Cómo se determina el valor catastral de un terreno: fórmula y procedimiento de cálculo

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Entender cuál es el valor catastral de un terreno no es tan difícil. Este es el precio que se fija en el Catastro de Bienes Raíces del Estado (GKN). El costo se fija sobre la base de la información recibida como resultado de las actividades relevantes. El valor catastral depende principalmente de las características individuales del terreno, en particular de su ubicación, superficie, destino, categoría, así como del precio de mercado. Obtenga más información sobre cómo se determina el valor catastral de un terreno en el artículo.

Por qué se realiza una valoración catastral

El procedimiento incluye una serie de actividades destinadas a determinar el precio adecuado. Su necesidad se explica por las siguientes razones:

• Cálculo correcto de la tasa impositiva del terreno.
• Sirve como punto de referencia para transacciones con objetos inmobiliarios (con la definición correcta del valor máximocerca del precio de mercado).
• Confirma la propiedad de un terreno. Así, no sólo es posible la posesión y el uso, sino también la enajenación de la tierra. Por ejemplo, se puede vender, hipotecar o heredar.
• Le permite evitar conflictos y, en consecuencia, litigios.

Marco legislativo

Censo y catastro en términos de bienes raíces son manejados por especialistas de Rosreestr. Los principales actos normativos relacionados con el tema en consideración son:

• Ley "Sobre Actividades Catastrales" N° 221-FZ.
• Ley “Sobre el estado. registro de bienes inmuebles” No. 218-FZ.
• Ley "Sobre las actividades de tasación en Rusia" No. 135-FZ.
• Decreto del Gobierno "Sobre las normas para la realización de una valoración catastral" N° 316.
• Ley "Sobre la Valoración Catastral del Estado" N° 237-FZ.

Valor de rescate y valor catastral: diferencias

Habiendo aprendido cuál es el valor catastral de un terreno, ahora necesita comprender el concepto de precio de redención. En este caso, estamos hablando de un parámetro que se determina específicamente para el proceso de transferencia de propiedad de un área arrendada. En términos más simples, redención significa el precio al que se compró una propiedad que anteriormente pertenecía a otra persona.

Tales bienes inmuebles pueden pertenecer no solo a individuos, sino también al estado, así como al municipio. A menudo se lo denomina “valor de un terreno a valor catastral”. Esto se explica por el hecho de que el valor se calcula en base al valor catastral.

Al mismo tiempo, estos conceptos no deben confundirse, ya que el precio de compra es estático, es decir, no cambia, a pesar de los cambios en los precios inmobiliarios. Sin embargo, el establecimiento del valor catastral de un terreno se revisa una sola vez en el intervalo de tiempo de 3 a 5 años después del inventario. Además, el iniciador de la revalorización también puede ser el propietario del terreno.

Lo más barato es comprar un terreno que ha sido propiedad durante 25 años, y en el caso de la construcción de estructuras de capital en él. Entonces solo habrá que pagar el 20% del precio catastral para terrenos municipales, y solo el 25% para terrenos estatales.

Registro catastral

Se entiende como parte del Comité de Bienes del Estado, que almacena información sobre el precio según catastro de los terrenos, obtenidos como resultado de las actividades de tasación. Una vez realizadas, se revaloriza el solar (también se puede realizar por iniciativa del propietario). También se indica información más precisa en el registro, donde cada terreno tiene su propio número catastral único. Esto también incluye los precios cambiantes que ofrece el mercado en este momento, que se establecen después del inventario.

Determinación del precio de los terrenos municipales

La estimación puede ser ordenada por los gobiernos locales (distritos, ciudades, pueblos). ¿Cómo se determina el valor catastral de un terreno para un municipio? Calificaciónsobre la base de los precios de mercado disponibles. Al mismo tiempo, se tienen en cuenta los datos sobre la asignación de parcelas.

Los terrenos propiedad del municipio se pueden utilizar para la construcción de una casa privada, así como para la horticultura y la horticultura, para garajes o para la construcción de un edificio de apartamentos. A su vez, se tienen en cuenta las normas establecidas por el Código de Tierras, el Código de Urbanismo y las contenidas en otros actos jurídicos.

El valor catastral público de un inmueble en un domicilio propiedad de un municipio se estima de la siguiente manera:

1. Etapa preparatoria. Consiste en recopilar y procesar la información necesaria, es decir, información regulatoria y datos sobre las tendencias del mercado en un futuro próximo. Además, se recopilan datos sobre el asentamiento, el estado ecológico, se aclara la información climática y se realiza la clasificación de tierras.
2. Zonificación del territorio. Dentro de sus límites, se asigna una zona residencial (para construir edificios privados y de apartamentos múltiples); producción (para albergar naves industriales, almacenes y otras instalaciones similares); público y empresarial (con instalaciones sanitarias, servicios al consumidor, instituciones científicas, culturales y otras); infraestructura de transporte e ingeniería (para objetos y comunicaciones de transporte y comunicaciones); agrícola (con jardines, pastos, huertas y edificios); recreativo (para recreación, parques forestales, playas).
3. Se utiliza la fórmula para calcular el valor catastral de un terreno. El suelo no urbanizable se valora mediante análisis de precios estáticos,que ofrece el mercado, así como los costos de desarrollo de las áreas correspondientes. El costo por unidad de área de una parcela de tierra que está ocupada por estructuras se calcula usando el método de costo de reemplazo de infraestructura.
4. Zonificación según valor catastral.
5. La etapa final. En esta etapa se realiza el procesamiento final de la información obtenida como resultado de la valoración catastral, así como su ingreso en el Rosreestr.

Una vez finalizado el trámite, se determina el valor catastral del terreno en la zona de avalúo. Es igual al valor de mercado de una unidad de superficie de una parcela ubicada en un territorio de las mismas características.

Determinación del precio de la tierra pública

Una característica del proceso de cómo se determina el valor catastral de un terreno, en este caso, es el uso de diferentes coeficientes (tanto decrecientes como crecientes). Dependen de:

• Ubicaciones de las asignaciones.
• Su precio de mercado.
• El nivel de desarrollo de los sistemas de comunicación.
• Accesibilidad al transporte.
• El nivel de idoneidad para el uso previsto.
• Presencia de estructuras residenciales o no residenciales.

Como el valor de mercado en diferentes territorios, aún con las mismas características, es diferente, el precio catastral también lo es. Sin embargo, la diferencia puede ser significativa.

Determinación del precio de la tierra en los asentamientos

En general, el precio se determina de la misma forma que el catastralel valor del terreno, si es del municipio. Pero hay una serie de características que son inherentes a los asentamientos.

Entonces, están muy atentos a la clarificación de los límites de las parcelas, así como a la división del territorio en zonas según su propósito. Los objetivos de la evaluación son:

• Formación de la base imponible de los terrenos pertenecientes al asentamiento.
• Elaboración de un esquema de zonificación actualizado por territorio e indicadores económicos.
• Aprobación del alquiler.
• Fijar el precio al que se vende o se alquila la propiedad a largo plazo.
• Recopilación de una cantidad más precisa de compensación a las personas a quienes se confiscan tierras para necesidades municipales.
• Una determinación objetiva de las áreas de desarrollo más prometedoras para varios desarrollos.

Determinación del precio de un área suburbana

Para obtener datos objetivos, en este caso, se deben tener en cuenta las siguientes características:

• Ubicación del terreno en el plano catastral (en una zona alejada se estima más barato que el mismo, pero ubicado cerca de la ciudad con la infraestructura adecuada).
• Cuadrado.
• Comunicaciones (electricidad, gas, fontanería, alcantarillado).
• Categoría de lote.
• Estado ecológico del territorio.
• Si se conoce el precio de mercado, entonces el precio catastral se fija en la misma cantidad.

Determinación del precio de una parcela conbosque

La peculiaridad de cómo se calcula el valor catastral de un terreno con bosques es que en cada caso se determina el precio para una zona concreta:

• Dentro de las regiones rusas.
• Dentro de la zona de leshoz.
• Dentro de los territorios forestales que están ocupados por bosques.

El costo de las áreas ubicadas en la zona forestal se calcula teniendo en cuenta la capitalización del monto correspondiente a los ingresos por rentas anuales pagadas por el uso de las áreas para la actividad económica. El cálculo tiene en cuenta los parámetros de aprovechamiento de la madera.

Cálculo y aprobación

Para calcular correctamente el precio según el inventario, debes tener en cuenta diferentes parámetros. ¿Qué afecta al valor catastral de los terrenos? Los más significativos de ellos son los factores de corrección. Su uso anula los factores que influyen en la formación de precios. Por ejemplo, si hay estructuras en el sitio que se consideran en ruinas, o el territorio está sujeto a inundaciones debido a inundaciones, entonces se utiliza un coeficiente que reduce el valor catastral. Hay situaciones en las que, por el contrario, se aplica un factor multiplicador.

También importa el indicador específico del precio del catastro. El tamaño específico se calcula en base a un área igual a un metro cuadrado. Este indicador se fija cada trimestre. El valor catastral del inmueble en el domicilio de la ubicación se determina de la siguiente manera:

1. Se reconocen los factores que afectan el costo.
2. Se toma el estándarel sitio que mejor se adapte a las propiedades.
3. Se crea un subgrupo de parcelas de referencia con características similares.
4. Se recopilan datos para cada subgrupo y luego se analizan.
5. Luego, se modelan los datos estadísticos y se determinan los factores que afectan el valor de mercado.
6. Calcular costo unitario.

En base a los datos obtenidos, es posible calcular el precio según catastro de todos los terrenos. Resulta que el tamaño del precio según el catastro está influenciado por indicadores tales como el área, la clasificación de la tierra por propósito y el precio de mercado del objeto.

A más tardar veinte días hábiles después de la realización del informe, el cliente acepta un acto sobre la aprobación del precio según el catastro. Este documento entra en vigencia desde el momento de su promulgación de manera oficial. Es aceptado por una agencia estatal, municipio o autoridades ejecutivas.

Fórmula para el cálculo

El cálculo se realiza aplicando la siguiente fórmula:

Área de lote(Función lineal + Función de formato de transacción)Ratio.

La función lineal tiene parámetros excepcionales de la vida del asentamiento y su habitabilidad, y la función de formato de transacción implica un componente local. Por lo tanto, para calcular el costo según el catastro, es necesario conocer ciertos parámetros del terreno, así como tener conocimientos especiales.

Esta cantidad es calculada por tasadores que utilizan métodos de valoración estatales para calcular el valor de un terreno,formado y aprobado por el Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa.

Cambio de valor catastral

Además de cómo se determina el valor catastral de los terrenos multifuncionales, es necesario tener en cuenta la frecuencia de revalorización. Este procedimiento se lleva a cabo una vez en el intervalo de tres a cinco años. El nuevo valor se establece en función de los resultados de la auditoría. Puede disminuir o aumentar. Como regla, la última opción ocurre con más frecuencia.

Muchos propietarios de terrenos se enfrentan a una situación en la que aumenta el valor catastral. Debido a esto, usted tiene que pagar más impuestos. Por lo tanto, se produjo un fuerte aumento a finales de 2016, cuando los precios correspondientes aumentaron varias veces.

Pero esto no significa que se haya vuelto más rentable vender terrenos. Su calidad se mantuvo al mismo nivel, y muchos sitios en ese momento estaban lejos de estar en las mejores condiciones. Por lo tanto, no todas las personas están dispuestas a comprar tierras para pagar grandes impuestos. Además, esta revalorización se llevó a cabo en rebeldía. Los datos del sitio se ingresaron en el plan técnico para el registro catastral de tal manera que, como resultado, los terrenos de la misma área, pero significativamente diferentes en diferentes parámetros, comenzaron a costar lo mismo.

A mediados de 2016 se introdujo una moratoria, según la cual se congelaba el precio catastral por tres años. Durante este período, estuvo vigente el costo que era relevante desde el comienzo del año, pero no antes de 2014.

Casi al mismo tiempo, la ley “Sobre el Estado Catastralevaluación” No. 237-FZ, en el cual nada se menciona sobre la moratoria. En este sentido, los expertos no pudieron ponerse de acuerdo sobre si se debe aplicar o no un “congelamiento”. Como resultado, los tribunales tuvieron que considerar muchas disputas sobre este tema.

Determinación por TIN

Conociendo solo el número TIN (número de identificación fiscal), es imposible obtener la información requerida sobre el valor de la tierra propiedad de un ciudadano en particular. Estos servicios pueden ser ofrecidos por sitios con una reputación dudosa. Sin embargo, no debe confiar en ellos, ya que dichos recursos son fraudulentos.

Conclusión

El precio de un terreno según catastro es un valor estimado, que se obtiene como resultado de la tasación de un inmueble por parte del estado y se encuentra consagrado en el Catastro Inmobiliario del Estado. El método existente, que muestra cómo se calcula el valor catastral de un terreno, incluye tener en cuenta las características principales. Este valor es igual al precio de mercado en el momento de la valoración. El precio según catastro de las distintas categorías de suelo se determina teniendo en cuenta las características correspondientes. El valor se revisa al menos una vez cada cinco años, pero no más de una vez cada tres años.

Desde 2016, entró en vigor la ley "Sobre la valoración catastral estatal". Todas las tareas de evaluación se asignan a estructuras estatales.