¿Cómo verificar la "limpieza" del apartamento al comprarlo usted mismo? ¿Qué se debe verificar al comprar un apartamento?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Al comprar una vivienda en el mercado secundario, existen numerosos riesgos y, por lo tanto, es deseable que el comprador sepa cómo comprobar la "limpieza" del apartamento por sí mismo al comprar. Lo principal es evitar los principales y mayores riesgos, información sobre la que contiene este artículo. En primer lugar, se requiere excluir la posibilidad de impugnar la transacción y el derecho al apartamento y, por lo tanto, la recomendación sobre cómo verificar la "limpieza" del apartamento usted mismo al comprar se presentará de la manera más detallada.

Primeros pasos

Primero: la autenticidad de los documentos que el vendedor proporciona para su revisión. Esto debe verificarse con especial cuidado, de lo contrario puede posteriormenterevelar reclamos a este espacio habitable de terceros completamente. Aquí es necesario tener en cuenta que hay muchas situaciones con documentos que acompañan la compra de una vivienda, y es muy difícil dar una receta única en cuanto a cuestiones legales sobre cómo verificar la "limpieza" de un apartamento al comprar en tu propio. Sin embargo, debe asegurar la transacción al máximo y, por lo tanto, es mejor seguir todos los pasos recomendados para verificar documentos. Por supuesto, es necesario comprobar la "pureza" legal sin ir más allá de los límites de la razonabilidad, pero la máxima información no solo debe obtenerse, sino también evaluarse, y debe afectar tanto al apartamento en sí como a todos los involucrados en su propiedad y estado..

Por supuesto, sería mucho más conveniente recurrir a abogados profesionales, pero nos enfrentamos a otra pregunta: ¿cómo verificar la "limpieza" de un apartamento al comprarlo usted mismo? En principio, esto es razonable, aunque más problemático. Además, la ayuda de un profesional solo puede aumentar la confiabilidad de la transacción, pero no puede garantizar el éxito al cien por cien. En casos extremos, puede asegurar el título si todavía hay dudas. Las compañías de seguros suelen estar bastante dispuestas a adaptarse.

Edificio nuevo y "secundario"

Si la vivienda está en un edificio nuevo, debe saber cómo verificar el desarrollador al comprar un apartamento. Aquí, las revisiones recopiladas en sitios especiales en Internet son de gran ayuda. Por supuesto, debe distinguir las revisiones honestas de las intrigas de los competidores, pero esta tarea no es tan difícil: si no hay números,fechas, nombres, hechos específicos, no debe prestar atención a dicha información. También es bueno hacer un seguimiento de los plazos para otros objetos (por lo general, dicha información está disponible) y leer las reseñas de los clientes. Hay muchas maneras de consultar al desarrollador al comprar un apartamento.

Y en este caso, cuando se compra vivienda en un edificio nuevo, la verificación de documentos debe ser exhaustiva, incluso si esta venta es de un promotor. La vivienda secundaria, por supuesto, requerirá mucho esfuerzo, ya que los edificios nuevos no tienen un historial tan rico de registros, extractos y cambios de propietarios. Pero incluso aquí, incluso después de una verificación exhaustiva de la "pureza" legal de los bienes inmuebles, que se realiza de acuerdo con todas las reglas, persiste la probabilidad de privación del apartamento comprado. Si el vendedor puede probar que sus derechos durante la compra fueron infringidos, por ejemplo. Pero si se compra una vivienda secundaria, el desmontaje se llevará a cabo no solo con el vendedor, sino también con el propietario, que era dueño de este apartamento antes que él. Probablemente tendrá que pasar por toda una serie de litigios. Se necesita un tiempo largo y difícil para verificar la "pureza" legal al comprar un apartamento en el mercado secundario: esta es la autenticidad de todos los documentos, esta es una evaluación del estado legal de los bienes inmuebles, este es un análisis de la posible riesgos asociados con esta compra.

Documentos

Se puede verificar la "limpieza" legal del apartamento, asegurando la transacción tanto como sea posible al comprar cualquier bien inmueble. Los siguientes documentos deben ser solicitados al vendedor.

1. Es mejor empezar leyendo la documentación con un certificadosobre el registro estatal de derechos, así como los relacionados con el mismo: contratos de compraventa o de herencia, donación, privatización, y similares.
2. El segundo paso será estudiar la declaración USRR. Está en el Registro Estatal Unificado que contiene toda la información sobre cualquier transacción con esta propiedad.
3. El tercer paso es un extracto del libro de la casa para asegurarse de que no haya inquilinos registrados en este espacio habitable. Tal extracto se puede pedir en cualquier centro multifuncional. El documento debe indicar que todos los que vivían anteriormente en este apartamento fueron dados de baja.
4. La ayuda, también de MFC, responderá a la pregunta de cómo verificar las deudas al comprar un apartamento, ya que allí se indica la presencia de cualquier deuda de servicios públicos.
5. Se requiere un certificado de un vendedor de un dispensario neuropsiquiátrico y narcológico.

Detalles

¿Cómo comprobar si hay un arresto en el apartamento? Del extracto de EGRP. Dice, si es una declaración simple, si el vendedor es el propietario. Y en la versión extendida del extracto, está toda la historia de este apartamento desde la primera entrada en la USRR. Indica quién era el propietario antes y con qué frecuencia se vendió. Sin embargo, uno no puede limitarse a esta afirmación. ¿Cómo comprobar si un apartamento está hipotecado en el momento de la compra? A menudo, la vivienda se vende por poder, por lo que el propietario prácticamente no participa en la transacción. Esta es una situación muy riesgosa. Muy a menudo, dichos documentos se obtienen por medios deshonestos.

Por lo tanto, todo lo que debe verificarse con mucho cuidado al comprar un apartamento son los documentos del propietario directo de la vivienda. Para ello, es necesario que pidas un contacto a una persona de confianza y contactes con el propietario para que te confirme que el piso está en venta. A continuación, debe verificar la columna "Embargo" en el extracto de USRR, que contiene información sobre el estado del apartamento, si está comprometido. Si la propiedad se vende inmediatamente después de la herencia, es mejor no comprarla. Dentro de tres años, pueden aparecer nuevos herederos que impugnarán este acuerdo en los tribunales. Además, de acuerdo con la versión extendida del certificado USRR, se puede establecer que, por ejemplo, la hipoteca de este apartamento no se ha pagado hasta el final.

A qué prestar especial atención

Lo primero que hay que mirar es el precio. Si los apartamentos similares se venden más caros, esto debería ser especialmente alarmante, y solo con un gran interés en esta propiedad, puede continuar verificando su "limpieza" en términos legales, y hacerlo con mucho más cuidado de lo que se pensaba anteriormente. Se debe preguntar meticulosamente al vendedor y buscar detalles: no solo quién es el propietario de este apartamento, sino también cuándo, cómo y de quién se compró, por qué se vende de nuevo, si el apartamento estuvo involucrado en un litigio. Luego verifique lo que se dijo en los documentos. A partir de aquí quedará claro cuán veraz es el vendedor, ya que tendrás que tratar con él como contraparte. Pero, ¿cómo verificar al vendedor de un apartamento al comprar de otra manera?

Asegúrate de prestar atenciónse verifica su pasaporte y otros documentos relacionados con el apartamento: sobre la base de los cuales se registró la propiedad, donde, cuando se recibió un certificado que registra el derecho a la misma. Asegúrese de tomar copias para volver a examinarlas, pero verifique que los originales no tengan sellos, firmas, marcas de agua y todo lo demás relacionado con un documento gubernamental. También asegúrese de comparar las copias con el original. Es posible que presenten documentos completamente diferentes. La información presentada en papel debe coincidir con la historia oral del vendedor. ¿Cómo verificar los herederos al comprar un apartamento? De ninguna manera. Lo mejor es comprarlo cuando se aprueba el derecho después de tres años desde la fecha de la herencia. ¿Cómo verificar un apartamento antes de comprarlo a través de Rosreestr? Se dijo anteriormente que en el MFC puede solicitar y recibir absolutamente cualquier documento relacionado con bienes raíces.

Más información

Antes de recibir y examinar los documentos, no se puede transferir al vendedor ni el anticipo ni el depósito, ya que el antiguo propietario puede conservar el certificado original y el contrato, incluso habiendo vendido ya este apartamento. Es imperativo averiguar documentadamente si el vendedor tiene ciudadanos dependientes, hijos menores de edad, si el vendedor ahora está casado y si estaba casado en el momento en que compró este apartamento, y lo más importante, si actúa personalmente o a través de un apoderado.

Es imposible cerrar un trato sin hablar personalmente con el propietario. Es mejor redactar un contrato con el propietario y no con un fideicomisario. Un número significativo de transacciones falsas están bajo launa excusa de que el dueño está ausente: en otra ciudad, en otro país, etc. El poder notarial puede ser falso. Si el síndico no quiere mostrarle al comprador el dueño del apartamento, esto debería ser sospechoso, y las razones aquí son completamente irrelevantes. También es poco probable que el notario que lo emitió pueda verificar la autenticidad del poder notarial, porque los notarios no responden a tales solicitudes.

Autoridades de tutela y certificados de capacidad jurídica

Si se registraron niños menores en el apartamento en venta, debe solicitar el consentimiento por escrito de las autoridades de tutela, de lo contrario no se puede concluir el trato. Si el propio vendedor es declarado oficialmente incompetente, sus asuntos se encomiendan a un tutor, y sólo al que designe la autoridad tutelar. A partir de los documentos, debe verificar las decisiones judiciales sobre el primer tema (sobre incapacidad) y sobre el segundo tema (sobre el nombramiento de un tutor). Y para realizar la transacción en sí, es necesario obtener el consentimiento de las autoridades de tutela. Los riesgos de un plan de trato de este tipo son tan grandes que, en la mayoría de los casos, el comprador se niega a adquirir dicha vivienda.

Pero un problema aún mayor es la situación en la que el vendedor no es reconocido como incapacitado, pero constantemente o en ocasiones se encuentra en un estado de incapacidad para comprender el significado de sus propias acciones (esta definición se deriva de la ley). Es bastante difícil calcular este estado a simple vista, incluso con encuentros personales repetidos. Por lo tanto, por si acaso, debe solicitar un certificado de un psiquiatra, fechado el día de la transacción. La solución también puede ser invitar a un amigo psiquiatra a un trato como familiaro un amigo Sin embargo, es simplemente poco realista asegurar tal trato de todos los casos malos. Incluso al cerrar un trato con un notario, es posible que no se logre el éxito total de esta empresa. Por lo tanto, es mejor abandonar la empresa dudosa, ya que hoy en día la oferta de bienes raíces es casi tres veces mayor que la demanda.

En sitios web oficiales

Debe ir al sitio web oficial del tribunal de distrito al que pertenece esta vivienda y escribir en la búsqueda los nombres del vendedor y sus predecesores, los propietarios del apartamento. El mismo principio se aplica si necesita verificar si los vendedores y sus cónyuges tuvieron algún caso en los tribunales y, de ser así, cuáles. Lo principal es si el matrimonio se disolvió y si la propiedad se dividió, si el propietario fue reconocido como incapacitado. Este último se verifica en el lugar de registro, por lo que el pasaporte del vendedor debe estudiarse con mucho cuidado y luego ir al sitio web del tribunal donde esta persona está registrada o estuvo registrada.

El sistema judicial aún no está configurado para que pueda encontrar todo esto en un par de clics, lamentablemente. Los tribunales de arbitraje también tienen una base de datos oficial. Allí debe establecer si el vendedor ha sido declarado en quiebra. Si lo fue, entonces esto necesariamente se refleja en el tribunal de arbitraje de la ciudad donde está registrado. A través de una base de datos oficial abierta de procedimientos de ejecución en línea, debe averiguar si el propietario del apartamento o su cónyuge es deudor y si se ha iniciado un caso contra estos ciudadanos.

Según declaraciones y referencias

En la tarjeta del propietario, es decir, un extracto delibro de la casa, debe establecer quién está empadronado en ese apartamento, incluidos (y especialmente) los que no viven allí. También se debe presentar una factura de servicios públicos. Una opción ideal cuando no hay nadie registrado en el apartamento, pero no siempre es así. Si hay personas registradas en el apartamento, es necesario indicar en el contrato el período durante el cual se eliminarán del registro de registro. Quienes estén empadronados en este espacio habitacional, pero no residan en él, deberán presentar compromiso notarial de baja antes de una fecha determinada.

Es mejor sacar este último del apartamento antes de que se complete la transacción, de lo contrario, puede quedarse en el apartamento comprado con el "relleno". En los tribunales, los casos relacionados con demandas de desalojo a menudo se pierden, ya que este tema contiene muchos matices desagradables. También se necesita un consentimiento notariado para la transacción para el propietario que está en un matrimonio registrado, que certifica que el cónyuge no está en contra de la venta de este espacio habitable. Esto se hace sin f alta si el apartamento se compró durante el matrimonio y, en el momento de la venta, el matrimonio se disolvió. No se necesitan documentos adicionales solo en los casos en que el apartamento se recibió como regalo, como herencia (¡hace más de tres años!), Fue privatizado. Eso es todo lo más básico que debe verificar al comprar un apartamento. Después de recibir toda esta voluminosa información, el paquete de documentos se estudia y analiza cuidadosamente.

Estado legal

En primer lugar, debe evaluar el estado legal de este apartamento: cómo y sobre la base de qué fue adquirido por los propietarios actuales, cuándo sucedió. Si no han pasado tres años desde la adquisición, aparecen dos problemas. El estatuto de limitaciones no ha expirado, es decir, el acuerdo para comprar un apartamento aún puede ser impugnado por los propietarios anteriores. Para minimizar los impuestos, el vendedor puede pedirle que indique un costo más bajo del apartamento en los documentos. Es mejor no estar de acuerdo, porque si esta transacción es declarada nula, el vendedor no devolverá el monto total, sino que devolverá solo lo que aparece en el contrato.

La razón más poco fiable para adquirir un piso por su propietario es heredarlo, sobre todo si no ha vencido el plazo de tres años para recibirlo. Si un nuevo heredero comparece ante el tribunal más tarde de este período, los riesgos del comprador se reducirán significativamente. Si el apartamento se vendió y compró a menudo en un corto período de tiempo, esta es la señal más clara de fraude. Es mejor buscar inmediatamente otra opción de compra, ya que ahora prácticamente no hay problemas con esto. Cuantas más ventas y compras tiene un apartamento, más feo es su historial legal. Si el deseo de comprar este espacio habitable en particular es realmente enorme, entonces debe verificar no solo al último vendedor, sino también al cónyuge y a todos los propietarios anteriores durante los últimos cinco años como mínimo.