Comprar un apartamento con reurbanización ilegal: riesgos, posibles problemas, soluciones y consejos de agentes inmobiliarios

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

De acuerdo con la legislación vigente, cualquier trabajo relacionado con el diseño de apartamentos debe ser aprobado por las autoridades reguladoras correspondientes. Sin embargo, como muestra la práctica, algunos ciudadanos irresponsables lo descuidan, por lo que las personas que compran viviendas secundarias tienen ciertos problemas. ¿Además? los actos normativos son constantemente complementados y modificados, por lo tanto, lo que solía ser correcto, en algún momento puede dejar de serlo. En este contexto, surge una pregunta bastante lógica: ¿cuál es el riesgo de comprar un apartamento con una remodelación ilegal? Tratemos de comprender esto con más detalle y descubramos qué riesgos enfrentarán los compradores de bienes raíces, así como también cómo asegurarse y evitar muchos problemas.

Información general

Antes de contarsobre lo que amenaza con comprar un apartamento con una remodelación ilegal, veamos los términos básicos y el marco regulatorio. El proceso de realizar cambios en el proyecto de edificios residenciales está regulado por el Código de Vivienda de la Federación Rusa. Detalla todos los términos, el procedimiento para la emisión de permisos, proporciona una clasificación de redesarrollo y también determina la sanción por cualquier violación de la ley.

Es importante entender que no todos los trabajos de cambio de configuración de una vivienda requieren un permiso. En algunos casos, bastará con notificar al BTI sobre la reparación planificada, para que los empleados de esta organización gubernamental documenten los cambios futuros. Estos incluyen lo siguiente:

• transferencia de equipos de plomería;
• montar una puerta en un muro de carga;
• rehabilitación y acristalamiento de balcones;
• construcción de un vestíbulo que aumenta las características de aislamiento térmico de los locales residenciales;
• construcción de tabiques interiores;
• transferir puertas.

Comprar un apartamento con reurbanización ilegal en cualquiera de los casos anteriores no amenaza nada, ya que no contradicen las normas del Código de Vivienda y no requieren la obtención de permisos.

Requisitos reglamentarios clave

Echemos un vistazo más de cerca. Si sus planes incluyen comprar un apartamento, la remodelación ilegal puede causar muchos problemas, por ejemplo,si luego desea volver a registrar los documentos o revender el espacio habitable. Por lo tanto, debe saber en qué casos está prohibido realizar cualquier cambio en la configuración de los locales residenciales. Estos incluyen lo siguiente:

• si como resultado de la reurbanización las condiciones de la vivienda empeoran o dificultan el acceso a las comunicaciones;
• el lugar se vuelve inseguro o inhabitable;
• en el caso de que la obra afecte partes de la vivienda reservadas para las actividades de los servicios de protección civil o del Ministerio de Situaciones de Emergencia;
• afecta la resistencia y durabilidad de las estructuras de carga;
• crear una amenaza de derrumbe de un edificio o interferir con el funcionamiento normal de los edificios vecinos;
• equipo de ventilación deteriorado;
• aumentar la carga sobre las estructuras de soporte.

Comprar un apartamento con reurbanización ilegal en este caso no es deseable, porque está plagado de consecuencias negativas. Consulte a continuación para obtener más detalles sobre las consecuencias que puede enfrentar.

Tipos de conversiones residenciales

Entonces, ¿qué necesitas saber sobre esto? Si sopesó todos los riesgos de comprar un apartamento con reurbanización ilegal y acepta dar un paso tan arriesgado, entonces necesita tener una idea detallada de lo que podría ser. La legislación actual divide la reconstrucción del espacio habitable en dos tipos:

• sencillo;
• difícil.

La diferencia entre elloses que en el primer caso es necesario entregar a las autoridades reguladoras solo un croquis, y en el segundo caso es necesario desarrollar un proyecto. Si planea mover puertas o mover equipos de plomería, será suficiente enviar un boceto a BTI para su aprobación. Además, se requerirán todos los cambios en el plano del apartamento.

La reurbanización compleja es más problemática y consume más tiempo, ya que deberá desarrollar y aprobar un proyecto en varias organizaciones gubernamentales. Todo el proceso dura unos seis meses, y además tendrás que pagar una media de 60.000 rublos. Después de recibir la documentación del permiso, el propietario del apartamento debe notificar al BTI, que realiza una inspección técnica y emite un acto.

Si omite este procedimiento, pueden surgir ciertas consecuencias al comprar un apartamento. La reurbanización no autorizada, si es detectada por las autoridades reguladoras pertinentes, es sancionable por la ley aplicable.

¿Qué sucede si compra una propiedad con una reconfiguración no aprobada?

Mucha gente está interesada en la cuestión de qué amenaza la reurbanización ilegal al comprar un apartamento. Y esto no es de extrañar, porque el mercado secundario está lleno de ofertas para la venta de viviendas con diversas violaciones. En este caso, toda la responsabilidad no recae en el vendedor, sino en el comprador. Por lo tanto, al elegir un apartamento, debe tener mucho cuidado al estudiar su pasaporte técnico y otra documentación. Después de todo, siuna vez completada la transacción, las autoridades reguladoras detectarán cualquier infracción en el futuro, luego tendrá que pagar una multa.

Comprar una casa a crédito

Entonces, ¿qué necesitas saber sobre esto? La reurbanización no legalizada al comprar un apartamento con una hipoteca solo es posible cuando no hay discrepancias entre la documentación técnica y el plano real de la propiedad. En este caso, no todo da tanto miedo, ya que toda la responsabilidad recae íntegramente en la persona que actúa como propietario legal de la vivienda en el momento de la operación de compra/venta. Por lo tanto, si no tiene suficiente dinero para comprar un espacio habitable en efectivo y desea obtener un préstamo, se recomienda que primero consulte con un especialista que pueda verificar toda la documentación para cumplir con los estándares legales básicos.

¿Qué riesgos debo considerar?

Se debe dar especial importancia a este aspecto. Como se mencionó anteriormente, las consecuencias de la remodelación ilegal al comprar un apartamento es una sanción monetaria. Su tamaño depende de muchos factores y en algunos casos alcanza cantidades muy decentes. Como regla general, puede salirse con la suya si el cambio en la configuración de la vivienda no tuvo ninguna consecuencia, es decir, no perjudicó a los locales o edificios vecinos, así como a sus propietarios. En caso contrario, la legislación prevé la responsabilidad penal, que ya es más grave. Además, la víctimauna parte puede solicitar sanciones adicionales a través de los tribunales y, en la mayoría de los casos, logra obtenerlas. Tales casos incluyen los siguientes:

• violación en el funcionamiento de la ventilación;
• manifestación de cualquier daño mecánico en la fachada de los edificios;
• disminución de las características de aislamiento acústico de las estructuras portantes.

Si está planeando una reurbanización, es mejor no hacer trampa, porque el ruido de las herramientas de construcción sin duda informará a los vecinos sobre la reparación, quienes pueden informar a las autoridades reguladoras pertinentes. Además, es posible que el trabajo no se lleve a cabo de conformidad con las normas y reglamentos básicos y provoque una interrupción en el funcionamiento de las comunicaciones de la vivienda.

Los representantes de los servicios públicos pueden detectar la remodelación ilegal al tomar lecturas de medidores de energía individuales. Debido a las especificidades de sus actividades, se verán obligados a dar aviso a las autoridades correspondientes, cuyos representantes acudirán con una inspección y, en el mejor de los casos, emitirán una multa. Además, los cambios realizados no se realizarán en el pasaporte técnico y catastral, y por tanto, estos documentos quedarán sin validez, y tendrás problemas con la posterior reventa de la vivienda.

Los principales riesgos de comprar un apartamento con reurbanización ilegal son los siguientes:

• Terminación unilateral de la transacción y su invalidación.
• Embargo de bienes a favor del Estado. La mayoría de las veces, esto sucede cuando el comprador sabía que los cambios en las instalaciones se realizaron ilegalmente y deliberadamente fue atrato.
• El arresto de la propiedad hasta que su propietario actual elimine todas las infracciones.

En cuanto a los vendedores, no arriesgan nada, excepto la pérdida de valor de la vivienda. Como se mencionó anteriormente, no son absolutamente responsables de nada. Por lo tanto, los compradores deben tomar en serio su elección de espacio vital, ya que los riesgos asociados son muy altos en estos días. Se recomienda pensar detenidamente antes de aceptar cualquier trato.

¿Cómo ser compradores?

Cada persona debe ser un enfoque muy responsable para la adquisición de una vivienda. Esto es especialmente cierto en los casos en que se lleva a cabo la compra de un apartamento con una remodelación ilegal en una hipoteca, porque después de firmar el contrato, usted será el propietario de la propiedad y toda la responsabilidad recaerá sobre usted. En este caso, hay dos opciones para resolver el problema: rehacer todos los documentos para la vivienda dentro del plazo estipulado por la ley, o devolver el local a su estado original. El primer método es menos costoso y consume menos tiempo, por lo que es mejor seguirlo.

Cómo legalizar el cambio de vivienda no autorizado

Veamos este aspecto con más detalle. Así que compraste un apartamento con reurbanización ilegal. ¿Qué se puede hacer para evitar problemas con la ley? La respuesta a esta pregunta se dio anteriormente: volver a registrar documentos para vivienda. Sin embargo, debe comprender que todos los costos relacionados corren por su cuenta y no por el vendedor. Tendrás que recogerlos siguientes documentos:

• solicitud para cambiar la configuración del local;
• ficha técnica;
• original y copia del contrato de compraventa;
• copia del pasaporte civil de la persona a cuyo nombre está registrado el apartamento;
• nuevo plan;
• Consentimiento por escrito de todos los miembros de la familia para la reurbanización.

Tendrá solo 6 meses para resolver todos estos problemas, por lo que después de comprar una casa es mejor no posponer, sino comenzar a recopilar documentos de inmediato, ya que lleva mucho tiempo. Al mismo tiempo, debe estar bien versado en todos los aspectos legales. Como dicen, el desconocimiento de la ley no es excusa, y en asuntos relacionados con bienes raíces, hay muchas trampas. Y comprar un apartamento con una remodelación ilegal es una empresa bastante dudosa, que debe abordarse con precaución. Por lo tanto, será útil obtener primero asesoramiento de abogados. Esto no solo acelerará significativamente el proceso, sino que también evitará muchos problemas en el futuro.

¿Qué buscar al elegir una casa?

Para evitar comprar un apartamento con reurbanización ilegal, debe estudiar cuidadosamente los documentos correspondientes. Si hay violaciones o cambios ilegales, puede detectarlos fácilmente. Puede hacerlo usando uno de los siguientes métodos:

1. A menudo, durante la reurbanización, hay un cambio en las características iniciales de las estructuras adyacentes, sobre la base de las cualeslos residentes de los apartamentos vecinos pueden adivinar la ilegalidad de las acciones y notificarlo a las autoridades de inspección. Sobre la base de la queja recibida, la comisión se va a la dirección especificada. Si al mismo tiempo se revelan discrepancias entre el estado de la vivienda y su plan, el propietario estará obligado a pagar una multa monetaria y devolver todo a su estado original.
2. Un escenario similar ocurre si, durante el proceso de cambios, se cometieron graves violaciones de los códigos y normas de construcción, lo que provocó fallas en la comunicación, como resultado de lo cual se llamó a los equipos de emergencia para solucionar los problemas. En este caso, el monto de la multa será mucho mayor y se puede iniciar un proceso penal por el hecho del incidente.
3. La ilegalidad de la remodelación puede ser detectada por los empleados de los servicios públicos en el proceso de lectura de los medidores individuales para el consumo de energía, quienes también pueden enviar una solicitud a las autoridades correspondientes.

Cualquiera de los casos anteriores se registrará y reflejará en la documentación pertinente, por lo que si se toma en serio el estudio al comprar un apartamento, puede evitar muchos problemas.

Conclusión

Hoy en día, muchas personas deciden comprar un apartamento con una reurbanización ilegal, ya que el costo de dicho apartamento es mucho más bajo, de manera similar quieren ahorrar dinero. Sin embargo, es necesario sopesar bien los pros y los contras. No siempre es posible legitimar cambios en la configuración de los locales o eliminarlos, y las consecuencias puedenser bastante serio. Es mejor no correr riesgos una vez más y no hacer tratos dudosos. Y si finalmente decide comprar una vivienda con reurbanización ilegal, lea atentamente la documentación técnica y asegúrese de que después de la compra pueda hacer todo de acuerdo con los requisitos de la ley. Solo así puedes estar seguro de que la justicia no te alcanzará.