos de propiedad de la tierra;
• conclusiones de expertos gubernamentales;
• permisos de las autoridades regionales para la construcción;
• extractos del Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas.

Al preguntar cómo verificar al desarrollador al comprar un nuevo edificio, no se debe olvidar los documentos que deben solicitarse inmediatamente en el momento de la celebración del contrato. Antes de poner su firma en el acuerdo de participación accionaria, debe asegurarse de que la empresa opere dentro de la ley. Entonces, ¿qué documentos de desarrollador necesita verificar? Asegúrese de asegurarse de que la persona que representa los intereses de la empresa tenga la autoridad para completar la transacción. Si el contrato es suscrito por un empleado de la empresa, deberá contar con el poder correspondiente del director general. En los casos en que una de las partes del acuerdo sea una persona que no tenga estos poderes, el acuerdo quedará invalidado y todas las obligaciones derivadas de él quedarán canceladas, a pesar del hecho de la transferencia de dinero. Debe prestar atención al nombre de la persona que emitió el documento, el período de validez del poder notarial y el derecho a realizar las operaciones que otorga.

Qué más puede indicar la confiabilidad de la empresa

La mayoría de los usuarios recopilan información sobre el desarrollador que les interesa en varios foros dedicados a discutir proyectos, el costo de un nuevo edificio, las ventajas y desventajas de los apartamentos, etc. Aquí no podrá verificar los documentos del desarrollador, pero puede conocer las quejas de los accionistas, comprender qué puede haber inconsistencias y subacuáticaspiedras en proceso de registro de bienes raíces. Si hay más quejas que críticas positivas, debe volver a evaluar la decisión de compra. En el caso de que decenas de accionistas acusen al desarrollador de acciones francamente fraudulentas, violaciones constantes de los plazos para la finalización de los objetos o, por ejemplo, la negativa a proporcionar documentos sobre la legalidad de la construcción en un terreno en particular, es mejor para encontrar otra empresa.

Muchos están interesados en qué documentos consultar con el desarrollador para que pueda conocer sus demandas en curso. Pero incluso si la información que confirma la existencia de ciertas disputas entre la empresa constructora y los coinversores, contratistas o accionistas fuera de dominio público, no significaría nada. Los litigios son una práctica común en el mercado inmobiliario, especialmente para las grandes empresas que anualmente encargan cientos de miles de metros cuadrados de espacio habitable. La resolución de disputas está a cargo de un equipo de abogados, por lo que estos problemas no tienen nada que ver con el curso del proceso de construcción y los problemas técnicos que lo acompañan.

Cómo comprobar si un desarrollador está en bancarrota

En 2014 se aprobó la Ley Federal que obliga a todas las empresas constructoras a asegurar su responsabilidad frente a los accionistas mediante garantía bancaria, póliza de seguro o convenio con la Mutualidad de Seguros. Y en 2017, se realizaron nuevamente nuevas enmiendas a la Ley Federal especificada, según la cual los desarrolladores ahora deben asignar fondos al fondo de compensación unificado para la construcción compartida. El propósito de esta organización estatal es dirigir el presupuesto para financiar la construcción a largo plazo y pagar las deudas a los accionistas en caso de quiebra del desarrollador.

¿Cómo comprobar si la empresa ha adquirido el estado oficial de insolvencia antes de la celebración del acuerdo de participación? Los registros especiales ayudarán en este asunto. Para usar uno de ellos, debe ir al sitio web oficial de la corte de arbitraje. En la sección "Archivador único", a través del filtro de búsqueda, configure los parámetros en la columna "Participante en el caso", indicando "Demandado", luego ingrese el nombre del desarrollador y seleccione el botón activo "Quiebra". Todos los casos de insolvencia archivados y pendientes de personas jurídicas y personas físicas se mostrarán en la pantalla.

Puesta en marcha en casa: trámites básicos

Finalmente, el trato está cerrado y todos los plazos para la entrega del objeto a los vecinos, que esperan con ansias el día de celebrar la inauguración de la casa, han llegado. Pero, como resultó en la práctica, muchos no saben cómo verificar un apartamento de un desarrollador.

Los plazos para la finalización de los trabajos de construcción se prescriben en la DDU. Si el desarrollador no tiene tiempo para entregar el objeto a tiempo, está obligado a informar a los compradores dos meses antes del vencimiento de este período y proponer cambiar la disposición correspondiente del contrato. Además, también es importante separar los conceptos del período de puesta en servicio y la transferencia de llaves a los propietarios. Como regla general, los nuevos colonos podrán mudarse a nuevos apartamentos no antes del día siguiente a la aceptación del objeto.comisión estatal. Además, el momento de la entrega de llaves a los inquilinos también debe especificarse en el contrato. Suele ocurrir entre 4 y 6 meses después de recibir el permiso de puesta en servicio.

A todos los accionistas, los desarrolladores deben enviar un aviso de disponibilidad del objeto por correo certificado a más tardar un mes antes de la fecha de entrega de las llaves. Sin embargo, con más frecuencia a los compradores se les comunican buenas noticias por teléfono y se les invita a ir a la oficina para verificar los documentos. Tienes que venir allí con tu pasaporte y una copia del contrato de compraventa. Si la vivienda comprada está registrada con varios propietarios, cada uno de ellos debe estar presente, y si esto no es posible, debe otorgar un poder a su representante.

uno a uno. El desarrollador está obligado a realizar la entrega del objeto de acuerdo con una determinada regulación, y el nuevo propietario tiene derecho a no aceptarlo si hay un matrimonio, deficiencias. Antes de firmar el acta de aceptación y transferencia, es necesario verificar la implementación de cada detalle menor en el apartamento previsto en el contrato. Además, debe asegurarse de que el desarrollador haya recibido el permiso para poner en funcionamiento y que la casa ya tenga asignada una dirección.

Si el desarrollador ha retrasado la entrega oportuna del objeto, el comprador tiene derecho a recibir una compensación. Al mismo tiempo, debe entenderse que ningún desarrolladortomará la iniciativa y no pagará la pena por su propia voluntad. El nuevo propietario tiene derecho a presentar un reclamo en la oficina principal de la empresa y esperar su consideración dentro de los 10 días. En tales casos, muchas empresas ofrecen a sus clientes una solución previa al juicio de la disputa, indicando el monto de la compensación y el período de pago.

Inspección del apartamento

Antes de proceder a la aceptación y transferencia del apartamento, el propietario debe volver a abrir su copia del contrato de participación y estudiar detenidamente el capítulo que describe las características del objeto listo para ser ocupado. Aquí se indican todos los tipos de trabajos que el desarrollador se compromete a realizar. Durante la inspección, es aconsejable no dejar DDU fuera de sus manos para poder señalar de inmediato al representante de la empresa desarrolladora las inconsistencias identificadas.

Entonces, ¿qué verificar al aceptar un apartamento de un desarrollador? Hagamos una lista de todo a lo que debe prestar atención:

• Puerta principal. Debe montarse correctamente y abrirse libremente, ajustado contra la abertura. Preste atención a la funcionalidad de la cerradura de embutir.
• Paredes. Ni siquiera se permite una desviación mínima de la vertical, mientras que las irregularidades locales pueden estar dentro de los 5 mm. También debe medir el área del apartamento y asegurarse de que la ubicación de las paredes corresponda a su diseño esquemático.
• Pisos. No debe haber vacíos de aire o haces. Puedes encontrarlos golpeando algunos fragmentos con un martillo.
• Techos. gotasy huecos en las juntas, la discrepancia entre la altura real de los techos y la declarada es un motivo para negarse a aceptar el apartamento. Sin embargo, si el comprador planea instalar techos tensados, puede hacer la vista gorda ante defectos menores.
• Windows. Se deben instalar estructuras de la marca indicada en la DDU por el desarrollador. Debe verificar por su cuenta la integridad de las ventanas de doble acristalamiento, la funcionalidad de los accesorios, el grado de cierre de los espacios, la presencia de una visera en la logia (si corresponde).
• Cableado eléctrico. Con la ayuda de probadores especiales, puede verificar el funcionamiento de todos los interruptores y enchufes. Si el contrato no prevé su presencia, asegúrese de que haya todos los cables para una conexión posterior.
• Comunicaciones de ingeniería. Los sistemas de calefacción, alcantarillado y ventilación, todas las válvulas de cierre, tees, tuberías de drenaje, fregadero, inodoro, radiadores de calefacción, etc. están sujetos a verificación.
• Finalizar. Es necesario prestar atención a la calidad de los materiales utilizados, su marca. No debe haber grietas, astillas ni costuras abiertas.

Finalmente, también debe registrar las lecturas de los medidores que están instalados en el apartamento y fuera de él. Es recomendable guardar los datos de los dispositivos de medición y compararlos con los indicados en sus pasaportes. Además, puede ponerse en contacto con el promotor con una solicitud para mostrar el sótano o el piso técnico superior. Los accionistas tienen derecho a acceder a cualquier parte del edificio para asegurarse de que las tuberías o el techo no tengan fugas y que no haya olores extraños.

Último paso

Si el propietario no tiene derechos sobre el apartamento terminado, se firma el certificado de aceptación. De lo contrario, si se encuentran defectos, se redacta un acta defectuosa. Indica la lista completa de quejas de los clientes, así como la dirección, número de apartamento, detalles e información sobre la empresa promotora.

El desarrollador invita al accionista a revisar después de la eliminación de defectos. Si el comprador no tiene reclamos serios, pero por alguna razón se niega a aceptar el apartamento, el desarrollador tiene derecho a entregar el objeto unilateralmente.