¿Es rentable la refinanciación de hipotecas? Pros y contras, revisiones bancarias

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2024-01-17 18:47

La disminución de las tasas hipotecarias ha llevado al hecho de que los rusos comenzaron a solicitar préstamos de refinanciación con más frecuencia. Los bancos no satisfacen estas solicitudes. En julio de 2017, la tasa de préstamo promedio fue del 11%. Este es un nuevo récord en la historia del Banco Central. Hace dos años se emitían hipotecas al 15%. ¿Cómo logran los ciudadanos condiciones crediticias favorables?

Esencia

La refinanciación es un programa con el que puede pagar su antiguo préstamo solicitando un nuevo préstamo. El servicio se divide en dos tipos:

1. Renovación interna de un préstamo en nuevas condiciones mediante la elaboración de un acuerdo adicional.
2. Reinscripción externa es obtener un préstamo de otro banco. En este caso, el cliente deberá realizar de nuevo el trámite de registro del contrato. El proceso implica la emisión de una nueva cuenta de préstamo y su seguridad en presencia de documentos que confirmen la titularidad.

¿Es rentable?refinanciamiento de hipoteca?

Tiene sentido volver a registrar el contrato si se reduce el monto del pago regular o la tasa. Por ejemplo, un cliente ha recibido una hipoteca por un monto de $ 200,000, que debe pagar en 30 años. El servicio del contrato se realiza al 12% anual. El pago mensual será de $ 2057. ¿Es rentable refinanciar una hipoteca si la tasa del préstamo baja al 9%? Sí, esto le ahorrará al prestatario $488 mensuales. Durante treinta años, los ahorros serán de $16,000.

Los expertos aconsejan refinanciar las hipotecas si la tasa de interés cae al menos 2 puntos porcentuales. La tasa de mercado promedio en el mercado actual es del 10%. En consecuencia, es más rentable tratar el tema de la refinanciación para los clientes que contrataron una hipoteca en 2015. Entonces la tasa promedio del mercado era del 12%. Aquellos que compraron una casa hace apenas un año deben esperar a que la tasa baje al 9%.

¿Es rentable refinanciar una hipoteca si el contrato prevé pagos de anualidades? No, según este esquema de liquidación, los primeros pagos se utilizarán para cancelar intereses. Si ha transcurrido más de la mitad del plazo desde la celebración del contrato, entonces la refinanciación solo traerá pérdidas.

Compruebe si es rentable organizar la refinanciación de la hipoteca en VTB Bank de la siguiente manera:

1. Es necesario tomar el calendario de pagos actual y sumar todos los pagos restantes del contrato.
2. A continuación, ingrese las condiciones iniciales en la calculadora de préstamos en el sitio web del banco: el período restante del contrato actual, el saldo calculadodeuda.
3. La calculadora calculará su pago mensual.
4. Esta cantidad debe multiplicarse por el número de meses correspondientes al plazo del nuevo préstamo.
5. Necesita comparar los resultados. Si la diferencia es significativa, la refinanciación será rentable.

Beneficios

Como resultado del représtamo, la tasa de interés disminuirá, pero el plazo del contrato se extenderá. ¿Es rentable refinanciar una hipoteca? Los comentarios de los clientes confirman que los prestatarios con altos ingresos estables pueden ahorrar dinero significativamente. Si no es posible renovar el acuerdo en el banco que emitió el préstamo, siempre puede comunicarse con otra institución financiera.

Hay algunos aspectos positivos en la reducción de las tasas. Según el Banco Central, al 1 de agosto de 2017 se otorgaron créditos hipotecarios en un 20% más que en el mismo período del año anterior. El volumen total de préstamos aumentó en 4,7 billones. rublos.

Preparación

Para responder a la pregunta "¿Es rentable refinanciar una hipoteca en Sberbank?" en un caso particular, se debe calcular el costo.

• primero hay que estudiar el contrato, prestar especial atención a la cláusula de amortización anticipada de la deuda sin intereses;
• a continuación, debe calcular el tamaño de la comisión y evaluar adecuadamente sus capacidades;
• si se decide volver a registrar el contrato, debe comunicarse con el acreedor;
• a los clientes responsables, los bancos van a una reunión y redactanreestructuración de la deuda, no siempre contempla el représtamo;
• si no logró un resultado en un banco, debe comunicarse con otra institución de crédito.

Documentos

Para organizar la refinanciación de la hipoteca en Tinkoff Bank, se deben preparar una serie de documentos:

• copia del pasaporte;
• copia certificada del registro de trabajo (acuerdo, contrato);
• certificado de ingresos (2-impuesto sobre la renta personal) del lugar de trabajo;
• contrato de seguro de vida del prestatario;
• acuerdo inicial y extractos bancarios con calendario de pago de la deuda.

Después de completar el cuestionario, el banco comienza a evaluar la solvencia del prestatario en función de sus datos y el contrato de préstamo. Si se aprueba la solicitud, el prestatario debe proporcionar documentos de la propiedad, certificados con el saldo de la deuda y la ausencia de reestructuración, una carta con los detalles de la cuenta desde la cual se realiza el reembolso.

Componer una aplicación

Tan pronto como el cliente recibe el consentimiento del banco para volver a ejecutar el contrato, comienza el proceso en sí. El prestatario recibirá fondos para pagar el préstamo anterior. La propiedad será transferida como garantía a una nueva institución bancaria.

El cliente debe prepararse inmediatamente para los costos adicionales. Si la compañía de seguros no es un socio acreditado del banco, entonces deberá ser reemplazada. De lo contrario, la tasa de préstamo aumentará. En Sberbank, la negativa a prestar a la vida se compensará con un 1 p.p.“Absolut Bank” y aún más – 4 páginas

Si el seguro se emitió al concluir un acuerdo con el primer banco, entonces el documento simplemente deberá cambiar el beneficiario. Además, durante el período de registro de un nuevo contrato (hasta que se pague el anterior), se cobra una tasa inflada (1–2 p.p.) sobre el seguro de vida. No dura más de un mes.

¿Qué está pasando en el mercado?

Sberbank redujo la tasa de refinanciación de hipotecas a niveles históricos en doscientos complejos residenciales. Puede comprar viviendas en un edificio nuevo al 7,4-10% anual, en el mercado secundario, al 9-10%. El VTB Bank Group emite hipotecas al 9,9-10 % y emite fondos para la compra de viviendas nuevas al 9,6-10 %.

En los mismos términos que en Sberbank, puede organizar la refinanciación de hipotecas en Otkritie Bank, al 10,2%. Absolut Bank y Uralsib también redujeron las tasas al 6,5% para un número limitado de apartamentos nuevos.

Las tasas de refinanciación de los bancos rusos se presentan en la siguiente tabla.

Banco	Tarifa, %
Sberbank	10, 9
VTB	9, 7
Gazprombank	10, 2
Deltacredit	9, 5
Banco Raiffeisen	10, 5
Uralsib	9, 9
"Apertura"	10, 25
"Absoluto"	10
San Petersburgo	10, 9
Zapsibkombank	10

Una de las condiciones importantes para el représtamo es la ausencia de retrasos, sanciones y multas. Si hay alguno, primero debe pagar la deuda y luego presentar la solicitud.

Problema

¿Es rentable la refinanciación hipotecaria para las entidades de crédito? En la mayoría de los casos, no. A medida que bajan las tasas de mercado, los bancos intentan mantener los ingresos por intereses, lo cual es de gran importancia en un sistema inestable. Por lo tanto, se niegan a cambiar los términos del crédito. A los clientes ni siquiera se les dan razones formales para el rechazo.

Según la ley, el prestatario tiene derecho a refinanciar el préstamo, si el contrato no contiene una prohibición directa sobre esta operación. Sin embargo, hoy en día los bancos incluyen cada vez más esta cláusula en el contrato. Esto ya ha llamado la atención del regulador.

Los clientes solo tienen una oportunidad de cambiar la decisión del banco. Es necesario aportar una carta de garantía o un preacuerdo de otra entidad de crédito, en virtud de los cuales el banco se comprometa a cerrar el préstamo antes de lo previsto y a otorgar una nueva hipoteca al prestatario en las mismas condiciones, pero a un precio reducido. tasa de interés. En este caso, el prestamista se encontrará con el cliente a mitad de camino, ya que el reembolso anticipado del contrato reducirá en gran medida sus ingresos por intereses. El trato dejará de ser rentable.

¿Es rentable la refinanciación?hipotecas: contras

Es casi imposible lograr una revisión de los términos del contrato si parte de la deuda fue pagada por capital de maternidad, la propiedad está registrada en la propiedad compartida de padres y menores. Implementar tal objeto es muy difícil.

La revisión de los términos del contrato puede afectar los requisitos del Banco de Rusia. De acuerdo con las regulaciones del regulador, una institución financiera debe formar una reserva por cada préstamo emitido. Esto resultará en una congelación de fondos y puede afectar el cumplimiento.

¿Es rentable refinanciar una hipoteca? No siempre, porque tendrás que pagar dinero por el trámite de reemisión de documentos. Los primeros pagos del nuevo préstamo se utilizarán para pagar el interés reducido. Y finalmente, el inconveniente más importante es que el prestatario perderá beneficios fiscales. En el caso de la refinanciación, ya no se trata de una hipoteca, sino de un contrato de préstamo con garantía inmobiliaria. Por lo tanto, los prestatarios se ven privados de las deducciones fiscales.

¿Cuándo es rentable refinanciar una hipoteca? Tal operación se justifica económicamente solo en un caso: si la tasa del nuevo acreedor es al menos 2 puntos porcentuales más baja que la anterior. Por lo tanto, hay tantos que quieren obtener una refinanciación.

Reseñas

El precio de la emisión de la refinanciación es de gran importancia. ¿Es rentable la refinanciación de hipotecas? Las opiniones de los clientes confirman que no se cobra comisión por la reemisión. Sin embargo, el banco original puede cobrar dinero por emitir cada uno de los certificados. El costo promedio de tales documentoses 1 mil rublos.

El prestatario deberá pagar por su cuenta el registro notarial de la operación y los servicios de la sociedad de tasación. El costo de procesar el primer documento es de 1,5 a 2 mil rublos, y el segundo, 4 mil rublos. Solo después de la ejecución de todos los documentos se elimina el gravamen de la hipoteca y se registra bajo un nuevo acuerdo en el Regpalat.

Otros tipos de représtamos

La refinanciación se proporciona no solo para hipotecas, sino también para tarjetas de crédito, préstamos en efectivo o préstamos para automóviles. Los préstamos al consumo se vuelven a emitir más rápidamente y las hipotecas son las más largas. La propiedad hipotecada debe volver a registrarse y resolverse con el seguro. En general, la ventaja del servicio es que se emite un nuevo préstamo en condiciones más favorables y se reduce el pago mensual. El prestatario puede incluso cambiar la moneda.

El mecanismo de servicio es muy simple. El banco transfiere fondos a la cuenta de la que se canceló la deuda. El prestatario debe solicitar el reembolso anticipado en el primer banco y esto debe hacerse antes de la fecha de vencimiento para realizar un nuevo pago.

Por lo general, los dos primeros meses aumenta la tasa de un préstamo en un nuevo banco. Sin embargo, también se puede aplicar otro esquema. Se asignan 40-50 días para el período de reembolso de los préstamos antiguos. Después de este período, la tasa aumenta. Así, por ejemplo, lo hacen en Alfa-Bank. Al refinanciar un préstamo, el titular de una tarjeta salario se atiende a una tasa preferencial del 11,99%. Puede redactar un nuevo contrato por 7 años y refinanciar la deuda dentro de 3mln frotar. Para clientes no asalariados, el límite se reduce a 2 millones de rublos.

Situación del mercado

La refinanciación es uno de los servicios clave del banco. Por lo tanto, existe una competencia seria en el mercado. Algunas instituciones financieras brindan el servicio en línea. Los clientes de Alfa-Bank solo necesitan completar un cuestionario a través del banco de Internet y obtener respuestas a todas las preguntas en el chat.

Para cálculos preliminares, se colocan calculadoras en línea en los sitios. Al volver a emitir un préstamo, puede aumentar el monto del préstamo y obtener el saldo en efectivo. Los clientes pueden pagar sus deudas a través de la banca por Internet.

No se requiere permiso de una institución financiera para realizar una transacción. Los bancos se resisten a aceptar la decisión de los clientes de ser atendidos en otras entidades de crédito. Nadie quiere perder clientes rentables.

Los propios bancos ofrecen este servicio principalmente a personas jurídicas con el fin de conseguir un cliente para servicios integrales y no solo bajo un programa de crédito. Los individuos son más a menudo acreditados en préstamos de consumo. La reprogramación de préstamos garantizados es extremadamente rara.