Vivienda comercial: concepto, características de diseño

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Gradación establecida inicialmente: todos los bienes inmuebles se dividen en residenciales y comerciales. Pero hoy las cosas son un poco diferentes. También existe una categoría como vivienda comercial. Otro nombre es apartamentos. ¿Lo que es? ¿Cuáles son los pros y los contras de comprar tales locales? ¿Cómo se ve esto desde el punto de vista legal? Las respuestas a estas y otras preguntas importantes se encuentran en el artículo.

¿Qué son los bienes inmuebles comerciales?

Comencemos con la definición más importante. Los bienes inmuebles comerciales se consideran varias estructuras, terrenos, edificios que son utilizados por sus propietarios, inquilinos para actividades empresariales. El propósito de este último es obtener una ganancia constante, ganancias de capital periódicas, rentas de alquiler. Esta es una de las opciones de inversión.

Estos son los objetos más comunes que pueden llamarse bienes raíces comerciales:

• Empresas agrícolas.
• Instalaciones industriales.
• Hoteles, hoteles, hostales.
• Almacenes, garajes.
• Estructuras de oficina.
• Centros comerciales y tiendas.

¿Qué más son los bienes inmuebles comerciales?

Los bienes raíces comerciales también se pueden llamar de la siguiente manera:

• Tierras y otros espacios naturales.
• Ciertas áreas de recursos subterráneos.
• Cuerpos de agua delimitados.
• Áreas forestales.
• Plantaciones perennes.
• Otros tipos de bienes adheridos al suelo o firmemente conectados con él. Como regla, estos son varios edificios, estructuras.

No olvide que los bienes inmuebles también incluyen los derechos sobre los mismos. También puede llamarse objetos espaciales que están sujetos a registro estatal, agua y aeronaves.

La propiedad se considera comercial solo si está destinada a uso comercial. Uno en el que se convierte en una fuente de beneficio constante.

Categorías

Ahora - gradación de bienes raíces comerciales:

• Edificios de uso libre. Centros deportivos y de fitness, hoteles, posadas, restaurantes, cafeterías.
• Local comercial. Tiendas y centros comerciales.
• Propiedad de oficina. Desde centros de negocios hasta oficinas privadas y espacios de oficina.
• Edificios industriales. Locales industriales, estructuras de empresas industriales, complejos de almacenes.
• Espacios sociales. Médicocentros comerciales, complejos de entretenimiento (bolos, piscinas, discotecas, etc.), aeropuertos comerciales, etc.
• Vivienda comercial. Los llamados apartamentos en edificios de apartamentos, locales para alquiler a corto plazo con el fin de vivir.

Al mismo tiempo, solo las primeras cuatro categorías se consideran bienes raíces verdaderamente comerciales. Los dos últimos ocupan una posición más límite: entre social y comercial, entre tipo residencial y comercial. Traerán ganancias a sus propietarios, inquilinos solo cuando se usen para ciertos propósitos.

¿Puede una propiedad comercial ser residencial?

A pesar de que inicialmente los bienes raíces se dividían en comerciales y residenciales, hoy en día también existe algo así como "viviendas comerciales". Pero, ¿qué es?

Esto se refiere absolutamente a cualquier propiedad residencial, cuyo uso le permite obtener una ganancia.

Ejemplo de vivienda comercial

El ejemplo más común de este tipo de vivienda es un típico edificio de apartamentos de gran altura. Pero cada apartamento en él actúa como un espacio de vida privado. De hecho, la construcción de edificios de departamentos aparece como un proyecto de inversión en el campo de los bienes raíces comerciales. Después de todo, el diseño, la planificación arquitectónica y la construcción posterior del edificio son una inversión, cuyo propósito es bastante claro: obtener ganancias.

Pero al mismo tiempo, cada apartamento en una casa así es una propiedad residencial. Después de que los apartamentos se vendan en talcasa, deja de ser un proyecto comercial. A partir de ahora, solo se aplicará a la propiedad privada residencial.

Vivienda comercial. ¿Qué hay en Bielorrusia? Este es solo un ejemplo. Pero además de esto, necesita saber acerca de la vivienda comercial en la Región de Moscú y otras grandes ciudades de Rusia, que es más conocida por el público bajo el nombre de "apartamentos".

Prevalencia del fenómeno

Como muestran las estadísticas, más de una cuarta parte de las propiedades inmobiliarias en el mercado primario de la vivienda en Moscú son apartamentos. ¿Por qué son tan comunes? Se trata del bajo precio, que es una gran ventaja para la venta de viviendas en la región de la capital de la Federación Rusa.

Pero los compradores no prestan atención a un gran inconveniente: el estado legal de tales locales aún no está claramente explicado. Formalmente, estos apartamentos son bienes inmuebles no residenciales. A pesar de que son completamente aptos para la habitación humana, se incluyen activamente en los planes y proyectos de centros administrativos y complejos hoteleros.

La proporción de apartamentos en el mismo Moscú representa alrededor del 26-28% de todas las ofertas para la venta de viviendas. Los principales implementadores aquí son empresas tan grandes como Tushino 2018, Symbol, ZilArt y otras.

¿Cuánto cuesta la vivienda comercial? Si comparamos apartamentos con edificios nuevos en edificios residenciales típicos de gran altura, tendrán un costo 20-25% más bajo. Además, las características del local serán similares.

¿Para quién es la oferta?

Cómo canjearvivienda comercial? Solo necesita ponerse en contacto con el departamento de ventas del desarrollador que le interesa. No hay problemas con la compra de apartamentos en Rusia hoy.

Inicialmente, este tipo de construcción comenzó a desarrollarse en la capital de la Federación Rusa debido a la f alta de sitios para la construcción de viviendas tradicionales. Los apartamentos se introdujeron en los centros de negocios. Es más. Las antiguas plantas y fábricas ahora se están convirtiendo en complejos de apartamentos.

¿Para quién están destinados? Inicialmente, los apartamentos eran locales para una vida cómoda temporal para empresarios exitosos. Una persona de negocios podría comprar una vivienda de este tipo en una ciudad donde aparece a menudo en un viaje de negocios, con el propósito de reuniones, negociaciones, para no quedarse en un hotel o posada.

Entonces otra categoría de ciudadanos comenzó a adquirir apartamentos. No para vivir, sino para invertir tu dinero en bienes raíces.

¿Quién está interesado en apartamentos hoy?

Hoy en día, los apartamentos también son de interés para los ciudadanos que están lejos de las grandes empresas y las inversiones. Aquellos que solo quieren comprar una vivienda cómoda a un precio asequible para la residencia permanente en ella.

Pero uno no debe apresurarse con tal compra. Atraídos por el costo más bajo, los nuevos colonos al principio no prestan atención a las muchas trampas, que luego se convierten en grandes problemas para ellos.

En primer lugar, los términos "vivienda comercial", "apartamentos" no están consagrados en absoluto a nivel legislativo, ni a nivel regional ni federal. De hecho, los apartamentos- Propiedades residenciales. Pero están legalmente regulados como comerciales. Los impuestos se pagan de acuerdo con este principio.

En lo que respecta a las viviendas comerciales de viviendas públicas, ni siquiera es un concepto relacionado. Esto se refiere a alquileres comerciales, no a apartamentos.

Cuestión de registro

Vivienda militar comercial - no apartamentos. Estos son apartamentos provistos bajo contratos de arrendamiento comercial.

La segunda desventaja importante de los apartamentos: según la ley, no están destinados a la residencia permanente. Por lo tanto, aun siendo su dueño y viviendo allí todo el tiempo, es imposible registrarse en una habitación de este tipo. Solo hay una excepción: el registro en apartamentos es posible si forman parte de un complejo hotelero.

¿Dónde puedo registrarme?

Según la ley, el registro en locales no residenciales es posible cuando se encuentran bajo la jurisdicción de instituciones especializadas: hoteles, hoteles, hospitales, casas de reposo. La obligación de registrar a los residentes aquí se confía a la administración de dicha organización.

Si los apartamentos forman parte de un centro de negocios o una antigua fábrica, es imposible convertirlos en un lugar de residencia. Pero incluso en el caso permitido, no todo es sencillo. Incluso aquí, los propietarios de apartamentos reciben un registro no permanente. Están obligados a renovar su registro cada 5 años. Pero ella les dará los mismos derechos que los registrados en apartamentos estándar. Es decir, se fijarán en el local.policlínico, puede solicitar un lugar para un niño en un jardín de infancia o escuela mediante registro. Por lo tanto, los apartamentos suelen convertirse en la elección de los compradores familiares.

Características de la tributación

El impuesto a la vivienda comercial tampoco va bien. Dado que los apartamentos en realidad no pertenecen al parque de viviendas, es imposible obtener una deducción fiscal del 13%.

Pero al mismo tiempo, los impuestos a la propiedad en sí mismos se imponen a tasas altas, porque legalmente es comercial. Por lo tanto, el propietario de un apartamento, en comparación con el propietario de un apartamento ordinario, paga de más entre un 20 y un 25 % en impuestos. Además, anualmente.

Al determinar la base imponible (basada en el valor catastral), la tasa mínima para apartamentos es del 0,5 %, la máxima es del 2 % (cláusula 2, cláusula 2, artículo 406 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). En cuanto a los bienes inmuebles residenciales estándar, se le aplica una tasa del 0,1% (cláusula 1, cláusula 2, artículo 406 del Código Fiscal de la Federación Rusa).

Los más desfavorables desde el punto de vista fiscal aquí son los apartamentos ubicados en una oficina, complejo comercial, en un edificio destinado a establecimientos de restauración. La tasa aquí es 1-2%. Los más económicos - apartamentos en hoteles. La apuesta máxima es del 0,5%.

¿Se puede privatizar la vivienda comercial? Aquí, también, sus "problemas". A veces, a los nuevos colonos se les ofrecen contratos en los que no son propietarios de un apartamento, sino de una parte de la propiedad común.

Tarifas

En cuanto a las tarifas de los servicios públicos, los apartamentos vuelven a ser difíciles. no se presentaránrequisitos de la LCD, de obligado cumplimiento para el sector residencial en relación con la gestión de bienes comunes.

Por lo tanto, los propietarios de apartamentos no pueden influir en la cantidad de tarifas que la empresa administradora establece para la operación del edificio, el territorio adyacente y la infraestructura en general. Por lo tanto, las facturas de servicios públicos aquí son definitivamente más altas en comparación con los apartamentos comunes. En promedio, en un 15%.

Infraestructura no regulada

Otra desventaja inquietante a la que debe prestar atención antes de comprar un apartamento. El desarrollador no está obligado a mejorar el territorio adyacente a los bienes raíces comerciales. Es decir, una zona verde, césped, parques infantiles, estacionamientos temporales para automóviles y senderos nunca pueden aparecer cerca de su casa.

Presta atención también a los vecinos. Si los apartamentos están ubicados en un centro de negocios, habrá una gran variedad de visitantes y mensajeros en su casa. Debajo de las ventanas se puede ubicar un área para fumadores o estacionamiento para oficinistas.

Normas de SanPiN

En conclusión, agregamos que la vivienda comercial no está sujeta a normas sanitarias, las cuales deben ser observadas estrictamente por las empresas constructoras que construyen viviendas estándar. Según el nivel de iluminación, aislamiento acústico, insolación.

Esto es especialmente preocupante para los apartamentos en complejos industriales antiguos que se han reconstruido. Es decir, antiguas plantas, fábricas, almacenes. Muchos se sienten atraídos por los llamados lofts, pero ¿qué tan seguro estarás?allí?

Si la empresa que anteriormente estaba ubicada allí, de una forma u otra, estaba relacionada con la industria química, los desechos peligrosos, entonces vivir en esa habitación es simplemente peligroso. Dado que el tiempo de descomposición de tales sustancias es de decenas o incluso cientos de años.

Vivienda comercial: este es el nombre de los apartamentos. Anteriormente, solo atraían a empresarios e inversores. Hoy - ciudadanos ordinarios interesados en viviendas personales asequibles. Pero, de hecho, el menor costo de los apartamentos se traduce en una serie de desventajas que ni siquiera pueden justificarlo.