Características de la rotación de tierras agrícolas: regulación legal, principios, restricciones

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

El tema de la propiedad de la tierra - ayer, hoy y mañana - es discutible. Esto se refleja tanto en las nacientes relaciones económicas de propiedad como en su regulación jurídica. Hasta cierto punto, la situación, que puede caracterizarse por una elaboración insuficiente de las relaciones de propiedad de las parcelas de tierra en términos de legislación, se mantiene. Al mismo tiempo, no solo la estabilidad social, sino también la económica, depende de la regulación del uso de la tierra y las relaciones de tenencia de la tierra. Entonces, los problemas de la propiedad de la tierra siguen siendo relevantes hoy en día. En nuestro artículo hablaremos sobre los principios y características de la rotación de tierras agrícolas. Además, considere la regulación legal y las restricciones que existen actualmente.

Disposiciones generales

Cabe señalar que las características de la rotación de las tierras agrícolas a lo largo del tiempo han sufrido cambios significativos. Por eso conviene tocar el aspecto histórico. Dichos sitios forman una categoría independiente en el territorio de la Federación Rusa. Su papel prioritario se debe a la importancia de la tierra en términos socioeconómicos.

Las transformaciones que se iniciaron en el proceso de reformas agrarias y agrarias y que afectaron fundamentalmente a las relaciones agrarias, tienen hasta el día de hoy una influencia prácticamente decisiva en el régimen jurídico en esta materia. En primer lugar, esto lo confirma la desmonopolización del Estado. propiedad y el establecimiento de una variedad de formas de propiedad de la tierra, el surgimiento de nuevos sujetos de negocios agrícolas, un procedimiento individual para la privatización de tierras agrícolas, regulación legal especial de la circulación de tierras agrícolas, que está fuera del alcance de la nueva Ley de la Federación Rusa del 25 de octubre de 2001

Hay que tener en cuenta que las parcelas agrícolas son, entre otras cosas, objeto de investigación, objeto de diversas clases de relaciones jurídicas. Entonces, por separado, es posible considerar la regulación legal de la rotación de tierras agrícolas, el procedimiento y las condiciones para el uso de estas parcelas, la protección de la tierra, la regulación legal de la gestión por parte del estado representado por sus ciertas estructuras.

Funciones de regulación

Hagamos un análisis histórico de la legislación en materia de circulación de tierras en el sector agrícola. A continuación, analizaremos las características reales de la regulación legal de la rotación de las tierras agrícolas. En el territorio de la Federación Rusa, la tierra ha estado fuera de circulación durante un período de tiempo bastante largo. Entonces, el estado no permitió ninguna transacción de importancia legal civil con ella. Existían únicamente métodos administrativos-de mando y formas de distribución y, en consecuencia, redistribución de parcelas, otorgándolas para su uso. Sin embargo, la reorganización de los sistemas legal y político en Rusia requirió la implementación de la reforma agraria. Como resultado, se liquidó el estado excluyente. propiedad de la tierra, reconoció la posibilidad de comprar parcelas como áreas privadas.

Sin embargo, hasta el día de hoy, la forma en que se regula la rotación de las tierras agrícolas deja mucho que desear. Es importante recalcar que la legislación en esta materia es contradictoria y fragmentaria. Por lo tanto, la tarea principal en esta parte es determinar aún más las características de la rotación de tierras agrícolas, así como su inclusión en las leyes relacionadas con la tierra. Se puede discutir la f alta de detalles en la regulación de la rotación de parcelas, aunque solo sea por la razón de que solo se dedican artículos separados a los temas de alquiler y compra y venta de tierras en la legislación vigente en el territorio de la Federación Rusa. Cabe agregar que estamos hablando del Código de Tierras de la Federación Rusa y la Ley Federal de la Federación Rusa "Sobre la circulación de tierras agrícolas". En paísesSin embargo, con un volumen de negocios de la tierra suficientemente desarrollado, los actos normativos completos se dedican a un arrendamiento agrícola. Por ejemplo, en el ordenamiento jurídico de Francia existen muchas leyes especiales que rigen el arrendamiento de tierras agrícolas.

Reforma

Para comprender completamente el tema relacionado con las peculiaridades de la circulación de las tierras agrícolas, es recomendable analizar la reforma agraria en Rusia, que comenzó alrededor de los siglos XX y XXI. directamente de la adopción del Código de Tierras de la Federación Rusa. Cabe señalar que supuso una adecuada reforma de todo el conjunto de actos jurídicos vigentes en ese momento que regulaban las relaciones territoriales. Un enfoque tan detallado está asociado principalmente con el período de transición en la economía y, en consecuencia, con el desarrollo de la institución de la propiedad privada. El segundo factor es una cantidad significativa de contradicciones en las regulaciones anteriores y la nueva Ley de la Federación Rusa "Sobre la rotación de tierras agrícolas". Uno de los temas más controvertidos relacionados con la reforma de la legislación agraria es la aprobación de una ley que establezca el estatuto de las tierras agrícolas. tipo, ya que esta categoría de tierra actúa tradicionalmente como una de las más valiosas. Fue solo después de un largo debate que se aprobó la Ley Federal No. 101 "Sobre la circulación de tierras agrícolas".

Código de Tierras y Ley Federal

La LC en vigor en el territorio de la Federación Rusa da solo una descripción generalclasificación y definición de parcelas de tipo agrícola. Establece reglas generales para el uso de dichas tierras. De la manera más detallada, las características de la rotación de tierras agrícolas están reguladas por el Acto Legislativo Federal discutido anteriormente. Cabe señalar que entró en vigencia el 27 de enero de 2003, es decir seis meses después de su publicación oficial, la cual data del 27 de julio de 2002

FZ regula las relaciones que están asociadas con la propiedad, disposición, uso de tierras agrícolas. Además, establece las normas vigentes, así como las restricciones a la circulación de tierras agrícolas. La ley determina la participación en el derecho de tipo general de propiedad de la tierra agrícola, es decir, regula las transacciones, cuyo resultado es la aparición o terminación de derechos sobre parcelas de tierra. La Ley Federal define las condiciones asociadas a la provisión de terrenos para fines agrícolas, que estén ubicados en el municipio o estado. propiedad, así como con su retiro a esta propiedad.

Hay que tener en cuenta que existen algunas restricciones a la circulación de suelo agrícola. Por lo tanto, la Ley no se aplica a los terrenos provistos de terrenos agrícolas a individuos para la construcción de garajes o viviendas individuales, jardinería, desarrollo de dacha personal y agricultura subsidiaria, jardinería y cría de animales, así como terrenos ocupados por edificios, edificios y estructuras diversas.. Volumen de negocios de los terrenos designadosse rige por el Código de Tierras vigente en el país.

Cuestiones de actualidad de la regulación legal

De acuerdo con las normas de la Ley No. 101 "Sobre la circulación de tierras agrícolas", los sujetos de la Federación Rusa implementan la regulación legal de acuerdo con los siguientes temas:

• Identificación del momento desencadenante de la privatización de tierras agrícolas (cláusula 4, artículo 1).
• Determinación de los supuestos de provisión a título gratuito a particulares en copropiedad de tierras agrícolas, que se encuentren en uso perpetuo (permanente) de estructuras agrícolas. Formación de una lista de empresarios individuales que tienen derecho a recibir ciertas partes del territorio, es decir, regulación de la rotación de partes de tierras agrícolas (cláusula 4 del artículo 10).
• El procedimiento para determinar el tamaño de la porción de tierra (cláusula 4, artículo 10).
• Determinación del tamaño mínimo de las parcelas de todas las superficies de tipo agrícola, que se consideren de nueva formación. Es conveniente incluir aquí las acciones asignadas como acciones en el derecho de propiedad común (cláusula 1, artículo 4).
• Identificación de los límites del tamaño mínimo de las parcelas para agricultura con riego artificial. tierra, así como otros territorios drenados (cláusula 1, artículo 4).
• Determinación de la superficie máxima de suelo ubicada en un término municipal. Vale la pena señalar que pueden ser propiedad de una persona jurídica o individual. No obstante, el importe total no podrá ser inferior al 10% de la superficie total de suelo que se encuentre en un término municipal en el momento de la recepción o puesta a disposición.terreno (cláusula 2, artículo 4).
• Establecimiento de un plazo menos significativo para el arrendamiento de una parcela de terreno agrícola (cláusula 3, artículo 9).

Comentarios

El contenido de los poderes de los sujetos establecidos en la Ley Federal (Artículo 8) "Sobre la rotación de tierras agrícolas" implica la conclusión de que la regulación legal de la transferencia de parcelas de tierras agrícolas. tipo en propiedad compartida común, por así decirlo, trasladado al nivel de las regiones. Obviamente, después de la aprobación de la Ley Federal, las entidades constitutivas de la Federación Rusa estaban de hecho facultadas para decidir a quién y bajo qué circunstancias proporcionar tierras agrícolas, cuándo exactamente comenzar a privatizar tierras en su propio territorio. Cabe señalar que los poderes otorgados implican la plena implementación de las disposiciones de la Ley Federal "Sobre la circulación de tierras agrícolas" en el territorio de sujetos independientes del país. Al mismo tiempo, necesariamente se tienen en cuenta las condiciones socioeconómicas y climáticas naturales de los sujetos, así como las tradiciones de la sociedad local.

El concepto de rotación de tierras agrícolas en la Federación Rusa

Facturación de parcelas agrícolas. tipo - nada más que un conjunto de transacciones, cuyo resultado es el surgimiento o terminación de derechos a la tierra, así como a sus acciones en el derecho de propiedad común. Cabe señalar que el concepto de volumen de negocios en este caso implica la transferencia de derechos sobre tierras agrícolas. tipo o en acciones separadas en derecho de propiedad común, que se denominancuotas de tierra, de un sujeto a otro sujeto. Las causales para ello pueden ser las siguientes: contrato de compraventa, permuta, donación, alquiler, arrendamiento, manutención con dependiente en términos vitalicios; en el orden de herencia, renuncia de derechos a la tierra de forma voluntaria, transferencia a la carta. capital. Hay que tener en cuenta que hoy en día existen otras formas establecidas por la legislación agraria. Rotación de tierras agrícolas. tipo también puede considerarse como la provisión (en particular, la privatización) de tierras agrícolas a personas jurídicas y personas físicas por parte de las estructuras de autogobierno local, así como las autoridades estatales.

Objetivos de la regulación legal

Entre los objetivos actuales de la regulación legal de la rotación de tierras agrícolas, es importante señalar lo siguiente:

• Garantizar el uso racional de las parcelas agrícolas de acuerdo con su finalidad.
• Protección de tierras agrícolas.
• Preservación y mejora de la calidad de los territorios.

Principios y características de la rotación de tierras agrícolas

FZ, que se mencionó repetidamente anteriormente, consagró 5 principios para regular la rotación de tierras agrícolas. Es importante señalar que surgieron en el proceso de consideración de uno de los proyectos de ley en la Duma Estatal de la Federación Rusa luego de los resultados de las actividades del grupo de trabajo tripartito involucrado en el desarrollo de artículos "Sobre la circulación de la tierrafines agrícolas". Es aconsejable agregar que no había principios en absoluto en este borrador.

Entonces, el primer principio de la rotación de tierras agrícolas prevé la preservación del uso específico de la tierra. Este es un tipo de interpretación de la regla general de la industria para la legislación de tierras. Cabe señalar que en el artículo primero del Código Agrario se consagra la disposición: la clasificación de los solares en estricta conformidad con el destino del uso para determinadas categorías, según la cual su régimen en el ámbito del derecho se establece en función de la pertenencia a determinadas categorías, así como sobre el uso permitido para la zonificación de los territorios y las exigencias de la legislación vigente.

las áreas y objetos naturales especialmente protegidos, así como las tierras que están ocupadas por objetos del patrimonio cultural, están prohibidas o limitadas en la forma determinada por los actos legislativos federales.

La preservación del uso específico de la tierra se lleva a cabo a través de un sistema de medidas estatales. normas que establezcan restricciones relacionadas con el cambio de destino de las tierras agrícolas. Además, las medidas de responsabilidad legal se aplican, por regla general, paraviolación de las leyes vigentes en el país. Cabe señalar que el conjunto de factores para el cambio de destino para el uso de la tierra incluye la imposición de deberes a las personas naturales y jurídicas que reciben parcelas agrícolas como territorios para uso para sus propios fines, no relacionados con la gestión agrícola (Artículo 58 del Código de Tierras de la Federación Rusa).

Segunda regla: limitación de espacio

La segunda característica de la rotación de tierras agrícolas (según "Garant", un sistema especial para realizar transacciones) es la limitación de la superficie total de tierra ocupada por tierras agrícolas. Cabe agregar que un sitio en particular puede ser propiedad de un individuo, así como de personas dependientes de él. En otras palabras, estamos hablando de impedir la formación de latifundios donde hay una formación administrativa-territorial de una entidad constitutiva de la Federación Rusa. De acuerdo con este principio, las medidas relacionadas con la limitación del tamaño de la superficie total de la tierra deben establecerse exclusivamente en relación con las tierras agrícolas, es decir, en relación con el componente más valioso de las tierras agrícolas, y no con todas las parcelas de tierra de esta categoría.

Cabe señalar que estas restricciones a menudo son relevantes solo dentro de los límites de una sola formación administrativo-territorial de una entidad constitutiva de la Federación Rusa, por ejemplo, un distrito administrativo. Ciertas normas de derecho que implementan el segundo principio se encuentran en el art. 4, 5 y 11 Ley Federal.

Principios 3 y 4

Las siguientes características de la rotación de tierras agrícolaslas citas (3 y 4) tienen como objetivo establecer el derecho de preferencia que pertenece al sujeto de la Federación de Rusia para adquirir una parcela de tierra o venderla. Es aconsejable incluir aquí la participación en el derecho general. propiedad en caso de enajenación pagada de la tierra. Es importante señalar que las disposiciones pertinentes están divulgadas en los artículos 8 y 12 de la Ley Federal.

Desde el punto de vista de la regulación de la rotación de las tierras agrícolas. tipo, por parte del estado, los principios presentados aseguran plenamente la superación de una serie de tareas importantes:

• Permiten que el estado, representado por ciertas entidades constitutivas de la Federación Rusa o municipios (en los casos establecidos por la ley aplicable), participe pasiva o activamente en el mercado de tierras y, por lo tanto, controle este mercado.
• La participación en el mercado de suelo le permite recibir de manera rápida y eficiente la información necesaria, es decir, monitorear el mercado.
• El mecanismo de ejercicio del derecho de suscripción preferente evita la ocultación y subestimación de los precios reales de la tierra.

Sin embargo, es interesante notar que el mecanismo presentado en el último párrafo complica un poco la implementación de las transacciones de tierras. El hecho es que aumenta significativamente el período de su comisión. En primer lugar, esto se aplica a la rotación de acciones de derecho general. propiedad en caso de su enajenación pagada del territorio.

Quinto principio

La quinta característica de la rotación de tierras agrícolasexpresado en la restricción de los derechos de los ciudadanos de estados extranjeros, personas jurídicas extranjeras. En esta categoría, es recomendable incluir también a las personas sin ciudadanía y las personas jurídicas que dependan de ellas. Este principio está dictado por los artículos 2 y 3 de la Ley Federal "Sobre la circulación de tierras agrícolas".

Características del contrato de compraventa

En el proceso de análisis de las características de la regulación de las transacciones realizadas con tierras agrícolas, es aconsejable partir del hecho de que las características reales están predeterminadas principalmente por las especificidades de la tierra en sí misma como un objeto socialmente significativo. Anotemos los puntos más significativos:

• Valor nacional de las tierras agrícolas. escriba.
• La importancia de las características especialmente cualitativas (por ejemplo, la fertilidad del suelo) y cuantitativas de la tierra.
• La necesidad de mantener adecuadamente el estado de la tierra en términos de calidad.
• Para garantizar plenamente la estabilidad de las relaciones en el área pertinente.
• La necesidad de un uso racional de los sitios.

Si tenemos en cuenta las características presentadas, podemos formular ciertas conclusiones particulares. Así, prestando atención a la importancia de las características cualitativas de las tierras agrícolas y la necesidad en términos de garantizar la estabilidad, podemos concluir que es necesario ampliar la lista de condiciones relevantes del contrato en cuestión, por ejemplo, determinando la cualitativa características del objeto que se está implementando.

Características de alquiler

A continuación, considere las características de la rotación de tierraspara fines agrícolas brevemente en relación con el tema de la renta. En el proceso de estudio de la Ley Federal, se puede notar que en la segunda lectura un nuevo art. 9 titulado “Arrendamiento de solares de terrenos agrícolas. destino. Vale la pena señalar que el legislador definió en él: el período de arrendamiento no puede ser superior a 49 años, y el período mínimo está determinado por la ley del sujeto de la Federación Rusa. Es importante agregar que el área de lotes arrendados por un inquilino no puede limitarse de ninguna manera. Además, el arrendatario tiene derecho a comprar el territorio arrendado en propiedad. Hoy en día, es permisible arrendar terrenos que son de propiedad compartida común, sujeto a la pluralidad de personas por parte de los propietarios, así como otras características no estándar del arrendamiento.

Estudiando los detalles del arrendamiento de tierras agrícolas. tipo, puede ver que la condición más importante del contrato relevante es el término. Para incentivar al propietario a realizar contratos a largo plazo (esto es necesario para una mayor estabilidad de la producción agrícola), se propone asignar responsabilidades relacionadas con asegurar la fertilidad de las parcelas de tierra de cierta manera. Entonces, al celebrar un contrato por un período superior a 5 años, el arrendatario debe estar legalmente obligado a llevar a cabo la implementación integral de medidas para mejorar la fertilidad de la tierra. Si la duración del contrato es inferior a 5 años, esta responsabilidad recae en el arrendador.

Reglamento de la rotación de las acciones de la tierra

En el proceso de reforma agraria, que se detalla al principio del artículo, ex miembros del Sovietgranjas (colectivas), se transfirió el derecho de propiedad privada a las parcelas agrícolas. tipo, que se encontraban en el procesamiento de estas fincas. En el curso de la reforma, los individuos no recibieron propiedad privada en el territorio en un sentido bastante estricto, sino el derecho a comprar derechos de propiedad. Cabe señalar que tales operaciones fueron formalizadas mediante los certificados correspondientes emitidos por los comités de ordenamiento territorial y recursos territoriales. Al mismo tiempo, no se indicó el área total de la parcela de tierra debida a uno u otro ciudadano. Los certificados mostraban las características cualitativas generales de la tierra.

La ley federal (es decir, los artículos 12 a 18) establece claramente que las transacciones con acciones de tierras se llevan a cabo de conformidad con las normas del Código Civil de la Federación Rusa, sin embargo, teniendo en cuenta las características específicas establecidas por esta ley. Es recomendable incluir entre ellos los siguientes puntos:

• No es necesario notificar a otros participantes sobre el tipo de propiedad compartida con respecto a la próxima venta de la participación en la tierra.
• Limitar el círculo de compradores de una acción (pueden ser otros participantes en la propiedad, fincas campesinas y organizaciones agrícolas, si utilizan una determinada porción de tierra de una forma u otra).
• Tomar decisiones sobre el orden de propiedad, uso y disposición de la tierra en propiedad compartida, exclusivamente por una reunión de todos los participantes, pero no por su acuerdo. Es importante señalar aquí que la junta general es elegible si en ella participa al menos el 20% de los participantes en el tipo de propiedad compartida. Aquíincluye personas que poseen más del 50% de la tierra (independientemente del número de individuos).
• Relevancia del procedimiento declarativo para la adjudicación de un terreno a cuenta de una parte.
• Reconocimiento de la fuerza legal de la documentación previamente emitida que certifique los derechos sobre una parte de la tierra.
• La presencia de cambios en las relaciones relacionadas con el arrendamiento de acciones, por ejemplo, si no se ajustan a la legislación vigente en el país. Por lo tanto, se convierten en relaciones bajo contratos de administración fiduciaria (esta regla es relevante en la práctica desde el 27 de enero de 2007).

Si presta atención a los detalles de una categoría como la participación en la tierra, puede llegar a una conclusión: su posesión no es la posesión de una u otra parte de la tierra. Al mismo tiempo, no hay posesión de una parte ideal o real del territorio perteneciente a un sujeto particular sobre la base del derecho de un tipo común de propiedad. Vale la pena tener en cuenta que la participación ideal solo puede determinarse en la propiedad común de la tierra, pero no en la propiedad.

Parte final

Entonces, hemos considerado las características de la rotación de territorios de tipo agrícola, su regulación legal, así como las restricciones y principios que son actualmente relevantes. Al final resultó que, en general, esta regulación se lleva a cabo a través de la Ley Federal "Sobre la circulación de tierras agrícolas". Hay que tener en cuenta que su objetivo fundamental es maximizar el uso yrotación de territorios de tipo agrícola de las reglas generales de la legislación civil y agraria vigente en el territorio de la Federación Rusa. Tras la entrada en vigor del acto legislativo a nivel federal, se levantó la prohibición anteriormente pertinente relacionada con la privatización de tierras destinadas a la agricultura. Cabe agregar que la prohibición fue establecida por el artículo 8 de la Ley Federal "Sobre la entrada en vigor del Código del Trabajo de RF".

La utilización de mecanismos regulatorios por parte del Estado frente a sus determinadas estructuras establecidas por las principales Leyes Federales en la materia, permite garantizar plenamente la formación de las condiciones necesarias para reformar las relaciones territoriales en el sector agroindustrial complejo, e implica también la introducción de un marco legítimo para la circulación de la tierra de las parcelas agrícolas tipo y acciones en el derecho de tipo común de propiedad. La ley federal clave es el factor principal para garantizar el uso eficiente de las tierras agrícolas y, por supuesto, atraer inversiones en la industria agrícola que, es importante señalar, se desarrolla cada vez más cada año en Rusia.