El mercado inmobiliario primario es Características, pros y contras

2025 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2025-01-24 13:15

Mercado primario de vivienda: estas son las premisas que por primera vez actúan como una mercancía. En otras palabras, se trata de casas y apartamentos privados, para los cuales nunca se ha establecido el derecho de propiedad. Los vendedores en el mercado primario de vivienda son el estado y varias empresas constructoras.

Conceptos básicos

Vivienda principal es una vivienda que aparece como mercancía por primera vez. La vivienda principal se adquiere a través de la participación en la construcción durante la construcción de la casa, o en edificios nuevos listos para usar con apartamentos que no estaban registrados en el registro estatal de propiedad.

En cuanto a los precios por metro cuadrado de tales viviendas, en las primeras etapas de construcción, el costo es mínimo y aumenta en proporción al avance de la construcción de una casa en particular. La conveniencia de adquirir bienes raíces en el mercado primario depende directamente del momento de la construcción, las inversiones de efectivo posteriores en la mejora de esta vivienda y el gradoriesgo al participar en la construcción compartida. Analicemos el mercado inmobiliario primario.

¿Tiene sentido comprar una vivienda así?

La compra de una vivienda principal solo tiene sentido si la obtención de un permiso de residencia y un lugar de residencia no son problemas principales y pueden posponerse por un cierto período de tiempo hasta que se complete la construcción de la casa. De lo contrario, dicha opción se puede descartar de forma segura. Debe tenerse en cuenta que al recibir dicha vivienda, no podrá ingresar a ella de inmediato. El piso tendrá que ser reformado, y hacerlo, como dicen, "desde cero".

Sin embargo, la compra de viviendas en el mercado primario tiene algunas ventajas: no será necesario volver a hacer nada de los propietarios anteriores, debido a la ausencia de problemas con las reparaciones. Sin embargo, es poco probable que pueda cubrir la desventaja en forma de costos adicionales significativos de tiempo y dinero.

Riesgos

En general, la participación accionaria en la construcción es un proceso que, a pesar de todos los aspectos atractivos y la "pureza" legal, está asociado con una serie de riesgos. Los principales son la alta dificultad de predecir la fecha de finalización de la construcción de una casa, la posibilidad de quiebra del desarrollador, el surgimiento de cambios sociales y económicos dentro del estado.

Al mismo tiempo, solo atrae un punto: si la construcción transcurre sin problemas, puede obtener una propiedad costosa y legalmente "limpia".

Pros y contras

El tema de la vivienda principal tiene algunos aspectos:

1. Aspecto monetario. Aquí hay una regularidad confirmada por el tiempo y la práctica: cuanto antes firme un acuerdo sobre el consentimiento para la construcción compartida, menor será el costo de 1 m2. vivienda principal.
2. Tiempo. Si el contrato se firmó en el momento en que la casa aún se encuentra en la etapa de excavación, los términos para la puesta en servicio y la obtención de la propiedad pueden retrasarse por un período bastante largo (a veces hasta 2 años). En esta situación, la vivienda en el mercado secundario parece más atractiva, ya que puede mudarse a ella casi inmediatamente después de la conclusión de la transacción.
3. Coste adicional.



4. Un apartamento en el mercado primario de vivienda se transfiere al propietario no solo en el sentido legal de "limpio", sino también literalmente. Es decir, allí el acabado será rugoso, lo que implica importantes gastos de reparación. En el caso de la vivienda secundaria, la situación es mucho más sencilla. Pero la ventaja de la vivienda principal en este sentido es la capacidad de hacer las reparaciones de la manera que el propietario quiera. Es decir, equipar un apartamento de acuerdo con las preferencias personales en términos de estilo, colores, costo de los materiales de construcción y sus características de calidad. Lo que es más importante: el ahorro en reparaciones o vivienda principal, por supuesto, depende de cada comprador individual para decidir por su cuenta.
5. Hipoteca en el mercado primario de vivienda. Esto es a menudo difícil en la práctica. No todas las instituciones financieras prestarán para la construcción compartida. Incluso si algún banco está de acuerdo con esto, entonceslas tasas de interés serán bastante altas. Esto se debe a que los bancos no quieren correr riesgos, porque en caso de quiebra del promotor, se convierten en propietarios de objetos ilíquidos.
6. El riesgo de ser engañado por los desarrolladores es alto solo si una persona ha confiado sus fondos a una empresa constructora con poca autoridad y mala reputación. Un constructor con una imagen sólida nunca correría ese riesgo. Por lo tanto, las transacciones con dichas empresas son un procedimiento muy rentable con una baja probabilidad de disputas.

Entonces, las principales ventajas del mercado primario de la vivienda son:

• comodidad psicológica del dueño, debido al "efecto del primer dueño";
• "pureza" legal;
• Posibilidad de hasta un 30% por encima de la rentabilidad del mercado si se invierte en las primeras etapas de construcción.

Mercado secundario

No todo el mundo sabe lo que es el mercado inmobiliario primario y secundario. Averigüémoslo. El mercado secundario de vivienda se refiere a bienes inmuebles residenciales que se registran como propiedad del municipio o de particulares. La venta de tales objetos pasa del propietario, la propiedad durante la transacción pasa al comprador del vendedor. El propio concepto indica que las segundas residencias son objetos que se tienen en propiedad.

Lado bueno y malo

Las ventajas del mercado secundario son:

• precio asequible;
• autorización rápidaofertas;
• infraestructura desarrollada;
• descuentos adicionales.

Las desventajas, por regla general, son:

• desgaste de objetos;
• mala calidad;
• costos de reparación y mantenimiento;
• posibles problemas legales.

El costo de los objetos secundarios depende de:

• año de construcción;
• características de espacio y diseño;
• calidad en acabados y comunicaciones.

Si cae la demanda de viviendas secundarias, el mercado reacciona con bastante flexibilidad a los cambios y el precio medio de los objetos cae. El costo de la venta dependerá de la urgencia con la que el propietario quiera vender la vivienda y cómo planea gastar los fondos recibidos.

Por ejemplo, si el propietario vende un apartamento para mejorar sus condiciones de vida, mantendrá el precio con la esperanza de obtener una mejor oferta. Si la venta está relacionada con la mudanza, el propietario está interesado en vender la propiedad en poco tiempo y puede hacer un descuento. La gama de rebajas de precios u ofertas puede ser bastante amplia.

Mercado primario de vivienda en Moscú

Hoy en día, se puede ver un alto volumen de ofertas sin precedentes en el mercado primario de bienes raíces en Moscú. Esto es aproximadamente 2,2 millones de m2, y en comparación con marzo del año pasado, esta cifra aumentó hasta en un 69,2%.

Actualmente, hay aproximadamente 35.000 apartamentos y suites en el mercado principal de Moscú. 28 683 están en ejecuciónapartamentos, de los cuales el 53% pertenecen al segmento masivo, el 42% - a la clase ejecutiva, y alrededor del 5% de los apartamentos en edificios nuevos pertenecen a la categoría de viviendas de élite. Consideramos que este es un mercado primario de vivienda.