¿Debería sacar una hipoteca ahora? ¿Vale la pena sacar una hipoteca ahora?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

La situación económica en Rusia ahora es bastante difícil, y muchos ciudadanos están pensando en cómo garantizar la seguridad de sus ahorros invirtiéndolos en la compra de un apartamento. Algunos tienen la intención de invertir en bienes raíces a expensas de los fondos personales, otros dependen de un préstamo bancario. ¿Pero vale la pena tomar una hipoteca ahora? ¿Quizás hay mejores formas de invertir?

La hipoteca en crisis: dos grupos de indicadores

Para responder a la pregunta de si sacar una hipoteca ahora, cuando se ha desarrollado la difícil situación económica en Rusia, será útil comenzar analizando cuáles son los componentes clave de la crisis bancaria de los que los analistas hablan tanto mucho. Luego intentaremos determinar hasta qué punto las sanciones de la UE y EE. UU. contra Rusia tienen la culpa de la situación actual: se les asigna un papel clave en el hecho de que han surgido tendencias de crisis en la economía rusa.

Entonces, ¿cuáles son los problemas en el sistema bancario nacional de Rusia? Los expertos identifican dos grupos principales de indicadores de crisis que, a su vez, se forman bajo la influencia de una gran cantidad de diversosfactores.

Crisis de solvencia

El primer indicador de crisis: la solvencia de la población está cayendo. La gente simplemente no puede permitirse el lujo de obtener nuevos préstamos. Esto, a su vez, se debe a los siguientes factores principales.

Primero, con el aumento de la inflación, el aumento de los precios de la mayoría de los bienes de consumo, especialmente los importados. El aumento más notable en el costo de los electrodomésticos. Y esto a pesar del hecho de que los salarios reales, si crecen, no están en proporciones proporcionales. También en constante aumento los precios de la vivienda y los servicios comunales, el transporte. Resultado: los ciudadanos no tienen fondos libres para pagar los préstamos.

En segundo lugar, esta es la carga de la deuda de una parte importante de los ciudadanos. Muchos no piensan tanto en si vale la pena tomar una hipoteca ahora, sino en cómo pagar préstamos anteriores. Muchos rusos tienen dificultades para pagar la deuda actual.

Ahora tratemos de determinar cómo las sanciones económicas contra Rusia influyeron en la aparición del primer indicador de crisis. En cuanto al primer factor, probablemente haya una influencia. Los expertos atribuyen el aumento en el costo de los productos al embargo alimentario de la Federación Rusa contra los proveedores europeos, y esto de alguna manera está relacionado con las sanciones. Esta es la respuesta rusa a ellos. En cuanto al segundo factor, lo más probable es que la culpa de las sanciones sea aquí relativa. El hecho es que la mayor parte de los préstamos fueron emitidos por rusos mucho antes de que empeorara la situación política.

Quizás, también tengamos derecho a señalar que ambos factores que formanindicador correspondiente están vinculados. El aumento en el costo de los productos y servicios, obviamente, limita aún más la solvencia de un potencial prestatario, siempre que tenga préstamos.

Crisis en los bancos

Segundo indicador de crisis: el deterioro de la situación en los bancos, como resultado - la incapacidad de las instituciones financieras para emitir préstamos, incluidas las hipotecas, y también ofrecerlos en términos que sean cómodos para el consumidor. Los factores de la situación actual, a su vez, son los siguientes.

En primer lugar, los bancos tienen un capital libre extremadamente limitado. Para dar algo a los prestatarios, los bancos deben tener algo. La liquidez de las instituciones de crédito rusas es evaluada por muchos expertos como baja.

En segundo lugar, los bancos, por extraño que parezca, se encuentran en una situación similar con los prestatarios, en términos de carga de la deuda. El hecho es que ellos mismos deben mucho a quién: acreedores extranjeros, el Banco Central Ruso.

A su vez, tratemos de determinar si las sanciones son las culpables de la situación actual. Muchos expertos creen que esto es así. ¿Por qué? Los partidarios de este punto de vista se centran en el hecho de que una parte importante de las instituciones financieras rusas son deudores de acreedores extranjeros. En los años previos a las sanciones, realizaron activamente préstamos externos, aprovechando el atractivo de las condiciones de interés. La devolución de las deudas se esperaba en gran medida a través de mecanismos de refinanciación, a través de nuevos préstamos externos. Ahora, cuando, bajo las condiciones de las sanciones, los bancos rusos prácticamente han perdidola oportunidad de pedir dinero prestado en el extranjero, los financistas deben buscar nuevas fuentes de pago. Muchas instituciones de crédito, creen los analistas, no tienen sus propias reservas para esto. Y más aún, no tienen el capital para emitirlo como préstamos.

¿La situación de los bancos es una prioridad?

Las previsiones sobre cómo se desarrollarán las hipotecas, qué esperar del mercado, en gran medida, según creen los analistas, todavía dependen de la situación real de los bancos. El aspecto que refleja la actividad de los prestatarios potenciales es secundario en esta etapa. Incluso si los rusos no tuvieran problemas de solvencia, dictada por el aumento de los precios (especialmente de productos electrónicos y otros bienes importados) y la ausencia de un crecimiento real de los salarios, la situación en la industria bancaria en sí está demasiado lejos de ser óptima para el mercado hipotecario se desarrolle tan activamente como en los últimos años, según creen los economistas.

Retroceder con interés

Lo más probable es que los analistas crean que los bancos, si desean prestar activamente a los ciudadanos en una crisis, lo harán elevando significativamente las tasas de interés. O endureciendo los criterios de aprobación de crédito tanto como sea posible. Por lo tanto, es bastante posible un escenario en el que una persona ni siquiera tiene que pensar si vale la pena tomar una hipoteca ahora. Lo más probable es que el banco simplemente no pueda otorgar un préstamo en términos cómodos. O incluso rechazar la solicitud por razones de crisis interna. ¿Tiene sentido ahora sacar una hipoteca cuando la situación en los bancos está lejos de ser óptima? Muchos expertos creen que este tipo delas decisiones aún no están muy justificadas.

Si se aprueba la solicitud

Consideremos un escenario exitoso: digamos que una persona rusa no tiene problemas con los préstamos existentes, tiene un salario alto y el banco, en principio, está listo para otorgarle un préstamo para comprar una casa. ¿Vale la pena hipotecar ahora a este ciudadano? La respuesta a esta pregunta se puede dar en base al estudio del aspecto clave de la próxima transacción: ¿no resultará que después de comprar un apartamento, después de un tiempo se volverá más barato, por lo que la hipoteca no será rentable para una persona?

En este aspecto, a la hora de decidir si contratar una hipoteca ahora, lo mejor es estudiar el mercado no tanto en cuanto a la situación de crisis en los bancos y sanciones, sino en cuanto a analizar tendencias que reflejen la dinámica de compra y venta de bienes inmuebles. Por supuesto, la situación política juega un papel aquí. Pero el factor clave en las perspectivas de invertir en vivienda, dicen los expertos, es el estado de las cosas en el mercado relevante.

Situación inmobiliaria

¿Cómo están las cosas en el segmento inmobiliario? ¿Es rentable ahora contratar una hipoteca en función del movimiento esperado en los precios de la vivienda? Los expertos identifican tres escenarios probables con respecto a las perspectivas de desarrollo del mercado.

Según el primero, los precios inmobiliarios en los próximos años se mantendrán en un nivel más o menos correspondiente al actual. Los defensores de este punto de vista creen que el mercado inmobiliario actual en términos de relación de precios, oferta y demanda está suficientemente equilibrado. Posible disminución de la actividad de compra enDebido a la restricción de los préstamos por parte de los bancos y la baja solvencia de los prestatarios, los economistas creen que se verá acompañada por una reducción correspondiente en la oferta, en gran parte debido al hecho de que los propietarios prefieren esperar a que pase la crisis y no vender la vivienda demasiado barata. ¿Es rentable ahora contratar una hipoteca en relación con este escenario? Probablemente no mucho. Los precios seguirán siendo los mismos y habrá que pagar los intereses bancarios que, además, probablemente sean altos debido a la crisis.

Sin embargo, tiene sentido sacar un apartamento a crédito si una persona actualmente está alquilando una casa, y el monto estimado de los pagos será proporcional a las tarifas de alquiler. Sin embargo, esta opción asume que un ciudadano tiene una cantidad significativa para el pago inicial de una hipoteca. Y en este caso, probablemente será más rentable emitirlo como depósito, para recibir intereses, a través de los cuales, a su vez, pagar el apartamento alquilado. Algunos bancos ahora ofrecen hacer un depósito del 20% anual o más. Esto se debe, según los analistas, a un aumento en la tasa de refinanciamiento del Banco Central, que subió a 17% en diciembre. Si tomamos como base el escenario discutido anteriormente, entonces, desde el punto de vista de la inversión, el depósito parecerá más rentable que invertir en un apartamento; es poco probable que, en este caso, su precio aumente en un 20% por año., y luego por la misma cantidad, mientras que en el caso de un depósito, el banco devenga intereses progresivamente.

El segundo escenario supone que los precios inmobiliarios seguirán subiendo. Esta voluntadprincipalmente por la inflación. Se espera, por ejemplo, que sumando los resultados del desarrollo económico en 2014, la cifra correspondiente supere el 11%. Incluso si la demanda en el mercado inmobiliario no es lo suficientemente dinámica, los expertos creen que se puede esperar un aumento en los precios de la vivienda, en general, en proporción a la inflación. ¿Vale la pena sacar una hipoteca ahora, dado este escenario?

Lo más probable es que las pautas para un comprador potencial en este caso sean más o menos las mismas que en el caso de la primera opción. Es decir, puede pedir un préstamo para un apartamento, si en este momento la vivienda está siendo alquilada, y los pagos de intereses serán iguales o no mucho más que el alquiler. O hacer un depósito por el monto que se cobra por el pago inicial, recibir intereses y pagar el alquiler debido a esto.

El tercer escenario implica una caída en los precios de la vivienda. Esto se deberá, a su vez, a un posible desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado, que puede estar alimentado por el hecho de que en los últimos años Rusia ha introducido un importante stock de obra nueva. Aunque una parte importante de los apartamentos construidos en el marco de dichos proyectos son compartidos, un porcentaje significativo de ellos se venderá posteriormente a precios de mercado o, por ejemplo, se revenderá. Esto podría crear lo que algunos economistas creen que es un exceso de oferta en el mercado inmobiliario.

Probablemente si se sigue este escenario, ni siquiera tiene sentido preguntarse si¿Debo sacar una hipoteca ahora? Por supuesto, esta no será la mejor opción. Si estamos hablando de encontrar inversiones rentables, entonces puede prestar atención a los depósitos. Si hay una necesidad de vivienda, es mejor alquilarla por el momento, especialmente porque las tarifas correspondientes, por regla general, se reducen según el segmento de ventas.

Los factores están interconectados

Por supuesto, cada uno de los escenarios del mercado inmobiliario depende en gran medida de la situación del sector bancario, y del nivel de solvencia de los ciudadanos. Por lo tanto, podemos decir que los factores de crisis discutidos anteriormente afectan directamente al mercado de la vivienda, así como a cualquier otro. Al mismo tiempo, los expertos todavía creen que los mecanismos objetivos del mercado (oferta y demanda) se forman bajo la influencia de los factores anteriores en un grado limitado. Los criterios que reflejan la necesidad real de los rusos de ciertos tipos de vivienda son muy importantes, teniendo en cuenta el impacto de los procesos migratorios, los cambios en las tecnologías de construcción de apartamentos, etc.

Factor de tipo de cambio del USD

Algunos expertos, al mismo tiempo, consideran aceptable señalar el cuarto escenario, que implica un aumento significativo en los precios de los bienes raíces debido al impacto de un factor, en cierto sentido, único. Como saben, el tipo de cambio del dólar frente al rublo casi se duplicó en 2014. Sin embargo, la mayoría de las monedas de otros países en desarrollo, incluidos los estados de la CEI, no han bajado tanto de precio frente a la estadounidense. Como resultado, el salario promedio en dólares en Rusia y, digamos, enKazajstán, prácticamente se ha nivelado, o incluso, tal vez, ha llegado a ser inferior al instalado en el país vecino. Como resultado, los departamentos en la Federación Rusa, en términos de, digamos, tenge kazajo, se han vuelto notablemente más baratos en varios segmentos que los de sus vecinos. Los ciudadanos de Kazajstán eventualmente vienen a Rusia y compran viviendas aquí. Esta tendencia, como sugieren algunos economistas, puede continuar y también intensificarse debido a la actividad similar de los residentes de otros países vecinos: Bielorrusia, Azerbaiyán, los estados bálticos y posiblemente China. En cierta medida, esto puede calentar la demanda de bienes raíces y hacer que los precios aumenten en una dinámica que supere la inflación.

Quizás una persona debería estudiar, al decidir si tomar una hipoteca, las opiniones de los expertos con respecto al cuarto escenario, pero solo si vive en una ciudad fronteriza. Es decir, esta opción se puede clasificar como localizada.

Conclusiones

Por lo tanto, hemos identificado los principales factores que determinan las tendencias de crisis en el mercado inmobiliario y considerado los principales escenarios, cuyo estudio nos permitirá decidir si vale la pena hipotecar un apartamento en la situación actual del mercado.

Intentemos resumir. Entonces, hay una crisis en el mercado de préstamos bancarios. Los bancos, con toda probabilidad, no podrán otorgar préstamos con la dinámica que lo hacían en años anteriores, y en los mismos términos de interés. Los prestatarios, a su vez, no siempre tendrán una oportunidad objetiva de pagar la hipoteca. El resultado es una disminución de la demanda. La razón de la crisis bancaria es la situación política. Es por eso,Decidir si sacar una hipoteca ahora, cuando hay sanciones de la UE y EE. UU. contra Rusia, probablemente digamos que no. Necesitamos esperar hasta que la situación en los bancos se estabilice, encontrarán nuevas fuentes de préstamos para pagar sus obligaciones existentes, o el Gobierno los ayudará con esto.

El segundo factor que puede influir en la decisión de contratar una hipoteca en este momento es la situación del mercado inmobiliario ruso. Los economistas identifican tres escenarios básicos. Esta es la estabilización de los precios, su ligero aumento, proporcional a la inflación, o una disminución. O, si una persona vive en una ciudad fronteriza, algún aumento en el costo de los apartamentos.

¿Debería contratar una hipoteca? Los pros y los contras de esta decisión en relación con la situación actual del mercado son bastante obvios. Entre los aspectos positivos está la oportunidad de invertir de forma rentable si la demanda crece en un futuro próximo. Los economistas, aunque reconocen la gran profundidad de la crisis actual, creen que la situación mejorará en el futuro previsible, debido a un posible retorno en los precios del petróleo, la sustitución de importaciones y la diversificación de la economía del país. Además, invertir en bienes raíces al menos garantizará la seguridad de las inversiones monetarias en relación con la inflación. Entre los aspectos negativos de la decisión de comprar una casa, la probabilidad de que los precios caigan o la ausencia de su crecimiento es bastante alta. Ni lo uno ni lo otro serán rentables para el comprador del piso. Además, muy probablemente, en esta etapa, los bancos no podrán ofrecer al prestatario condiciones cómodas paraporcentaje.