Impuesto sobre la venta de un piso: características, cálculo del importe y requisitos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

La venta de un apartamento puede ser necesaria por varias razones, pero al mismo tiempo, cada persona está interesada en saber si debe pagar impuestos por la venta de un apartamento. De hecho, después de completar este proceso, un ciudadano recibe una cierta renta, de la cual se debe cobrar una tasa. Pero al mismo tiempo, hay ciertas condiciones bajo las cuales no hay necesidad de transferir impuestos. Cada vendedor debe calcular cuánto tiempo lleva ser propietario de un apartamento para que, después de venderlo, no tenga que pagar una tarifa. Adicionalmente, se tiene en cuenta la posibilidad de utilizar una deducción para reducir la base imponible.

¿Cuánto se grava?

En primer lugar, debe averiguar cuál es la tarifa. Todo propietario que haya vendido un bien inmueble o parte del mismo debe saber qué impuesto está sujeto a la venta de un apartamento, y si está obligado a pagar esta tasa.

El cálculo utiliza la cantidad especificada en el contrato redactado para la venta del objeto. No es raro que los vendedores pidan a los compradores una cantidad menor en este acuerdo,lo que les permitirá evitar el pago de impuestos al utilizar la deducción. Esto llevó a la necesidad de modificar la ley, por lo que ahora no solo se tiene en cuenta el precio de venta, sino también el valor catastral del objeto. Si es superior al valor que está disponible en el contrato, entonces es al precio catastral que se calcula el monto del impuesto.

Dichos cambios se justifican por el hecho de que es necesario reducir el número de transacciones fraudulentas, cuyo objetivo principal es la evasión de impuestos. Se cobra un 13% adicional de la cantidad revelada. La base imponible puede disminuir al utilizar la deducción.

Reglamento legislativo

La obligación de tributar por los ingresos percibidos por la enajenación de bienes inmuebles está regulada por distintas normas. Estos incluyen el art. 117 y art. 220 del Código Tributario, así como la Ley Federal N° 382.

Los documentos especifican si se debe pagar un impuesto sobre las ventas por la venta de un apartamento, cómo se determina la tarifa y en qué circunstancias los vendedores están exentos del proceso.

¿Cuándo no se pagan los impuestos?

Hay ciertas condiciones bajo las cuales las personas que venden bienes inmuebles no tienen que pagar impuestos sobre sus ingresos. El impuesto después de la venta de un apartamento no se paga (por varias razones) solo si hay evidencia de estas circunstancias. No necesita calcular y pagar la tarifa en situaciones:

• después de comprar el apartamento, el vendedor fue propietario del apartamento durante más de cinco años;
• después de recibir la vivienda por herencia, como consecuencia de la elaboraciónregalo o por decisión judicial, debe esperar 3 años, para que luego pueda vender el objeto con exención de impuestos;
• si el apartamento se vendió a un precio más bajo que su precio de compra, ya que es necesario pagar el impuesto sobre la renta, pero tendrá que demostrar oficialmente que el vendedor realmente no obtuvo una ganancia, por lo que los contratos de se utilizan la compra y venta de viviendas;
• El valor inmobiliario es inferior a RUB 1 millón, ya que cada vendedor de una propiedad puede beneficiarse de una deducción de RUB 1 millón, y es por esta cantidad que se reduce la base imponible, por lo tanto, con un precio bajo de vivienda, no es necesario pagar una cuota.

Ya no se puede aplicar una infravaloración irrazonable del costo de la vivienda. Esto se debe a que el impuesto sobre la venta de un apartamento para personas físicas puede calcularse sobre la base del valor catastral, si es superior al precio de venta del objeto.

¿Cuándo se deben transferir los fondos?

Tarifa pagadera el próximo año. Por lo tanto, si el apartamento se vende en 2017 y, al mismo tiempo, es necesario calcular y transferir la tarifa, debe transferirse al presupuesto antes del 15 de julio de 2018.

Si hay retrasos, se cobran multas que aumentan significativamente el monto total que debe transferirse al presupuesto.

¿Cuánto tiempo lleva ser propietario de un apartamento para no pagar impuestos después de su venta?

Se realizaron cambios significativos en 2016, por lo que ahora todas las personas deben saber cómo determinar correctamente este período.que no se les haga responsables de las violaciones. Las reglas básicas incluyen:

• si la propiedad se compró después de 2016, debe esperar 5 años para venderla sin tener que pagar una tarifa;
• si el objeto se recibió sobre la base de otras transacciones en las que el destinatario del apartamento no gastó dinero, por ejemplo, la vivienda se recibió por herencia o se donó sobre la base de una donación redactada correctamente, entonces se puede vender sin impuestos en tres años.

El impuesto sobre la venta de un apartamento de menos de 3 años de propiedad se tendrá que pagar sin f alta. En este caso, la cuenta regresiva comienza desde el momento en que un ciudadano recibe un documento que confirma su derecho a la propiedad inmobiliaria. Por ejemplo, si se compra un objeto sobre la base de aportes de acciones, entonces la cuenta regresiva debe realizarse desde el momento en que se realiza el último pago.

¿Debo pagar impuestos sobre viviendas donadas o heredadas? sí, si han pasado menos de tres años de uso de dicha propiedad y desea venderla. Digamos que eres propietario de un apartamento durante 3 años. En este caso, no habrá que calcular y transferir el impuesto sobre las ventas, pero al mismo tiempo es necesario presentar ante el Servicio de Impuestos Federales evidencia de que efectivamente han transcurrido más de tres o cinco años.

¿Puedo bajar el precio?

Toda persona que vende bienes raíces quiere evitar impuestos. Muchas personas prefieren no pagar impuestos por la venta de un apartamento porque subestiman deliberadamente las ventas.el precio del objeto, por lo que cuando se utiliza la deducción, no hay ningún impuesto o tiene una pequeña cantidad.

Este método no se ha utilizado desde 2016. Esto se debe a que antes de calcular la tarifa, los empleados del Servicio de Impuestos Federales comparan dos indicadores representados por el precio de venta y el valor catastral del objeto. El cálculo se basa en la cantidad que será mayor. Por lo tanto, evitar impuestos de esta manera no funcionará. El impuesto por la venta de un piso nuevo comprado o recibido hace menos de tres o cinco años habrá de pagarse en todo caso.

¿Cómo no pagar impuestos cuando se es dueño de un apartamento por menos de 5 años?

Hay ciertas posibilidades que le permiten no pagar esta tarifa, incluso si el apartamento ha sido propiedad de una persona por menos de cinco años. El impuesto sobre las ventas de apartamentos no se paga en las siguientes condiciones y situaciones:

• compró la propiedad antes de 2016, por lo que todavía está sujeta a la condición de que debe esperar tres, no cinco años, para poder venderla sin pagar una tarifa;
• el apartamento se recibió como regalo o herencia, por lo que ningún ciudadano pagó fondos por él, lo que lleva al hecho de que es suficiente poseer el objeto durante solo 3 años, luego venderlo y no pagar impuestos;
• el vendedor puede probar que no obtuvo ganancias en dos transacciones dentro de los tres años, por lo que vendió el objeto por un precio ligeramente más bajo que el que originalmente compró, pero bajo tales condiciones es importante que el precio de venta no estaba debajo del catastralel costo del apartamento;
• Las transacciones se realizan en relación con viviendas económicas, por lo que su precio catastral y de venta es inferior a 1 millón de rublos, lo que lleva a que debido al uso de la deducción, la base imponible sea completamente negativa.

Todas las condiciones anteriores deben ser acreditadas por un ciudadano mediante documentos oficiales, por lo que se requiere presentar la documentación correspondiente ante el Servicio de Impuestos Federales.

Matices de vender un apartamento recibido por herencia

Si un ciudadano recibe una propiedad por herencia, entonces tiene que pagar un impuesto estatal, dependiendo del valor del objeto, así como hacer frente a un largo registro de un apartamento. Además, para su registro en la propiedad, debe pagar una tarifa de 2 mil rublos. A menudo, después del registro, una persona tiene el deseo de vender el objeto. Debe tenerse en cuenta que en tales condiciones, se deberá pagar el impuesto sobre la venta de un apartamento heredado.

Algunos factores deben evaluarse primero:

• se determina cuál es el tamaño del valor catastral del inmueble, ya que este es el indicador que se utilizará para calcular el impuesto si el apartamento se vende a menor precio;
• 1 millón de rublos se deduce de la cantidad recibida, representada por la deducción;
• calculado a partir de este valor del 13% para determinar qué cantidad habrá que abonar al presupuesto, ya que si es demasiado grande, muchas veces es recomendable esperar tres años para luego vender el objeto sin impuestos.

Todavía no se ha calculado el valor catastral de todos los apartamentos. Esto se debe al hecho de que solo lo determina una comisión especial compuesta por empleados calificados de BTI, por lo tanto, a menudo este indicador aún no se ha determinado para un objeto específico. En este caso, el heredero tendrá que ordenar por su cuenta tal evaluación, lo que genera costos adicionales.

¿Cuál es la deducción sugerida?

Cualquier persona que planee vender un apartamento o incluso una habitación debe recordar que tiene la oportunidad de utilizar una deducción de impuestos. Es estándar para todos los apartamentos es de 1 millón de rublos. ¿Cuánto se pagará de impuesto por la venta del apartamento en este caso?

Por ejemplo, se vendió un apartamento por 3,4 millones de rublos, y esta cantidad es superior al valor catastral del objeto. La transacción se completó dentro de un año después de la compra de la propiedad. ¿Tengo que pagar impuestos por la venta de un apartamento en este caso? Dado que aún no han pasado tres o cinco años después del registro de bienes inmuebles, la tarifa debe calcularse y transferirse correctamente.

Inicialmente, se calcula la base imponible, por lo que el precio de venta se reduce por el monto de la deducción: 3, 4 - 1=2,4 millones de rublos. Además, se aplica un impuesto sobre esta cantidad: 2,4 millones x 13%=312 mil rublos.

Puede usar la deducción para reducir el impuesto sobre la venta de un apartamento solo si el vendedor tiene evidencia de que gastó su dinero en el objeto inicialmente. Esta evidencia puede ser proporcionada por documentos:

• transferencias de pago, sobre la base de las cuales los fondos se transfirieron aotra cuenta, por lo que el procedimiento de compra del objeto se realizó íntegramente a través del banco;
• recibo que indica la transferencia de fondos;
• un acto de aceptación y transferencia de un objeto indicando el precio de esta propiedad;
• cheques fiscales que pueden confirmar no solo la compra de la vivienda, sino también su terminación.

Solo después de la preparación de la prueba, puede utilizar la deducción.

¿Cuándo es apropiado cancelar la deducción?

El vendedor de la casa puede decidir si el precio de venta se reducirá por el monto de la deducción o por el precio de compra de la propiedad. Por ejemplo, en 2016, se compró un apartamento por 2,3 millones de rublos. En 2017, se vendió por 4,2 millones de rublos.

Si utiliza la deducción, el monto del impuesto sobre la venta del apartamento será igual a: (4, 2 - 1) x 13%=416 mil rublos.

Si usa un método que implique determinar la ganancia real recibida, entonces el monto de la tarifa será: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 mil rublos.

Por lo tanto, es aconsejable en tal situación rechazar la deducción para reducir el impuesto sobre la venta del apartamento. La nueva ley indica que si no es posible confirmar el precio de compra de un objeto, entonces, en cualquier caso, deberá utilizar una deducción.

La deducción se proporciona solo una vez al año, por lo que si una persona realiza varias transacciones a la vez en un año, entonces se aplica la oportunidad de reducir la base imponible para un solo apartamento.

Además, al comprar una casa, puede contar con un reembolso de impuestos. Se calcula en base agasto:

• la cantidad por la que se compró el apartamento;
• gastos de construcción de la instalación;
• comprar el terreno en el que se construyó la casa;
• reembolso de los intereses del préstamo, si se emitió un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda.

Se proporciona una deducción máxima de propiedad por un monto de 260 rublos. se pueden devolver hasta 390 mil rublos del precio de compra o construcción, así como de los intereses hipotecarios.

¿Cómo se calcula el precio catastral de un objeto?

Muchas personas no conocen las innovaciones en la legislación, por lo que están tratando de reducir la base imponible vendiendo bienes raíces a bajo costo. Negocian con los compradores para que el contrato contenga una cantidad que no exceda 1 millón de rublos. Al utilizar la deducción, resulta que la base imponible está representada por un valor negativo.

Pero ahora las autoridades fiscales en tal situación utilizan no solo el indicador que se indica en el contrato de venta, sino también el precio catastral para determinar el impuesto sobre la venta de un apartamento. La ley indica que si el valor catastral excede el valor disponible en el documento, entonces la tarifa se calcula sobre el mismo.

Por ejemplo, un ciudadano compró un apartamento por 1,5 millones de rublos. Su precio catastral es de 1,3 millones de rublos. Después de un año de propiedad, una persona decide vender el objeto por 1,6 millones de rublos. Está de acuerdo con el comprador en que el contrato debe indicar la cantidad de 900 mil rublos. Al calcular el impuesto, los empleados del Servicio de Impuestos Federales toman en cuenta el precio catastral del objeto, ya que es superior al precio de venta. En este caso, al utilizar la deducción, el tamañoel impuesto será igual a: (1, 3 - 1) x 13%=39 mil rublos

Matices de la elaboración de una declaración

Si una persona posee bienes inmuebles antes de la fecha de vencimiento, entonces no solo debe calcular y pagar la tarifa, sino también redactar y presentar una declaración ante el Servicio de Impuestos Federales. No se requiere generar este documento en situaciones:

• el apartamento no está a la venta, sino que se intercambia o dona a otra persona, ya que el objeto se transfiere de forma gratuita o sin recibir un pago adicional, por lo que el ciudadano simplemente no tiene ingresos sobre los cuales se pueda calcular el impuesto;
• el objeto que se vende perteneció a una persona durante más de tres o cinco años, según cómo se adquirió.

En otras situaciones, es importante no solo pagar impuestos, sino también presentar una declaración. Esto sólo es necesario si la base imponible es positiva.

Es importante entender no solo si los ciudadanos pagan impuestos por la venta de un apartamento, sino también cómo se forma la declaración. Las reglas para su compilación incluyen:

• indicar el periodo para el cual se genera el documento;
• se registran datos personales del contribuyente;
• se ingresan datos sobre cómo se recibió el apartamento, cuánto tiempo estuvo a disposición del ciudadano, a qué precio se compró y se vendió;
• ingrese la información sobre la deducción aplicable;
• da reglas de cálculo de impuestos.

Basado en la información de la declaración, se paga una tasa.

¿Cómo se presenta la declaración?

El documento se presenta enFTS de diferentes maneras:

• visitar la oficina del Servicio de Impuestos Federales para entregar el documento a un especialista, luego de lo cual se proporciona una notificación y un comprobante fiscal;
• envío de documentación por correo;
• uso de Internet;
• usando la ayuda de un intermediario que debe tener un poder notariado.

No necesita redactar un documento si el resultado del cálculo es que no necesita pagar impuestos. Esto incluye los casos en que, después de hacer uso de la deducción, se obtenga un valor negativo de la base imponible, ya que este hecho no tiene que ser probado por el contribuyente con base en el art. 229 NK. Establece que si los ingresos no están sujetos a impuestos, los contribuyentes no pueden declararlos.

Responsabilidad por impago de la tasa

Si el contribuyente comete un error o simplemente deliberadamente no paga el impuesto sobre la renta personal después de la venta del apartamento, esto lleva al hecho de que el ciudadano incurre en responsabilidad administrativa o penal.

La medida de la responsabilidad depende de la gravedad del delito y del monto del impuesto. Por lo tanto, se puede imponer una multa de hasta 100 mil rublos. o incluso prisión de hasta tres años. Por lo tanto, es necesario presentar una declaración en tiempo y forma antes del 30 de abril, y también pagar la tasa antes del 15 de julio. Si el día 16 no hay fondos, entonces se cobra una multa del 5% por cada mes de retraso, por lo que en seis meses tendrás que pagar no solo el impuesto, sino también el 30% del mismo. El nivel mínimo de dicha multa es de mil rublos.

Así, cada persona debesepa qué impuestos debe pagar al vender / comprar un apartamento para poder hacer contribuciones oportunas al presupuesto. Esto evitará una responsabilidad significativa por infracciones graves. Al mismo tiempo, debe comprender los términos de propiedad, la posibilidad de utilizar la deducción y otros matices del cálculo.