Impuesto sobre la venta de un apartamento: características de cálculo, requisitos y recomendaciones

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

El impuesto sobre la venta de un apartamento lo paga el vendedor con el producto de la venta de bienes inmuebles. La tasa fiscal es del trece por ciento. Hace dos años, el impuesto se pagó por la venta de un apartamento que había estado en propiedad por menos de tres años. El impuesto no dependía del valor catastral del objeto. Desde entonces, se han producido cambios legislativos muy importantes que afectan a casi todos los residentes del país.

La versión actualizada de la ley establece plazos diferentes a los anteriores para las personas que no pueden pagar las cuotas, e introdujo enmiendas que determinan cuánto grava la venta de un apartamento. El cambio más significativo que se ha producido en el ámbito de la tributación de los fondos recibidos por la venta de inmuebles de uso residencial está asociado a la sustitución de la base de cálculo del valor de inventario por el valor catastral del bien inmueble.

La tasa impositiva sobre la venta de un apartamento no se ajusta, se mantiene en un trece por ciento. Sin embargo, el plazo más corto cambiaráuso de inmuebles, en los que no sea necesario el pago de esta tasa fiscal. Hace dos años, ser dueño de una propiedad por un período de tres años era suficiente para evitar pagar impuestos. Después de las innovaciones, debe poseer la propiedad durante al menos cinco años, y luego el individuo estará exento de pagar impuestos. La entrada en vigor de la nueva ley marcó no solo cambios legales, sino también financieros: el tamaño del impuesto aumentó significativamente. A continuación le informaremos sobre los impuestos sobre un apartamento y otros cambios en la legislación.

La innovación más importante

La implementación del cambio en cuestión comenzó hace tres años. Continúa hasta el día de hoy y continuará durante mucho tiempo. Existe un problema en la forma de establecimiento del 100% del cálculo del impuesto en base al valor catastral de los bienes inmuebles, que consiste en una diferencia significativa entre el valor de inventario y catastral del objeto. El precio catastral practicamente no coincide con la tasación de mercado, es muy elevado. El valor de inventario apenas alcanza una fracción del valor de mercado de la propiedad.

La legislatura está tratando de detener las actividades ilegales en la venta de bienes raíces gracias a esta innovación. Los especuladores y los delincuentes perderán la capacidad de reducir deliberadamente el valor de los bienes inmuebles, dada la cantidad de impuestos que grava ahora la venta de un apartamento. Cuando la ley se basaba en el valor de inventario, era muy posible y fácil hacerlo. Ahora las circunstancias de la venta son diferentes. El monto de la tasa fiscal se calcula de acuerdo avalor de mercado.

Sin embargo, la innovación que determina qué impuesto se paga por la venta de un apartamento en una propiedad ha causado otros problemas:

• Dificultades para vender viviendas que requieren inversión de capital para reparaciones.
• Problemas de venta cuando los propietarios se ven obligados a reducir el valor de su propiedad debido a problemas familiares para venderla rápidamente para obtener ingresos.

La transición total al costo, según el catastro, en todas las regiones del país debería realizarse en dos años. Ahora el proceso se encuentra en una etapa intermedia. Se supone que, simultáneamente con su curso, las estructuras legislativas monitorean varios obstáculos en la aplicación de innovaciones y toman medidas para mejorarlos. Ya se ha hecho mucho en cuatro años de cambios legislativos. Durante este período, muchas regiones pudieron cambiar al valor catastral de la vivienda con respecto a qué impuesto se paga por la venta de un apartamento. Sin embargo, muchos sujetos del país aún continúan calculando total o parcialmente el impuesto al costo según el inventario.

Por la transición a la valoración catastral:

• Eventos regulados relacionados con la reventa especulativa (ilegal) de viviendas.
• La entrada de dinero al erario público es cada vez mayor, porque el valor catastral de la vivienda es un valor casi similar al que opera en el mercado inmobiliario. Por un lado, la eliminación de todos los esquemas ilegales de venta de viviendas tendrá un efecto muy positivo.impacto en la situación general del país.
• El bienestar de los ciudadanos del país está disminuyendo, porque los propietarios se ven obligados a pagar una gran cantidad de fondos al tesoro, lo que afecta negativamente su bienestar.

La anhelada recaudación de impuestos requiere cierta disciplina por parte de los ciudadanos del país, dueños de inmuebles

Después de la venta de bienes inmuebles residenciales, los residentes del país reciben una notificación de la oficina de impuestos con información sobre qué impuesto se debe pagar por la venta de un apartamento en la propiedad. Si el ciudadano no recibe la notificación, debe resolver de forma independiente el problema de obtener los detalles para el pago, ya que la ausencia de una carta de la oficina de impuestos no exime al contribuyente de la responsabilidad por la f alta de pago y las multas.

¿Quién paga impuestos al vender un apartamento?

Uno de los temas más apasionantes para los ciudadanos de nuestro país siempre ha sido la problemática asociada a la tributación de los contribuyentes con cuotas fiscales a favor del presupuesto del Estado. Para evitar cometer errores de cálculo económicos, la gente quiere mejorar su educación financiera y averiguar qué impuestos pagar al vender/comprar un apartamento. En particular, les preocupa la recaudación de impuestos asociada a la venta de inmuebles, que recientemente ha sufrido importantes cambios relacionados con el tiempo de propiedad, la base de liquidación y otros insumos.

El ingreso (ganancia) recibido después de la venta de cualquier tipo de propiedad residencial (apartamento, casa, habitación) está sujeto a impuestos. El vendedor siempre paga la tarifa. Los ciudadanos a menudo preguntan qué¿Qué impuesto se deduce de la venta de un apartamento o de cualquier otro bien inmueble? La tarifa es el trece por ciento del costo. Vale la pena decir que la tasa no se impone sobre el valor total de la propiedad, sino solo sobre la parte que ha aumentado durante el período de propiedad. Un ejemplo es el siguiente:

• el costo de comprar una casa es de ocho millones;
• el precio de venta es diez millones;
• impuesto sobre objetos: trece por ciento de la diferencia entre el precio de compra y el monto de la venta.

¿Cómo reducir los impuestos?

Los impuestos y gastos al comprar y vender bienes raíces pueden reducirse legalmente al reducir los ingresos por los gastos realmente incurridos:

• El costo de la compra inicial de un apartamento. Esta cantidad se permite reducir el beneficio de la venta del objeto. Los gastos deben estar documentados (estados de cuenta de transferencias de dinero realizadas a través de un banco comercial; recibos de personas; cheques que confirmen los costos de reparación de una instalación residencial (compra de materiales de construcción, pago de servicios de los trabajadores).
• Costos asociados con la construcción de viviendas, compra de una casa o una participación en bienes raíces, terrenos.
• Pagar intereses sobre un préstamo o préstamo tomado para comprar bienes raíces o construir un objeto. La cantidad no puede exceder de dos millones. Este tipo de deducción se otorga al contribuyente una vez en la vida.

¿Dónde y qué impuestos se pagan por la venta de un apartamento?

Para transferir la tasa fiscal, el vendedor realiza las siguientes acciones:

• llena la declaración;
• la lleva a la oficina de impuestosinspección personalmente o enviada por correo certificado;
• recibe recibo;
• paga la tarifa en una sucursal bancaria comercial.

¿Qué impuesto se cobra por la venta de un apartamento si el propietario es un niño? Los padres pagan por los menores.

Sin declaración de impuestos:

• Al realizar una transacción de donación o trueque. El destinatario no paga impuestos. Al donar, se entrega un apartamento sin cargo, y al intercambiar, nadie recibe dinero en efectivo, ya que el intercambio se reconoce como equivalente.
• Al vender un apartamento en propiedad por más del período mínimo requerido por la ley.

Condiciones de no pago de impuestos

La legislación rusa establece condiciones que le permiten no pagar impuestos al vender bienes inmuebles. Se refieren al período de propiedad de la propiedad hasta el momento de la venta y otros métodos de transferencia:

• Las ganancias de un vendedor de bienes raíces están exentas de impuestos cuando la casa ha sido propiedad durante al menos el período de tiempo mínimo legal. Es decir, a partir de 2016, al vender un piso por más de cinco años, no se paga la cuota a la tesorería. Es decir, cuando un ciudadano tiene un departamento, casa o cuartos y ha sido su propietario legal por más de cinco años y al mismo tiempo se convirtió en su propietario oficial luego del establecimiento de nuevas reglas para el cálculo de la tasa fiscal por la venta de bienes inmuebles patrimonio, entonces no paga impuesto sobre la renta por su venta.
• Si la propiedad fue compradamediante el pago de cuotas. ¿Qué impuesto pagaré por la venta de un apartamento? Una pregunta muy común de los ciudadanos que poseen acciones. En este caso, es posible evitar el pago de la tasa fiscal después de la expiración del período mínimo de propiedad desde el momento en que se estableció el derecho de propiedad. Deben pasar cinco años después de que todos los documentos de registro estén en manos del propietario de la instalación residencial.

Número de años	Período de adquisición de la propiedad relativo a 2016
	a	después
Tres	Impuesto pagado
Tres a cinco	Exención de derechos fiscales	Impuesto pagado
Más de cinco	Exención del pago de la tasa por la venta de bienes inmuebles

El ciudadano puede ejercer el derecho a vender sin pagar impuestos debido al límite del período más corto de propiedad de bienes inmuebles bajo ciertas condiciones. Se debe seguir uno de ellos:

• La propiedad apareció después de la privatización.
• El apartamento (casa) fue heredado o recibido como regalo de un pariente cercano (padres, hijos, hermanos y hermanas de pura sangre).
• Inmueble entregado por convenio con dependiente para mantenimiento vitalicio.
• La duración mínima de una propiedad exenta de impuestos para un vendedor es de cinco años.

Entonces, el impuesto sobre la venta de un apartamento está previsto por la legislación fiscal. Se puede evitar de la siguiente manera:

• Esperamandato de cinco años.
• Vender propiedad a precio de compra.
• Vender un apartamento a un costo de no más de un millón de rublos. Siempre que el monto de la venta sea por lo menos el setenta por ciento del valor del catastro. En caso contrario, la renta se equipara con el valor catastral, pero con un factor de corrección. Este indicador hace que sea imposible evitar el pago de tasas fiscales al subestimar significativamente el valor de los bienes inmuebles en el documento entre el vendedor y el comprador. Un millón de rublos hoy se deduce del monto total de acuerdo con el contrato de venta. Si una persona vende repentinamente bienes inmuebles por un millón de rublos, entonces no tendrá que pagar una tasa fiscal a la oficina de impuestos.

Bienes raíces

Recibir (aceptar) una herencia es un proceso bastante complicado desde el punto de vista legal, que dura al menos seis meses. Muchos ciudadanos de nuestro país están interesados en la pregunta, ¿qué impuesto sobre la venta de un apartamento por herencia se debe pagar al erario público? La respuesta no complacerá a quienes esperan vender su propiedad heredada (apartamento, casa o terreno) de manera rápida, rentable y sin gastos financieros innecesarios. Al vender una propiedad residencial, heredada o donada, también está sujeta al impuesto sobre la renta. La exención del pago del impuesto sobre el producto de la venta de bienes inmuebles se producirá sólo después de cinco años de propiedad de un apartamento u otro objeto. Hay una serie de otras restricciones legales:

• se calcula el precio de una propiedad residencial heredadacentrándonos en su valor según el inventario;
• hay un límite a la deducción fiscal estándar de un millón de rublos.

Estas condiciones de venta crean problemas para las personas que quieren vender su propiedad heredada de forma rápida y sencilla, ahorrando en tasas fiscales. Si el comprador compra otro apartamento para reemplazar el existente, entonces es necesario calcular cuidadosamente la rentabilidad de la transacción cuando el período mínimo permitido de propiedad aún no haya expirado, porque deberá pagar el trece por ciento del monto total, y no en la diferencia entre los precios de compra y venta. Decidir vender una propiedad y pasar a comprar otra propiedad puede resultar en una pérdida financiera significativa.

Cabe recordar que el período mínimo de tenencia de los bienes heredados comienza desde el momento de la apertura de la herencia, es decir, desde la fecha del fallecimiento del antiguo propietario del inmueble, y no desde el momento de la aceptación de la herencia (registro de bienes inmuebles en organismos estatales).

En este caso, cuando se libera, se toma un período de tres años. Según la nueva ley, que entró en vigor en 2016, se cobra el trece por ciento de la venta. Los pensionados e inválidos no pagan esta tasa fiscal. Pertenecen a la categoría preferencial de contribuyentes.

Tratos entre parientes

Al realizar transacciones entre parientes cercanos, el comprador (dotado) pierde el derecho a recibir una deducción fiscal. Los bienes inmuebles recibidos como regalo de parientes cercanos están legalmente exentos de recaudación de impuestos.

Deducciones fiscales de las ventas

Los impuestos al comprar un apartamento y la deducción de impuestos se describen en el Código Fiscal de RF. Los ciudadanos del país que están obligados a pagar impuestos sobre la renta del trabajo pueden reclamar el derecho a una deducción al vender una propiedad residencial. Recibir un beneficio de propiedad ayuda a reducir significativamente la base para calcular la tarifa fiscal y, en ocasiones, evita que un ciudadano pague impuestos. Considere:

• cuánto pueden obtener los contribuyentes al vender bienes raíces;
• qué condiciones especiales prevé la ley para confirmar el derecho de un ciudadano a una deducción de propiedad.

La deducción puede ser utilizada por cualquier ciudadano que venda un inmueble que no pertenezca a la categoría privilegiada de ciudadanos exentos de impuestos. Las condiciones para la exención de la tasa, de la necesidad de reclamar el derecho a un beneficio fiscal, cambiaron significativamente hace dos años:

• Para los objetos comprados antes de las innovaciones, las condiciones son diferentes. Al vender un apartamento, la propiedad tiene menos de 3 años y no se pagan impuestos (no es necesario ni siquiera presentar una declaración de impuestos ante el IFTS).
• Tres años de uso propio de un inmueble adquirido antes de las novedades legislativas dan derecho a no pagar tasa fiscal sobre los ingresos de la venta, si la vivienda se recibió a título gratuito, en régimen de alquiler o en proceso de privatización.
• Cinco años a partir de la fecha de registro del derecho sobre un objeto adquirido después de cambios en la ley, se exonera del pago del impuesto sobre la renta de las ventas.

Si la propiedad se ha tenido por menos de tres o cinco años, la ley requierecálculo y pago del impuesto sobre las utilidades de la enajenación a la tasa del trece por ciento. En tales situaciones financieras, se requiere solicitar una deducción fiscal, porque permite a los ciudadanos recibir beneficios económicos al reducir la tasa a cero. Los ingresos del trabajo de un ciudadano por la venta de bienes inmuebles se gravan de acuerdo con las reglas generales a una tasa del trece por ciento. La renta debe entenderse como la diferencia entre el precio de adquirir y vender un objeto de propiedad, o el precio de un objeto adquirido mediante transacciones no dinerarias (herencia, donación, permuta).

Si el precio de venta es menor o igual al precio de compra, la tarifa es cero. Sin embargo, los inspectores de Hacienda pueden verificar la validez del valor indicado en el documento de venta para detectar casos ilegales de subestimación deliberada del valor. Para calcular la veracidad del precio se utiliza un indicador del valor de los inmuebles según el catastro. Si el beneficio de la venta no supera el setenta por ciento de la cifra especificada, los inspectores exigirán que se utilice el precio de mercado en lugar del precio del contrato.

Puede obtener una deducción al vender un apartamento en el año siguiente a la fecha de la venta. Para ello, deberá presentar una declaración y calcular de forma independiente la tasa fiscal, teniendo en cuenta el importe de la deducción.

Si el dueño de la propiedad vende la propiedad antes de los plazos descritos anteriormente, deberá pagar la tarifa indicada en su declaración. Para comprobar el cumplimiento de los plazos especificados, se utiliza la fecha de registro de las operaciones de compraventa. La información necesaria está contenida en los documentos sobre el registro de bienes inmuebles y el registro de derechos.para bienes raices Si el propietario de la propiedad que se vende necesita declarar ingresos a la oficina de impuestos y pagar impuestos, se deben tener en cuenta los detalles de proporcionar un beneficio fiscal:

• La elegibilidad para la deducción es voluntaria (se requiere la solicitud del contribuyente). Para ello, es necesario indicar el derecho a una prestación en la declaración de renta del trabajo.
• La esencia del beneficio fiscal es reducir la base imponible en la cantidad especificada en la legislación. Este año, los vendedores de bienes raíces están limitados a una deducción fiscal de no más de un millón de rublos. Además de la venta de apartamentos, el mismo límite máximo se aplica a las operaciones de habitaciones, casas y solares edificables. Cuando se le pregunta qué grava la venta de una acción en un apartamento, la respuesta es la misma: que para habitaciones, casas, etc. Para una serie de otros objetos, la mayor cantidad de deducción posible será de doscientos cincuenta mil rublos. El procedimiento para aplicar la desgravación fiscal en el monto requerido es el siguiente. Los ingresos del trabajo se reducen en un millón de rublos y el impuesto se calcula a partir del saldo. Si el precio de los bienes inmuebles vendidos no supera el millón, presente la información a la inspección, no necesita pagar impuestos. El monto de la deducción de la propiedad se aplica a todas las transacciones de venta de viviendas realizadas dentro de un año. Al vender dos o más propiedades, solo puede usar la deducción estándar de un millón una vez. Si se utiliza para la primera transacción, el cálculo del monto de la tasa fiscal para el segundo y siguiente apartamento (casa) serárealizado sin beneficios. Si la propiedad residencial era de propiedad compartida, cada uno de los accionistas tiene derecho a un beneficio propio si vendieron su parte en virtud de un contrato de venta redactado por separado. La concesión de la deducción se hará por accionista, es decir, se presentarán dos o más declaraciones.
• En lugar de recibir una deducción fiscal, puede reducir la cantidad de ingresos obtenidos por la venta de un objeto inmobiliario por los costos comprobados de adquirir o construir una propiedad. El contribuyente necesita calcular el curso de acción más apropiado.

Pasos del contribuyente

Respondimos la pregunta sobre qué impuesto se paga por la venta de un apartamento. A continuación, describimos cómo reclamar el derecho a una deducción. Para usar el derecho a una deducción al adquirir bienes inmuebles y pagar impuestos sobre la venta de un apartamento, qué documentos se necesitan:

• Es necesario presentar una declaración a la inspección en el lugar de matriculación al final del año natural.
• Se requiere la preparación de los documentos acreditativos de la transacción (contrato de compraventa, acto de aceptación y cesión de un equipamiento residencial, extracto del registro de derechos inmobiliarios).
• Recopilar documentos sobre la recepción de los ingresos por la venta de una propiedad residencial.
• Es necesario preparar documentos sobre los costos incurridos para la adquisición o construcción de una propiedad residencial para reducir la tarifa (documento de venta, recibo u orden de transferencia de fondos, extracto del registro, certificado de propiedad).
• Proporcione todos los documentos enumeradospara inspección antes del 30 de abril.
• A más tardar el veinticinco de julio, pagar el monto del impuesto calculado teniendo en cuenta la deducción.

La cantidad de dinero recibida del comprador debe ser igual al precio del apartamento (casa) en el contrato.

El factor decisivo para obtener una deducción y para calcular qué impuestos se deben pagar al vender una casa es la corrección de la provisión de formularios y documentos de declaración. Si hay dificultades insuperables para calcular la deducción o la tarifa fiscal, tiene sentido consultar a un especialista financiero, buscar ayuda de la inspección fiscal. El paquete final de documentos debe contener los siguientes formularios de informes:

• Declaración de impuestos.
• Contrato de compraventa, certificado de aceptación.
• Documentos de confirmación que confirman la recepción de fondos en virtud del contrato (estados de cuenta, órdenes de pago).
• Pasaporte de ciudadano del país.

A diferencia de una deducción de impuestos al comprar una propiedad, la declaración de ingresos por la venta de la propiedad no está relacionada con la devolución del impuesto sobre la renta de un individuo del presupuesto. En este sentido, no se requiere adjuntar datos de cuenta para la devolución de los ingresos pagados de tesorería. Cómo aplicar:

• visita de inspección personal;
• apelar a través de un representante;
• envío de documentos por correo con descripción adjunta;
• completar el formulario de informe en el sitio web de inspección a través de un recurso de software especial.

Los inspectores fiscales tienen derecho a realizar una auditoría documental si tienen alguna dudade acuerdo con el precio del inmueble que se vende, su valor catastral. Comprueban cuánto impuesto sobre la renta se adeuda realmente por la venta del apartamento.

Se le puede solicitar al vendedor documentos adicionales que justifiquen el cálculo del costo de venta de bienes inmuebles. Si la inspección no tiene dudas sobre los datos presentados y el monto calculado de la deducción, se envía una notificación al contribuyente con los datos requeridos. Le queda a una persona pagar al presupuesto el monto del impuesto calculado en la declaración de impuestos, teniendo en cuenta la deducción prevista.

Responsabilidad por evasión fiscal

Entonces, entender qué impuestos pagan el vendedor y el comprador cuando compran y venden bienes raíces es muy importante. Por la f alta de pago de la tasa fiscal, la responsabilidad se establece de conformidad con la legislación civil y penal. La violación se trata como falso testimonio y evasión de impuestos. La magnitud y severidad del castigo es importante.

El infractor es amenazado con una multa de hasta cien mil rublos o restricción (prisión) de libertad por hasta tres años. No importa si el contribuyente entendió o no entendió quién debe pagar impuestos al vender bienes inmuebles. Es más fácil y seguro presentar una declaración de impuestos a la inspección y pagar el monto fiscal adeudado. Si el contribuyente no cumple con el plazo para cumplir con las obligaciones, entonces comienzan a acumularse las multas por pago tardío.

Si los especialistas en impuestos no logran resolver el tema del pago directamente con el contribuyente, presentaránuna demanda y documentará de cuánto se grava la venta del apartamento.