El valor de mercado de la tierra. Valor catastral y de mercado

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

El valor catastral y de mercado de un terreno son dos conceptos que es importante conocer para desenvolverse en la venta. El primer tipo expresa el precio del terreno según las normas, que se calculan en función de la ubicación y categoría del terreno. Se utiliza como regulador de las relaciones territoriales al concluir transacciones de arrendamiento y venta, así como para calcular el monto del impuesto que se pagará al estado. El valor catastral y de mercado de un terreno se evalúa al menos una vez cada cinco años. Los datos obtenidos como resultado de dicha evaluación se ingresan en el catastro estatal de bienes raíces que lleva el Servicio Federal de Registro, Cartografía y Catastro del Estado.

La relación entre los conceptos utilizados

La legislación rusa establece no solo el valor catastral, sino también el valor normativo y de mercado. La normativa se aplica en los casos en que no se haya realizado la definición de la catastral. Se calcula en una serie de casos, que están prescritos por la ley: al obtener préstamos bancarios garantizados por terrenos, comprar terrenos municipales y estatales, y en otros casos. Cálculo del valor del terreno en esteEn este caso, generalmente se define como 200 veces la tasa del impuesto sobre la tierra por metro cuadrado de área de tierra, calculada sobre la base del propósito previsto, teniendo en cuenta factores multiplicadores y sin tener en cuenta los beneficios fiscales.

Cada año, las autoridades locales fijan el costo de la tierra, reconocido como normativo, que puede variar en un 25%. El valor de mercado de los terrenos suele ser un 25% superior al valor estándar. Se puede obtener un documento que sirva como confirmación del precio estándar para una parcela en particular del comité de administración de tierras y recursos de tierras de la ciudad o del distrito.

Características

El valor de mercado de los terrenos generalmente se determina en función de factores como la demanda y la oferta del mercado de terrenos de una determinada categoría en una región en particular en el momento actual. En valor, no debe exceder el nivel más probable del precio de compra de un territorio similar. Las condiciones cambiantes del mercado o la orientación del objetivo del sitio pueden afectar su tamaño. El valor de mercado de los terrenos es típico del mercado secundario, donde se realiza la reventa de terrenos a disposición de propietarios privados. El mercado primario, donde la redención de tierras municipales y estatales a propiedad privada, recomienda el uso de valor estándar. Todos estos tipos pueden tener ciertas diferencias. Los valores catastrales y estándar son similares al precio de inventario, mientras que el valor de mercado es similar a la demanda tradicional yoferta.

Proceso de evaluación

La estimación del valor de mercado del terreno se realiza para conocer el precio real del objeto. Por lo general, el precio se forma sobre la base de la ubicación territorial del sitio, las condiciones del mercado, la dinámica de la oferta y la demanda, así como la situación de la economía del país en el momento de la transacción. Gracias a una determinación exhaustiva de todos estos factores, es posible calcular el coste de un suelo, ya que la empresa de tasación recogerá los datos más relevantes que puedan ser de utilidad para una valoración objetiva.

Necesidad de actividades de evaluación

Por lo general, es recomendable contactar con empresas especializadas para su evaluación en una serie de casos, entre los que se destacan:

- la necesidad de una tasación catastral;

- si se supone que el sitio debe ser redimido de propiedad estatal;

- si es necesario transferir una contribución al capital autorizado de la empresa;

- en caso de hipoteca o prenda;

- si es necesario, determine el costo de venta del terreno;

- cálculo de la cantidad de impuestos pagados sobre las donaciones.

División de bienes

Se requiere la evaluación del valor de mercado de un terreno cuando se divide la propiedad. Esto se aplica a las personas físicas y jurídicas. Si hablamos de individuos, entonces el proceso de evaluación comienza cuando la pareja se divorcia y se calcula teniendo en cuenta los edificios ubicados en el sitio. En el caso de personas jurídicas, la valoración del suelo consiste en la adjudicacióny valoración de la participación de cada accionista o copropietario de la sociedad según la forma jurídica de la sociedad. A menudo, la división de la propiedad va acompañada de litigios en los tribunales, por lo que el valor de mercado de los terrenos se puede determinar muchas veces.

Cuando varios sucesores ingresan a la herencia, también se realiza una evaluación completa de los terrenos. Si una de las partes no está de acuerdo con los resultados del examen, el caso se remite al tribunal.

Determinación del costo del alquiler

Este tipo de evaluación puede resultar útil con bastante frecuencia. En esta situación, a la hora de calcular el coste de un terreno se toma como base la diferencia entre su valor real en el mercado y la tasa de alquiler catalizada para territorios de este tipo. El coste del derecho de arrendamiento depende directamente de las facultades del arrendatario, de las cargas y de la duración del derecho de arrendamiento, valorándose los derechos sobre el inmueble por terceros, así como del destino del terreno.

El valor de mercado de los terrenos depende directamente de factores tales como: ubicación de los territorios; accesibilidad para vehículos; disponibilidad de las comunicaciones, así como su composición cuantitativa y cualitativa. Además, se requiere tener en cuenta los datos de estudios geodésicos y de ingeniería geológica, cuya importancia es bastante grande, especialmente cuando se planifican trabajos de construcción en el sitio.

Estado en una fecha específica

Dado que el mercado de la tierra se caracteriza por un cambio constante en los precios, se requiere que la tasación se realice a partir de una fecha determinada. El valor de mercado de los terrenos también varía según su destino según los papeles, es decir, el caso de uso permitido. La finalidad implica la disposición más efectiva o probable del territorio. Todo esto se utiliza para determinar el costo de redención de la tierra. En este caso, las estimaciones se dividen en territorios separados que difieren en la forma y naturaleza del uso de la tierra.

Metodología de evaluación

Entonces, antes de determinar el costo de un terreno, debe responder algunas preguntas:

- cuál es el destino del terreno, así como qué uso permitido se le ha dado;

- ¿Cuáles son los métodos y tipos predominantes de uso de la tierra en las inmediaciones de las parcelas?

- qué cambios se avecinan en el mercado inmobiliario;

- qué tipo de uso de la tierra se espera en este momento.

La evaluación del valor de mercado de un terreno se basa en cierta información. Esto generalmente requiere: definir los objetivos de la evaluación; fijar una fecha específica para la liquidación; conocer los detalles del cliente; tener documentos que confirmen el derecho del propietario del sitio al territorio, puede ser un arrendatario o un propietario.

También debes saber:

- propósito del territorio evaluado;

- permitidouso de la tierra;

- tipo de uso del sitio en este momento;

- la posición del objeto que se evalúa en el plan territorial, es decir, su accesibilidad al transporte y el entorno inmediato;

- los principales usos de la tierra en el área inmediata.

Además, debe haber:

- plano del terreno;

- información sobre la fijación de límites territoriales;

- datos sobre la presencia de algunas mejoras, en particular, edificios, estructuras, comunicaciones ubicadas en el sitio, así como información detallada sobre ellas;

- datos sobre la presencia de gravámenes en forma de edificios, comunicaciones e instalaciones ubicados en el sitio, con información detallada sobre ellos.

El valor de mercado de los terrenos se calcula teniendo en cuenta muchos matices. Con una evaluación precisa bajo la guía de profesionales experimentados, cualquier transacción financiera con la tierra puede llevarse a cabo de manera segura.

Factores que afectan la puntuación

Diferentes tipos de terrenos están influenciados por los mismos factores cuando se trata de su valoración: ubicación, factores externos, condiciones del mercado, uso previsto y la probabilidad de su cambio, el posible beneficio recibido de su uso. Lo que importa es el valor estimado de este último.

La valoración del valor de mercado de un terreno se realiza a partir de una fecha determinada. Con el tiempo, esta cifra puede cambiar. Se recomienda que la evaluación seabase para la máxima eficiencia. Es decir, al realizar investigaciones, los expertos utilizan el supuesto de la razonabilidad del uso de este objeto de acuerdo con la ley, así como con las realidades financieras y físicas. Resulta que como resultado de la evaluación, no se calcula el costo promedio, sino el máximo. A veces se permite una división condicional, pero justificada, de un objeto en varias partes, que se caracterizan por diferentes tipos, formas y otras características. A menudo, el resultado de la investigación difiere del esperado debido a que el tipo de uso actual no coincide con el máximo efectivo. Este concepto necesita ser tratado.

Uso máximo

En el caso de que se establezca el valor de mercado de un terreno, se deben tener en cuenta los siguientes factores:

- finalidad prevista, así como la disponibilidad de permisos para un determinado tipo de uso;

- uso del sitio después del hecho;

- tipo de uso de suelo preferido en el condado actual;

- pronósticos sobre cambios de precios para secciones similares.

Conclusiones

El proceso de evaluación tiene en cuenta el costo promedio de los territorios en el área de estudio, la disponibilidad de redes de transporte, la ausencia o presencia de edificios, redes de ingeniería en el terreno, la situación ambiental, la lejanía de la infraestructura y otros. Para tierras agrícolas, se requiere evaluar el rendimiento real del cultivo, los costos de producción, el costoventas de productos en la región, así como una serie de factores igualmente significativos. Otros tipos de terrenos se evalúan de la misma manera.