¿Cuál es la diferencia entre el valor catastral y el valor de inventario? Determinación del valor catastral

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Recientemente, los bienes inmuebles se han valorado de una manera nueva. Se introdujo el valor catastral, previendo otros principios para calcular el valor de los objetos y lo más cerca posible del precio de mercado. Al mismo tiempo, la innovación condujo a un aumento de la carga fiscal. El artículo describe en qué se diferencia el valor catastral del valor de inventario y cómo se calcula.

¿Qué es el valor de inventario?

El valor de inventario de los bienes inmuebles es fruto del trabajo de los especialistas de la Oficina de Inventario Técnico (BTI). Su metodología prevé que, al evaluar, se tome como base el costo primario del objeto y se multiplique por los coeficientes de desgaste. La diferencia entre el valor catastral y el valor de inventario es que en el segundo caso no se tienen en cuenta factores de mercado.

Durante el inventario, se tuvo en cuenta todo lo que constituye un edificio, estructura o habitación: las dimensiones y el material de las paredes, los pisos, los techos, las ventanas y las puertas. El personal del BTI proporcionó técnicos que acudían periódicamente al sitio y verificaban los datos disponibles para el Negociado.

Posteriormente, todos los cambios comenzaron a realizarse anualmente automáticamente: en primer lugar, ajustados por inflación y, en segundo lugar, ajustados por tiempo. Sin embargo, no importa qué tan rápido envejezca el edificio, su valor de inventario está creciendo. Si el propietario de una propiedad se pregunta cómo averiguar el valor de inventario de un objeto, entonces debe consultar el pasaporte técnico. La información que necesita está ahí.

¿Cuál es el valor catastral?

El valor catastral tiene una metodología diferente. Durante su desarrollo, el Ministerio de Hacienda se propuso aumentar los ingresos tributarios al presupuesto. Sin embargo, de la manera tradicional, simplemente aumentando las tasas impositivas, esto no se podría lograr. Por lo tanto, decidimos ir desde el otro lado y cambiar la metodología de evaluación. El objetivo era el mismo: acercarlo lo más posible al valor de mercado.

Como resultado, se adoptó la Ley Federal titulada "Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa", y ahora la determinación del valor catastral ha adquirido carácter legal.

Valor catastral de los terrenos

Los principios de la nueva valoración se toman del ámbito del impuesto territorial. Aquí, durante mucho tiempo, el cálculo del valor catastral se basa en la ubicación del sitio y su categoría. Sin embargo, es necesario no sólo parafiscalidad, sino también para las relaciones de alquiler. Los socios de la transacción no tienen dudas sobre su tamaño. Todos los datos se encuentran en la cámara catastral, la cual debe reevaluar al menos una vez cada 5 años.

Los terrenos también tienen un valor estándar, que se aplica cuando no es posible determinar el valor catastral. Sin embargo, hay casos en los que solo se usa, por ejemplo, al obtener un préstamo de un banco, adquirir terrenos municipales, etc. Las autoridades de las regiones tienen el derecho de cambiar el precio estándar anualmente, sin embargo, no más de una cuarta parte. Además, no debe superar el umbral del 75% del valor de mercado.

Procedimiento para la realización de una valoración catastral

Habiéndose propuesto averiguar en qué se diferencia el valor catastral del valor de inventario, primero debe prestar atención a los métodos. Si el valor de inventario requiere escrupulosidad y metodicidad durante muchos años, entonces la valoración catastral se lleva a cabo con relativa rapidez. La secuencia de acciones con él es la siguiente:

• Las autoridades de la región deciden sobre una evaluación. Debe celebrarse al menos una vez cada 5 años.
• Rosreestr prepara sobre esta base una lista de objetos a evaluar. Los datos son tomados del catastro estatal.
• Rosreestr atrae a una empresa de tasación sobre una base competitiva.
• El tasador, con base en los documentos normativos y los coeficientes indicados en ellos, realiza todo el procedimiento.
• La organización autorreguladora de tasadores está realizando un examen del informe sobre la valoración catastral.
• Los datos obtenidos son aprobados por las autoridades de la región y publicados.
• Se ingresan datos al sistema de registro catastral.

¿Quién evalúa la propiedad?

Probablemente, el tasador pueda responder con mayor precisión a la pregunta de en qué se diferencia el valor catastral del valor de inventario. En tal carácter, actúan las empresas especiales que cuentan con licencias para este tipo de actividad.

Para poder acceder a la ruta deseada, deben pasar, además, también una selección competitiva. Es este procedimiento el que prevé la Ley Federal especial sobre Contratación de Necesidades Estatales y Municipales. Además, antes de firmar el contrato, el tasador asegura a su costa los riesgos de una determinación incorrecta del valor. El monto del seguro es de al menos 30 millones de rublos.

La recepción de fondos públicos por el trabajo realizado solo es posible después de que las autoridades regionales reciban una revisión positiva de los expertos sobre el informe y la aprobación de los resultados de la evaluación.

¿Cómo se calcula el valor catastral de una propiedad?

Los tasadores utilizan todo un conjunto de reglamentos técnicos, normas, reglas y actos legislativos para determinar el valor de los objetos. Sin embargo, un enfoque individual no es bienvenido aquí, lo que muestra de inmediato la diferencia entre el catastralcosto del inventario.

La valoración catastral prevé un enfoque masivo, cuando no es necesario medir cada apartamento o casa. Al parecer, las empresas involucradas en esto tienen un conjunto de coeficientes dependiendo de la ubicación del objeto y su categoría. Se toma la suma de la puntuación BTI y se multiplica por estos coeficientes. Es por eso que el inventario y el valor catastral de un apartamento a veces difieren varias veces. Los funcionarios están tratando de tener en cuenta literalmente todo, incluso la distancia a una parada de trolebús, metro o la presencia de un parque infantil.

Los coeficientes se muestran de forma sencilla. Tasadores con las autoridades de las regiones toman como base el costo por metro cuadrado en el mercado inmobiliario y calculan cuánto es más que el inventario. Queda un poco (en un 10 por ciento) para reducir el resultado de la división, y el coeficiente está listo.

¿Cómo depende el impuesto predial del valor catastral?

Debido a que los valores catastrales e inventariales se determinan de manera diferente, la diferencia en el precio de los inmuebles, que se tomó como base imponible, resultó significativa.

Si las tasas impositivas se mantuvieran iguales, la mayoría de los propietarios se arruinarían de la noche a la mañana. Entonces, en los Urales, si el precio de un apartamento en el certificado de registro es de 200 mil rublos, después de la reevaluación es de al menos 500 mil. El estado, en circunstancias en las que los valores catastrales e inventariales de los inmuebles son tan diferentes, decidió compensar de alguna manera las pérdidas de los contribuyentes con la ayuda de las tasas impositivas. Como resultado, se otorgó a las regiones el derecho de fijar las tasas impositivas, aunque dentro del corredor aprobado a nivel federal. Para la vivienda, se establece la tasa máxima del 0,1% si el valor de la propiedad no supera los 300 millones de rublos.

¿El nuevo impuesto siempre es más alto que el anterior?

¿Cuál es la diferencia entre el valor catastral y el valor de inventario? principios de la fiscalidad. Con un valor de inventario, el impuesto era pequeño y pocas personas le prestaban atención. Ahora es un asunto diferente. En algunas regiones que han pasado al nuevo régimen, los contribuyentes ya han comenzado a recibir avisos con cifras desalentadoras que superan incluso sus peores temores.

Sin embargo, en algunos casos, el impuesto a la propiedad puede pagarse incluso en cantidades más pequeñas que antes. El hecho es que este impuesto no está sujeto a impuestos por un apartamento de 20 metros cuadrados, por una casa - 50, por locales residenciales - 10. Si también tenemos en cuenta los beneficios del derecho, queda claro que aquellos que viven en grandes casas y zonas prestigiosas.

Por ejemplo, en áreas rurales remotas, el costo de un metro cuadrado de vivienda según el catastro puede ser de 7 a 15 mil rublos, y en Moscú de 150 mil rublos y más.

¿Dónde puedo saber el valor catastral de mi propiedad?

Desde el 1 de enero de 2015, Rosreestr lanzó un servicio con el que cada propietario puede comparar cuánto difieren el inventario y el valor catastral de un apartamento. El inventario, como ya hemos dicho, está contenido en el certificado de registro, y el catastral se informará en respuesta asolicitud.

Cabe señalar que algunos territorios no han completado la transición y todavía hay un valor de inventario. El cálculo del impuesto en tales circunstancias no cambiará. Sin embargo, las autoridades de dichas regiones se apresuraron a recalcular el valor de inventario, que los ciudadanos ya han visto en los avisos fiscales. Las intenciones de los funcionarios son simples: cuando llegue el valor catastral, el precio anterior estará en el máximo posible, y cuando se introduzca el coeficiente, el presupuesto recibirá ingresos adicionales.

¿Se puede impugnar una tasación catastral?

Resulta que el impuesto predial en el país está formado tanto por el valor catastral como por el inventario. La diferencia entre ellos es también que la estimación del inventario es imposible de impugnar, ya que se hace sobre la base de reglamentos técnicos, SNIP y GOST, y la catastral es bastante factible, ya que hay coeficientes.

Para expresar su desacuerdo con la evaluación presentada, en la primera etapa, debe comunicarse con una comisión especial bajo Rosreestr, cuyas sucursales regionales están en todos los departamentos. Deberá presentar un determinado paquete de documentos que confirmen el derecho del solicitante a esta propiedad.

Tribunal o demanda: ¿qué elegir?

El error catastral se puede corregir por vía administrativa o judicial. Sin embargo, el sistema para impugnar la valoración catastral se construyó inicialmente de tal manera que no sería posible eludir a la comisión Rosreestr. El tribunal arbitral simplemente desestimará la demanda si la solicitud no va acompañada dela conclusión de este cuerpo. Sin embargo, en el futuro, si el propietario está convencido de que tiene razón, es necesario demandar.

Al mismo tiempo, surge un problema en la decisión judicial: es necesario involucrar a un tasador independiente para que refute las conclusiones de la cámara catastral. Y este servicio es caro y en algunos casos simplemente no rentable. El costo de un experto puede exceder significativamente la diferencia en impuestos.

Si el veredicto se dicta a favor del contribuyente, entonces antes de la introducción de nueva información, pasará algún tiempo hasta que la cámara catastral actualice la base de datos.