Estimación del valor de mercado: métodos, procedimiento para compilar un informe, propósitos de realizar

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

La evaluación de un apartamento o casa puede ser necesaria en muchos casos. Sí, y es muy importante saber cuántos ingresos puede obtener de la venta de bienes inmuebles. Después de todo, este es un activo que debe usarse con prudencia, lo que significa que necesita saber todo al respecto. Puede leer más sobre la tasación del valor de mercado de un apartamento en este artículo.

¿Cuál es el valor de mercado?

Ahora el modelo de mercado de la economía domina en todo el mundo, lo que implica la compra y venta de varios bienes por el dinero por el cual la gente está dispuesta a comprarlos. Por ejemplo, si produce platos desechables baratos, es poco probable que su precio sea muy alto. De lo contrario, simplemente no tendrás compradores. El mismo principio se puede atribuir a los bienes raíces: a los apartamentos y casas. Pero en este caso es mucho más difícil fijar un precio objetivo que no reduzca la inversión de los propietarios y que al mismo tiempo no resulte desorbitado. La situación a menudo se complica por el hecho de que durante la venta de una propiedad, los propietarios rara vez son objetivos. Si los buenos recuerdos se asocian con la casa, opasó su infancia en él, puede ser difícil establecer correctamente un precio basado en las condiciones del mercado.

Por eso son tan populares los servicios de los tasadores, que ayudan a asignar el valor correcto con seriedad. Estimar el valor de mercado de un apartamento puede ser complicado si los dueños del apartamento tienen una necesidad urgente de vender la propiedad rápidamente o si la propiedad está ubicada en un área desfavorable.

Por tipo, distinguen entre valor de mercado actual, pasado y futuro. Como puede suponer, depende del tiempo para el que se calcule. La mayoría de las veces, se lleva a cabo una tasación continua, pero si va a invertir en un apartamento como inversión, entonces el valor de la vivienda en el futuro puede ser útil.

¿Necesito saber el precio?

¿Por qué preguntar el valor de una propiedad? Los propósitos de evaluar el valor de mercado de la propiedad pueden ser diferentes. Pero la mayoría de las veces el objeto se evalúa en los siguientes casos:

• Si quieren hipotecar o alquilar bienes inmuebles. En el primer caso, se necesita el costo para calcular la cantidad de fondos proporcionados (por ejemplo, para una hipoteca o un préstamo).
• Si el inmueble fue donado y necesitas fijar su valor real.
• En quiebra.
• Para impugnar el valor catastral. Al vender una propiedad, el estado cobra un impuesto al fisco, que se impone sobre la diferencia entre el valor de mercado y el catastral. Es posible que a menudo necesite la ayuda de un tasador para cuestionar su valor.
• Al vender o comprar.
• En cualquier otra situación en la que necesite averiguar el precio real de un objeto.

Métodos de evaluación

Hay tres métodos para estimar el valor de mercado.

El más popular es el costoso. Tiene en cuenta cuánto de su propio dinero ha invertido en la compra y mejora del hogar. Los criterios para este método están bastante bien definidos. Para hacer cálculos, necesita saber cuánto costará construir exactamente la misma casa o apartamento en el momento actual. Al mismo tiempo, se tienen en cuenta absolutamente todas las pequeñas cosas: desde el costo de las puertas hasta el precio de los servicios de instalación. Por supuesto, también se calcula la depreciación y las desventajas de la vivienda, por lo que puede obtener rápidamente el precio exacto de la propiedad. Otra definición a tener en cuenta en el enfoque de costos es el costo de reposición. ¿Cuánto costará un apartamento con la misma área y aproximadamente la misma ubicación, pero construido con diferentes materiales? Como resultado, el propietario puede tener una idea clara de cuánto vale realmente su propiedad. Después de todo, es poco probable que el comprador pague por un objeto que no cumpla con los requisitos establecidos.

Otro método es el comparativo. Consiste en realizar investigaciones sobre transacciones similares. Por ejemplo, el mes pasado compraron un apartamento de 1 habitación de Vasily en aproximadamente la misma área con las mismas comodidades sociales. ¿Cuánto recibió por ello? Habiendo recopilado ciertas estadísticas de varios de estos casos, podemos sacar conclusiones sobre el precio promedio de la propiedad en este segmento. De momento, para una valoración comparativa, ni siquiera hace f alta recurrir a la ayudaespecialistas: muchos sitios recopilan información y muestran el resultado.

El método de ingresos de valoración de la propiedad tiene en cuenta cuánto puede obtener después de comprar una propiedad. Este método se utiliza, por ejemplo, al comprar un apartamento para alquilarlo más tarde. De hecho, en este caso, son importantes factores completamente diferentes: la proximidad del metro, el diseño, el área, etc. El método de ingresos le permite suponer con un alto grado de probabilidad cuán rentable o no rentable será la inversión en el futuro.

Criterios

En cada enfoque, se utilizan diferentes criterios para evaluar el valor de mercado de las instalaciones. Pero en general, todos se basan en los siguientes factores:

• Accesibilidad al transporte (metro, paradas, autopistas).
• Zona de estar.
• Diseño.
• Disponibilidad de diversas instalaciones sociales: centros comerciales, escuelas, guarderías.
• Calidad del aire.
• Presencia de parques cercanos y otros objetos naturales.
• Piso.
• El material con el que se construye la vivienda.
• Disponibilidad de acabados y reparaciones.

Evaluación

El objeto de evaluación más frecuente suelen ser los apartamentos. El cliente solo necesita responder a la pregunta de por qué necesitaba una evaluación. Con base en la respuesta, el ejecutante elige el método apropiado. Pero la mayoría de las veces, la evaluación del valor de mercado de un apartamento tiene en cuenta los tres enfoques. Si se aplican todos ellos, entonces el valor de mercado se considera razonable. Cada enfoque también tiene un coeficiente que lo refleja.autenticidad. Por ejemplo, el método comparativo tiene un coeficiente de confiabilidad bastante bajo, ya que muchas transacciones en el mercado ruso no son transparentes y los objetos a menudo no tienen suficientes análogos. ¿Cómo es el proceso de tasación de la propiedad?

1. El tasador selecciona el método de tasación más apropiado para un departamento o casa en particular.
2. El cliente puede elegir el momento de su pedido. También debe indicar el propósito del estudio y el monto de la recompensa.
3. Si ambas partes llegan a un acuerdo, entonces se redacta un contrato entre ellas. A menudo, los servicios de un tasador no son baratos, por lo que el contrato es una garantía adicional del cumplimiento de las obligaciones.
4. Cuantos más métodos utilice un estudio, más caro será. Por lo tanto, el tasador puede anunciar el precio de cada uno por separado para entender cuánto es.
5. A continuación, el ejecutante realiza la evaluación por sí mismo, calcula los coeficientes de fiabilidad y proporciona el valor final.
6. El informe sobre el valor de mercado actual del objeto se completa en último lugar.

Evaluación de la casa

Evaluar el valor de mercado de una casa no es muy diferente de un procedimiento similar para un apartamento. Para empezar, el tasador determina el costo no de la cabaña en sí, sino del sitio. A esta cantidad, la especialista suma el costo de la obra y los materiales que se necesitan para construir la misma casa. La mayoría de las veces, la evaluación del valor de mercado del sitio se lleva a cabo mediante el método de costo. Si el cliente ha elegido el método de comparación, el contratista buscará objetos similaresen las zonas aledañas para calcular el coste medio de un solar con casa. El resultado es un precio medio ponderado en el que puede confiar durante la venta.

Comprar o vender bienes inmuebles es un paso muy importante. Con una evaluación incorrecta del valor, el propietario puede lamentar mucho no haber utilizado los servicios de un tasador profesional. Después de todo, como resultado, puede perder una cantidad mucho mayor.

Procedimiento para la elaboración de un documento de valor

El informe es el resultado de la tasación del inmueble, que incluye toda la información necesaria. Contiene los métodos que se han aplicado para la evaluación, análisis de características, descripción de la situación del mercado y mucho más. En pocas palabras, el informe sirve como una confirmación oficial del valor de mercado asignado y puede utilizarse en transacciones o para obtener préstamos. Para que un informe sea válido, debe contener las siguientes secciones:

• Página de título (número, información sobre el contratista y el dueño de la propiedad).
• Índice. Aunque el informe no es muy largo, la tabla de contenido le permite comprender rápidamente las secciones existentes.
• Carta de presentación, que contiene toda la información básica presentada en un formato libre. Por lo general, se refiere a los enfoques adoptados.
• Los hallazgos indican los resultados de la evaluación.

Gracias al formato conveniente del informe de valor de mercado, cada persona puede encontrar fácilmente la información que necesita, y el resultado del procedimiento se puede encontrar simplemente mirando la última página.

La diferencia entrevalor de mercado y catastral

Durante la venta o compra de bienes inmuebles, probablemente tendrá que lidiar con algo como el valor catastral. Este es el precio de la vivienda, que lo fija el Estado a través de su propia tasación. El valor catastral no siempre es correcto, por lo que puede surgir una brecha de varios cientos de miles de rublos entre este y el precio de mercado. ¿Qué pasos se deben tomar en este caso?

• Solicite una tasación de propiedad de terceros.
• Si la diferencia resultó ser realmente significativa, entonces es necesario presentar una solicitud a Rosreestr con una solicitud para revisar el valor del valor catastral en función de los documentos disponibles. En este caso, un informe bien escrito puede desempeñar un papel importante.
• Si se niega, puede impugnar la decisión ante los tribunales. Lo principal es tener tiempo para hacerlo dentro de los 6 meses a partir de la fecha de la evaluación.

Consejos de expertos

Evaluar el valor de mercado de una propiedad residencial es un procedimiento muy complicado, que tiene muchos matices:

• Si el valor catastral es inferior al valor de mercado, esto puede reducir significativamente los impuestos. Pero si va a vender bienes raíces, entonces sería mejor reconsiderarlo.
• Usar consultas gratuitas. Algunas empresas los ofrecen de forma gratuita con fines promocionales. También en Internet puede obtener consejos de expertos sobre temas controvertidos.
• Evaluar temprano. El proceso puede llevar mucho tiempo. Auto evaluaciónuno mismo no se hace rápidamente, y pueden surgir dificultades imprevistas en el camino.
• Elija empresas ubicadas en la misma área que el objeto. En este caso, no tendrá que pagar costos adicionales de transporte y tiempo de especialistas.

¿A quién debo contactar?

Si decide utilizar los servicios de un tasador, necesitará un especialista que se ocupe específicamente de su segmento inmobiliario. En las grandes ciudades, suele haber muchas opciones. La elección de la empresa adecuada se basa en las reseñas o recomendaciones de amigos. Si nadie de su entorno puede compartir los contactos de una persona verificada, al elegir un artista, debe guiarse por los siguientes criterios:

• La empresa debe haber estado en el mercado por varios años y tener una buena reputación.
• El sitio web debe presentar licencias y certificados que confirmen el derecho a operar la empresa.
• Los comentarios positivos en Internet también pueden servir como factor de cooperación.

Coste de los servicios del tasador

Mucha gente piensa que los servicios de un tasador cuestan mucho dinero, porque tiene que ir al sitio y hacer mucho trabajo. Pero, de hecho, deberá pagar de 3500 a 5000 rublos por la evaluación de un apartamento. El costo depende de la empresa, el tamaño del apartamento y su distancia de la ciudad. Por lo general, los viajes a la región se pagan por separado. También hay un recargo de precio para pedidos urgentes, normalmente el precio aumenta un 20%.

Resultados

Si descubrió qué es una evaluación del valor de mercado, qué métodos existen, entonces se ha vuelto más competente en asuntos de compra y venta de bienes raíces. Después de evaluar el objeto y generar un informe, sabrá exactamente cuánto cuesta su apartamento, casa o terreno.