Bonos (hipotecas) en Rusia: ¿de dónde obtienen los bancos el dinero para las hipotecas?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Los bonos (hipotecas) representan más del 80% de todas las transacciones inmobiliarias en los EE. UU., en Rusia, menos del 10%. Las perspectivas de los valores son obvias. Sin embargo, mucha gente no solo sabe qué son los bonos respaldados por hipotecas, sino también los conceptos básicos.

Conceptos básicos

Los bonos son valores que dan derecho a recibir un beneficio fijo garantizado.

Son de dos tipos:

1. En la presentación: comprado más barato, vendido más caro.
2. Interés fijo: supone un ingreso (cupón) para el inversor después de cierto tiempo.

Los bonos son títulos de deuda. La rentabilidad está garantizada por el rating de la empresa. Cuanto más estable sea la empresa, más probable es que reciba los ingresos prometidos.

¿Qué son los bonos (hipotecas)?

Un bono hipotecario es un título de deuda que refinancia inversiones en préstamos inmobiliarios.

Por ejemplo, AAA Bank emite préstamos para comprar vivienda. el tiene capitalnaturalmente limitada. Con 1000 millones de rublos, un banco puede emitir, por ejemplo, 1000 préstamos. Naturalmente, el mercado inmobiliario se detendrá cuando la entidad de crédito se quede sin fondos.

¿Quién se beneficia?

La emisión de bonos hipotecarios es beneficiosa para todos los participantes del mercado:

• Al banco: aumenta la cantidad de préstamos hipotecarios emitidos.
• Inversor: invierte dinero en un activo que, dependiendo de los precios de la vivienda, debería crecer.
• Para el prestatario: las altísimas tasas hipotecarias se reducen en un 1,5-2%. Por supuesto, los números son pequeños, pero en términos de un monto de préstamo grande, el beneficio es obvio.
• Constructores: las empresas constructoras no "congelan" sus instalaciones, sino que siguen trabajando.
• Gobierno - impuestos de desarrollo y venta.
• Trabajadores: no son despedidos por f alta de trabajo.

¿Cómo se garantizan las obligaciones de deuda?

Ahora sobre cómo funciona este mercado. AAA Bank emite un préstamo para la compra de una propiedad por un monto de 5 millones de rublos. Sobre ellos, emite bonos (hipoteca) y los vende en la bolsa de valores. El dinero de los inversores se destina a nuevos préstamos. Los valores están garantizados por los pagos de la hipoteca de los ciudadanos.

Alternativas

Los bonos (hipotecas) no son el único instrumento para los inversores en este mercado. Hay alternativas:

• Certificado de participación hipotecaria: una parte del monto del préstamo para la compra de un activo. El inversor tiene derecho a los beneficios inmobiliarios.
• Hipoteca - una garantía que confirma el derecho a recibir dinero deprestatario. La diferencia con un bono (bono hipotecario) es que la garantía hipotecaria es una propiedad adquirida.

Características de los valores en Rusia

Por supuesto, una idea que viene de los EE. UU. puede traer cosas positivas a nuestro mercado. Sin embargo, las cédulas hipotecarias en Rusia plantean muchas preguntas tanto a inversores como a especialistas. El término "estabilidad" no es aplicable al desarrollo de la economía de nuestro país, especialmente el mercado inmobiliario. En los últimos 1,5-2 años, no solo dejó de crecer, sino que también se redujo significativamente. Los bonos (hipoteca) no pueden generar ingresos del mercado inmobiliario si este no crece.

El segundo problema es el alto costo de los valores. Las empresas comerciales privadas y los ciudadanos comunes no podrán convertirse en inversionistas por este motivo. Todas las esperanzas están puestas en los fondos de pensiones no estatales, bancos que tienen fondos libres, que supuestamente no saben dónde invertirlos.

El tercer problema es la f alta de un marco legislativo bien pensado.

Podemos resumir: es poco probable que el alto costo de los valores, la inestabilidad del mercado hipotecario y un marco legal mal concebido permitan que este tipo de valores se desarrolle en Rusia.

¿Por qué los bonos hipotecarios causaron el colapso del sistema en 2008?

La crisis de 2008 comenzó precisamente con los bonos respaldados por hipotecas (CDO). El hecho es que muchos inversores comenzaron a comprar valores, sabiendo que el mercado inmobiliario está en constante crecimiento. Esto influyó en la estrategia de los bancos, que eran indiferentes a la solvencia de sus clientes. Lo principal es que lo son. Ha habido casos donde se emitieron hipotecas por $500,000 a personas que no tenían un ingreso regular. Para el banco, los riesgos son mínimos: recibieron este dinero en las bolsas de valores de la venta de bonos hipotecarios.

Además, los bancos emitían swaps de crédito, es decir, seguros en caso de que no se pagara la deuda.

Pero la pirámide giró tanto que comenzaron a emitir bonos (CDO sintéticos) debajo de ellos. Como las empresas analíticas no sabían qué era, se basaron en los datos de las empresas de inversión que los emitieron. Algunos lo sabían, pero tenían miedo de perder grandes clientes. Hicieron un activo aún más problemático de los bonos de un nivel de riesgo BBB, pero su grado de amenaza ya era igual a AAA (como los bonos del gobierno de EE. UU.), es decir, absolutamente seguro. Esto permitió a los inversionistas que poseían millones de dólares invertir en valores no garantizados y recaudar fondos de fondos de pensiones que tienen prohibido invertir en activos con una calificación inferior a esta. Naturalmente, tal pirámide tarde o temprano tuvo que colapsar cuando los precios de la vivienda comenzaron a caer. Esto es lo que pasó. Grandes empresas de inversión, inversores y agentes de seguros quebraron.

Los inversores capitalizaron esto apostando en swaps de hipotecas, es decir, seguros inmobiliarios respaldados por hipotecas, que se vendieron a precios bajos. Es decir, habiendo invertido un millón de dólares en ellos entonces, era posible obtener varios cientos de millones, ya que nadie creía simplemente en un impago.