El desarrollo inmobiliario y su papel en el desarrollo económico. El concepto, tipos, principios y fundamentos del desarrollo

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

El desarrollo inmobiliario es un proceso de varias etapas que puede ser arriesgado, largo y complejo en el entorno actual. Hay muchos obstáculos que pueden surgir en el camino del desarrollo inmobiliario. Tal proceso puede tomar años para llevar un proyecto desde la etapa de planificación inicial hasta su finalización. Los proyectos de desarrollo inmobiliario también pueden ser oportunidades de inversión muy lucrativas.

Concepto

En los últimos años, ha surgido un nuevo concepto en la terminología económica: las actividades de desarrollo inmobiliario. El desarrollo de esta industria se refiere a actividades empresariales que involucran cambios en edificios, estructuras o terrenos existentes, lo que lleva a un aumento en su valor de mercado.

El desarrollo es un tipo de negocio que está asociado con la creación, reconstrucción o cambio de una propiedad o terreno existente en la construcción de edificios de varios pisos, locales comerciales, de oficinas, industriales y de almacenamiento, con el fin de obteneringresos de su aumento de precio.

Concepto

La dificultad de mejorar el desarrollo de la industria de la construcción ha llevado a la expansión de la investigación científica y aplicada en el desarrollo e implementación de nuevas formas, métodos y sistemas para la gestión de bienes inmuebles con el fin de aumentar la competitividad y productividad de los sus actividades.

Una de estas formas es el desarrollo. El desarrollo del desarrollo inmobiliario en la Federación Rusa es un tipo de negocio relativamente nuevo que ha surgido como resultado de las tendencias de la economía de mercado de áreas comerciales relacionadas con el sector inmobiliario, la inversión y la construcción.

Según las figuras de la ciencia económica rusa Mazura I. I., Shapiro V. D., que se dedicaron a trabajos de investigación en el campo de la gestión y el desarrollo de bienes raíces, el desarrollo es un proceso especial y un tipo de actividad profesional (negocio) que está asociado con la transformación de bienes inmuebles de alta calidad para aumentar su valor.

El desarrollo es el proceso mediante el cual se logra un cambio de alta calidad en los bienes inmuebles.

Al final, los principales signos de desarrollo son indicadores cualitativos específicos, es decir, la transformación básica y el aumento del precio de un objeto inmobiliario, así como la productividad y el retorno de la inversión.

Por otro lado, la promoción también actúa como un sistema de gestión del proceso de creación y desarrollo de bienes inmuebles, por lo que su desarrollo físico, financiero y jurídicoespecificaciones.

El cambio de un objeto inmobiliario durante el desarrollo ocurre de tal manera que su precio aumenta varias veces.

Como resultado, los procesos físicos de desarrollo proporcionan la aparición de nuevas propiedades de consumo del objeto que satisfacen las necesidades cambiantes de la sociedad. Estos cambios pueden ser dramáticos y no muy visibles desde el exterior. Sin embargo, siempre son un signo necesario de desarrollo, una condición necesaria para aumentar el efecto financiero del uso de bienes inmuebles.

Las propiedades cambian con el tiempo durante el desarrollo para satisfacer las necesidades de la sociedad.

Los procesos de desarrollo financiero se materializan en forma de un aumento en el precio de la propiedad como resultado de los cambios físicos realizados. Al mismo tiempo, el aumento de precio no lo proporciona ningún cambio físico, sino solo aquellos que cumplen con los requisitos del mercado y las necesidades de sus clientes.

Cuanto mayor sea esta coincidencia, mayor será el valor del objeto creado y mayor será la eficiencia de desarrollo.

La productividad del desarrollo mejorará si satisface las necesidades del cliente.

Según su estructura, una empresa puede ser una empresa de inversión y construcción diversificada o una sociedad de cartera con un sistema desarrollado complejo, que consta de varias organizaciones, cada una de las cuales ocupa su lugar en una determinada jerarquía y tiene su propio gol.

Cabe recalcar que no todas las organizaciones que participan enel proceso de creación e implementación de un proyecto de inversión y construcción, son parte de la estructura (sistema) de una empresa de desarrollo.

Pueden ser empresas municipales y privadas que intervienen en determinadas fases del proyecto. Pero cuanto más estén incluidos en este holding de inversión y construcción y caigan bajo la dirección general de una empresa de desarrollo, más productiva será esta empresa. A su vez, estas firmas realizarán determinadas funciones de dirección, organización, motivación, control, etc.

La promoción es un nuevo tipo de actividad empresarial asociada a la restauración, la ingeniería, la construcción y otras obras. Después de la finalización de estos trabajos, se produce un cambio cualitativo en la propiedad y aumenta el valor de la propiedad.

Diferencias entre el desarrollo ruso y el extranjero

La principal diferencia es que el desarrollo occidental se basa en el esquema de la necesidad de crear un objeto inmobiliario, que se basó en la investigación de mercados. En nuestro estado se está desarrollando un proyecto de inversión para un terreno específico que se encuentra disponible para el proyecto.

El desarrollo inmobiliario en Rusia implica que nuestras empresas aún no pueden competir con las extranjeras, pero esta doctrina se está volviendo cada vez más popular debido al desarrollo del sistema de planificación urbana y la europeización de la sociedad moderna. El papel de los desarrolladores es cada vez más tangible. Pueden organizarcambios. Las transformaciones se realizan de diferentes maneras. Los desarrolladores son empresarios y especialistas de un amplio perfil: en el campo del derecho, el dinero y la construcción. Hay pocos de ellos en Rusia, y el precio de sus servicios es bastante alto.

Tareas de desarrollo

El objetivo central del desarrollo y la administración de bienes raíces es maximizar los ingresos de una propiedad. La fuente de este ingreso es el valor agregado que se creó durante la implementación del proyecto como la diferencia entre el costo del objeto y el costo del proyecto.

Aquí la actividad del desarrollador debe centrarse en maximizar el valor del objeto terminado y minimizar los costos.

Principales objetivos del desarrollo inmobiliario profesional:

1. Organización eficiente del proceso de aprobación de proyectos con organismos gubernamentales.
2. Organización eficiente del trabajo con contratistas, así como atraer contratistas confiables con minimización de precios y tiempo de proyecto a través de licitación de contratos. Una de las principales herramientas para mejorar la gestión de la parte de construcción (implementación) de los proyectos de desarrollo es la participación de gerentes de proyectos profesionales con conocimiento de las tecnologías de la construcción.
3. Organización eficiente de la financiación de proyectos de fondos - la formación de un mecanismo económicamente viable y bien establecido para la asignación de recursos financieros, que incluye una combinación de diferentes fuentes de fondos y un cambio en la relación entre ellos a medida que avanzaproyecto.

Las fuentes de fondos para proyectos de desarrollo son: capital, financiamiento directo, fondos prestados (incluidos préstamos bancarios, fondos).

Cada una de estas fuentes tiene sus ventajas y desventajas. Como resultado, los fondos propios del desarrollador suelen constituir la parte más pequeña de la financiación total asignada al proyecto.

La principal fuente de financiación del proyecto durante la fase de construcción son los fondos prestados y los fondos de fuentes directas de financiación, mientras que la participación de estos últimos aumenta a medida que finaliza el proyecto. El desarrollador debe poder combinar estas fuentes a medida que avanza el proyecto, evitando la dependencia innecesaria del proyecto en la asignación de fondos de préstamos y minimizando la tarifa por fondos atraídos.

4. Organización efectiva de la venta (arrendamiento) de un objeto, que se crea con la participación de empresas de corretaje especializadas. Aumentar la capacidad de los equipos de ventas mediante el uso de diferentes formas de organizar las ventas incluye: trabajar a través de Internet, usar las redes sociales, vender en el campo.

Principios

Uno de los principios fundamentales del desarrollo inmobiliario es la creación de un poderoso equipo de consultores que trabajarán en varias etapas del proyecto, desde el trabajo de marketing hasta la implementación de la operación de los sitios de construcción. Atraer a estos profesionales no es barato, pero, como demuestra la experiencia, es rentable.

ActivadoCada paso en el desarrollo del proyecto debe res altar los puntos principales, cuya implementación exitosa puede esperar un resultado exitoso de todo el proyecto. La investigación de mercado debe responder a las siguientes preguntas:

• en qué sector del mercado hay nichos sin cubrir ahora y permanecerán en el futuro;
• cuál es el nivel de precio más posible para la venta del área construida;
• cuál es la previsión de rentabilidad del proyecto;
• qué nivel de competencia en un sector en particular;
• riesgos probables y formas de reducirlos.

La investigación del mercado inmobiliario permite encontrar el equilibrio existente entre la oferta y la demanda en diferentes sectores y con ello identificar nichos sin cubrir en los que f altan determinadas áreas.

Estudiar el precio de venta y el precio de construcción te permite encontrar sectores en los que la eficiencia del proyecto de desarrollo será máxima.

Se debe prestar mucha atención en el estudio a las previsiones de estas características, ya que la situación del mercado está en constante cambio. El estudio también debe contener un estudio del trabajo de los competidores, identificando sus fortalezas y debilidades.

Vistas

Es común distinguir entre dos tipos principales de desarrollo: desarrollo de pago y desarrollo especulativo.

El desarrollo de pago es un tipo de negocio de construcción en el que la empresa promotora no es propietaria del objeto que se está construyendo, sino que solo se dedica al desarrollo puro sin funciones de inversión. Este tipo de desarrollo esmenor riesgo.

El desarrollo tradicional en el mercado de la construcción rusa moderna implica la participación indispensable de los fondos de los desarrolladores en los aspectos de inversión y construcción.

La participación del papel de la empresa constructora en los proyectos de inversión oscila entre el 100 y el 35-40 por ciento.

El desarrollo especulativo es más difícil que la primera opción. El desarrollador construye inmuebles comerciales, actuando como fundador del proyecto. El esquema financiero de los grandes proyectos de desarrollo es una combinación compleja de los fondos propios del desarrollador y las inversiones atraídas: préstamos bancarios y pagos de futuros inquilinos.

Las altas ganancias en el desarrollo especulativo van acompañadas de altos riesgos en caso de fracaso del proyecto. El desarrollo especulativo es la forma más difícil de relación entre los participantes en el proceso de inversión en el mercado inmobiliario, ya que se mezclan en un mismo proyecto inmobiliario, proceso de construcción, diseño y operaciones bancarias extremadamente difíciles.

¿Quién es un desarrollador?

Un desarrollador es una empresa que crea un objeto y gestiona este proceso. La totalidad de las obras realizadas por el promotor es un complejo proyecto de inversión en el ámbito inmobiliario. Durante la implementación del proyecto, el desarrollador (también conocido como el desarrollador) busca minimizar los riesgos y aumentar la rentabilidad. En algunos casos, solo puede actuar como artista intérprete o ejecutante y recibir una tarifa fija del cliente por su trabajo. Si el desarrolladoractúa como iniciador del proyecto, luego se ve obligado a asumir todos los riesgos.

Un desarrollador es un profesional inmobiliario que se especializa en la creación de propiedades nuevas o la remodelación de propiedades existentes, su comercialización y venta exitosas. Estos empleados a menudo trabajan con socios para compartir el riesgo y la carga de trabajo, y pueden trabajar para grandes empresas que realizan desarrollo inmobiliario a gran escala o utilizan el desarrollo inmobiliario como un vehículo de inversión en una cartera diversa.

La gente puede abordar una carrera de desarrollador desde diferentes perspectivas. Los desarrolladores pueden tener títulos en desarrollo inmobiliario o trabajar como agentes inmobiliarios, contratistas o arquitectos.

Trabajar como promotor inmobiliario es una tarea muy difícil. Los desarrolladores deben poder evaluar una amplia gama de escenarios futuros y determinar si son viables y aceptables. Puede mirar un lote vacío y ver el potencial que tiene, o hacer un recorrido por un edificio en ruinas y crear un plan para la reurbanización y una venta exitosa en el futuro.

Los desarrolladores tienden a trabajar a gran escala, involucrados en la construcción de múltiples unidades que pueden abarcar miles de propiedades.

La experiencia en la industria de bienes raíces es fundamental, ya que el desarrollador debe conocer bien el mercado para comprender si el proyecto tendrá éxito o no. Los desarrolladores también necesitan vínculos con los gobiernos locales para ayudarlos a cumplirproyectos que van desde las personas en la oficina que pueden brindar orientación para ayudar a hacer avanzar el proyecto hasta los asociados de planificación en el municipio que harán avanzar estos proyectos.

Un buen desarrollador también forma parte de un equipo más grande. El desarrollador debe trabajar con arquitectos, contratistas, paisajistas, políticos, agentes inmobiliarios y muchos otros profesionales para guiar el proyecto de principio a fin. Los desarrolladores deben seleccionar buenos equipos, organizarlos de manera efectiva y administrarlos para satisfacer las necesidades del proyecto y de los miembros del equipo mientras mantienen el control sobre el desarrollo general.

Muchos desarrolladores eligen un área específica de especialización, como bienes raíces residenciales de alto nivel, bienes raíces comerciales, bienes raíces de rango medio, viviendas para personas de bajos ingresos, etc.

Los desarrolladores también pueden expandir los límites geográficos de sus proyectos. Por ejemplo, un desarrollo que está ligado al mercado residencial de alto nivel en la ciudad de Nueva York no necesariamente tendrá tanto éxito en Minneapolis.

Etapas del proyecto

El proyecto de desarrollo inmobiliario residencial se puede dividir en tres fases:

1. Etapa inicial: en la etapa inicial, el proyecto se centra en la experiencia, la investigación y los permisos. Esta suele ser la parte más inconsistente en duración. Invertir en esta etapa conlleva los mayores y más variados riesgos porque hay muchos factores desconocidos. Algunos de los pasos principales en esta fase incluyen los siguientes procedimientos:

• evaluación ambiental;
• exámenes;
• análisis de mercado y estudio de viabilidad;
• adquisición de terrenos o garantía de derechos para comprar terrenos;
• planes de sitio, planes de desarrollo y planes de construcción;
• organización de la financiación de la construcción;
• mejoras de infraestructura.

2. Etapa intermedia (etapa de construcción): comprende la construcción y mejora de edificios. Dado que el trabajo previo al proyecto ya se completó, los riesgos del proyecto en esta etapa se reducen significativamente, pero no se eliminan por completo. Algunos de los pasos principales en esta fase incluyen procedimientos:

• recaudación de fondos para la construcción;
• comercialización de proyectos;
• prearrendamiento;
• organización de la administración de la propiedad (a menos que se haga durante el desarrollo previo).

3. La etapa final (operación): es la primera etapa del ciclo de vida del edificio. Aunque los riesgos asociados con el desarrollo previo y la construcción pueden eliminarse en este punto, la condición de los inquilinos aún está en riesgo. Algunas actividades en la fase final incluyen los siguientes procedimientos:

• busque un comprador si aún no lo ha hecho;
• comercialización permanente y arrendamiento;
• determinar la estrategia de retención;
• fortalecer la gestión de la propiedad;
• lograr la estabilización.

¿Y si nos ocupamos de bienes raíces comerciales?

Para que la inversión traigautilidad esperada, debe preocuparse por su adecuada colocación y promoción en el mercado. Por el momento en Rusia, la tarea se complica por el hecho de que la competencia en este mercado es extremadamente alta. Por esta razón, el desarrollo inmobiliario comercial es más relevante que nunca.

El desarrollo inmobiliario comercial tiene muchos beneficios para el financista. Los principales son:

• un aumento gradual en el precio del espacio comercial, lo que les permite revenderlo pronto a un costo mayor;
• oportunidad de obtener ingresos de alquiler pasivos;
• inversión segura con el menor riesgo.

En cualquier caso, el objeto en sí tiene algún valor, porque según sea necesario, en cualquier momento, puede obtener fondos de su implementación.

Aplicación del desarrollo en el comercio

Teniendo en cuenta el desarrollo del desarrollo inmobiliario minorista, podemos señalar las principales tareas que se establecen para el inversor en este caso.

Incluyen:

• Investigación de mercado de marketing para identificar competidores y encontrar las mejores opciones para atraer clientes al complejo comercial y de entretenimiento;
• busque el sitio óptimo para la ubicación de un centro comercial o de negocios, teniendo en cuenta el flujo de personas;
• desarrollo de la propuesta de plan de ubicación de locales comerciales (división por zonas).

Para los centros comerciales, el precio del alquiler depende no solo del área del local, sino también de su ubicación, aquellos puntos que se encuentran más cerca de la entrada o en lugares de gran aglomeración de personas voluntadcostar más.

De vez en cuando también puede ser necesario atraer inversiones adicionales en la construcción.

Propiedad de almacén

Los bienes raíces de almacén hoy en día son uno de los segmentos más atractivos del mercado de desarrollo ruso. El mercado aún está lejos de saturarse. Las ofertas de objetos de calidad son insignificantes. La demanda es importante. El retorno de la inversión es de aproximadamente 15-17% y el período de recuperación es de 4-5 años. La implementación de proyectos en el desarrollo de bienes raíces de almacenes la llevan a cabo tanto grandes como medianos desarrolladores.

Conclusión

Así, el desarrollo es un sistema de relaciones económicas, organizativas, jurídicas y físicas en el mercado inmobiliario. La implementación de un proyecto en esta área tiene la oportunidad de aplicar innovaciones y obtener rentabilidad en base a su inversión.