Propiedad común de un edificio de apartamentos: ¿qué es? Mantenimiento y reparación de la propiedad común de un edificio de apartamentos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Los edificios de apartamentos tienen un área significativa relacionada con la propiedad común. ¿Cuál es el uso específico de la misma? ¿Cómo toman los ciudadanos decisiones relacionadas con el mantenimiento de los bienes comunes?

¿Qué son los bienes comunes en una casa?

De conformidad con los actos jurídicos adoptados en la Federación Rusa, la propiedad común de un edificio de apartamentos es un recurso compartido de los propietarios de los apartamentos ubicados en la propiedad. Los principales elementos de esta infraestructura se pueden representar en una amplia gama. Por regla general, estos son locales que no incluyen apartamentos, así como:

- objetos que sirven para varias habitaciones de la casa;

- aterrizajes;

- ascensores;

- pasillos;

- lofts;

- suelos técnicos y sótanos;

- varias comunicaciones de ingeniería;

- techos;

- estructuras que realizan una función de protección y soporte;

- varios tipos de equipos ubicados encasa fuera de los apartamentos;

- el terreno donde se ubica la casa, las plantas que se plantan en él, los elementos de jardinería que se ubican en él.

Las principales normas que rigen las relaciones jurídicas en esta materia son el Código de Vivienda, así como el Decreto Gubernativo No. 491 del 13 de agosto de 2006. En el caso general, se debe remitirse a lo dispuesto en el Código de Vivienda de la Federación Rusa. En materia de mantenimiento de las instalaciones correspondientes, se debe leer el decreto gubernativo ya indicado. La propiedad común de un edificio de apartamentos se caracteriza por una gran cantidad de matices en términos de uso y mantenimiento.

Estudiémoslos.

Peculiaridades del uso de recursos domésticos comunes

Los propietarios de los respectivos locales los utilizan de acuerdo con la legislación federal de la Federación Rusa. Cambiar el tamaño de la propiedad común de la casa solo es posible con el consentimiento de todos los propietarios de esta infraestructura. Además, es posible transferir los locales correspondientes a la propiedad de otras personas. Lo principal es que al implementar tales relaciones legales, se observa el criterio: la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos se puede transferir para usar solo si este procedimiento no viola los derechos e intereses de los ciudadanos y organizaciones.

Los terrenos en los que se encuentran las instalaciones residenciales pueden transferirse para uso limitado a otras personas. Si antes de la aprobación de la legislación que regula el uso de los recursos comunes de la casa, estos sitios ya han sido utilizados por alguien, el acceso a ellos no estápuede estar prohibido. El nuevo gravamen del objeto se establece de acuerdo con el acuerdo entre los propietarios de los apartamentos y la persona que va a utilizar el sitio. Las posibles disputas en el marco de estas relaciones jurídicas se resuelven en los tribunales.

Características de mantenimiento de objetos comunes de la casa

Veamos ahora cómo se lleva a cabo el mantenimiento de los bienes comunes en un edificio de apartamentos.

De acuerdo con las leyes en el campo de la ley de vivienda de la Federación Rusa, los propietarios de apartamentos corren con los costos de resolver el problema en cuestión en forma conjunta. La parte de estos costos atribuibles a un propietario en particular se determina con base en la parte de la propiedad común que posee la persona. Incluso si el propietario del apartamento no vive en él, todavía tiene que pagar una tarifa por el mantenimiento de la propiedad común en el edificio de apartamentos. Si una persona no usa ascensor, por ejemplo, porque vive en el 1er piso, entonces debe pagar el elemento correspondiente de la infraestructura de la instalación residencial.

La lista específica de actividades que componen el mantenimiento de los recursos comunes en la casa depende de las características de una instalación residencial en particular, las condiciones climáticas en las que se encuentra. Por regla general, incluyen:

- inspección periódica de la propiedad, que llevan a cabo los propietarios de apartamentos y otras personas responsables para identificar deficiencias en la estructura de los objetos relevantes;

- garantizar la funcionalidad de los sistemas de suministro de energía;

- limpieza y saneamientoprocesamiento de locales, terrenos en los que se encuentra la casa;

- eliminación de basura y desechos resultantes del trabajo de empresas que utilizan varias habitaciones de la casa;

- aplicación de medidas de protección contra incendios previstas por la legislación de la Federación Rusa;

- cuidado de las plantas plantadas en el terreno adyacente a la casa;

- mantenimiento de elementos paisajísticos ubicados en el respectivo territorio;

- realizar las reparaciones corrientes de las instalaciones, preparándolas para su funcionamiento en una temporada determinada;

- implementación de medidas destinadas a mejorar la eficiencia energética de un edificio residencial.

Cabe señalar que la lista de actividades que forman el mantenimiento y reparación de los bienes comunes de un edificio de apartamentos no incluye:

- asegurar la funcionalidad de las puertas en los apartamentos propiedad de los residentes - ventanas externas e internas;

- aislamiento de balcones;

- reemplazo de vidrio;

- mantenimiento de terrenos que no están incluidos en la estructura de propiedad común, incluida la plantación de plantas en ellos.

Estas tareas las resuelven los propietarios de los apartamentos.

Las reparaciones se encuentran entre las principales actividades realizadas en el marco del uso de los bienes comunes. Puede ser corriente y capital. Estudiemos sus características.

Reparación de instalaciones comunes

La reparación se lleva a cabo de acuerdo con la decisión de la junta de propietarios. El actual está diseñado para evitar el desgaste, así como mantener la funcionalidad de los objetos en cuestión. Reparaciones capitales de bienes comunes enen un edificio de apartamentos incluye el reemplazo o la reconstrucción de elementos individuales de la infraestructura residencial. También se produce si expiran las instalaciones correspondientes.

Las empresas de gestión pueden llevar a cabo las reparaciones actuales (así como las principales) de los bienes comunes en un edificio de apartamentos si esta obligación se les impone por decisión de los propietarios. La participación en estas relaciones jurídicas es competencia exclusiva de los propietarios de los apartamentos. Los residentes también establecen el alcance y el cronograma de las reparaciones de los recursos comunes en el hogar.

Tenga en cuenta que las empresas gestoras están obligadas a realizar los trabajos actuales y urgentes necesarios para mantener la funcionalidad de las instalaciones, aunque el acuerdo con los propietarios no establezca una lista específica de trabajos relevantes. Para financiar estas actividades, los propietarios de apartamentos forman un fondo para la renovación de la propiedad común de los edificios de apartamentos. Considere sus detalles.

Uso del fondo de caja general de los propietarios de apartamentos

El fondo en cuestión se coloca en una cuenta especial. Se abre en una institución financiera que tiene la competencia para realizar transacciones relevantes. Los fondos colocados en una cuenta separada y perteneciente a los propietarios de los apartamentos se utilizan para llevar a cabo la revisión de los recursos.

Formación de la correspondienteEl fondo se lleva a cabo con cargo a las aportaciones de los arrendatarios, así como a las sanciones que se devenguen sobre estas cantidades en la forma que establezca la ley. En algunos casos, también es posible que el banco cobre intereses por depositar fondos en la cuenta en cuestión. El fondo de reacondicionamiento se distribuye entre los propietarios de apartamentos en proporción al monto de sus contribuciones.

La propiedad de estos fondos pertenece al propietario de una vivienda en particular. Si una persona vende un apartamento, su comprador también se convierte en propietario de una participación en el fondo de revisión. Vale la pena señalar que los propietarios de fondos en una cuenta separada no tienen derecho a utilizarlos para otros fines, excepto para la revisión de los recursos comunes de la casa.

Ahora estudiemos cómo se llevan a cabo los eventos, en cuyo marco los propietarios establecen las reglas para mantener la propiedad común en un edificio de apartamentos. Estamos hablando de reuniones de la junta general de propietarios de apartamentos.

Reunión de la asamblea general de propietarios de departamentos: características del evento

La junta general de propietarios de locales residenciales, de conformidad con las leyes en el campo de la ley de vivienda de la Federación Rusa, es el principal órgano de gobierno de la casa. De hecho, también es una reunión y, por lo tanto, puede considerarse como un evento. La junta de propietarios tiene una agenda e implica la formación de una lista de decisiones tomadas por votación.

La propiedad común de un edificio de apartamentos son objetos que, de acuerdo con los resultados de la asamblea de propietarios de apartamentos, pueden ser:

- reconstruido;

- complementadodependencias para diversos fines;

- reparado - incluso cuando se utiliza el fondo de reacondicionamiento.

En una reunión de la asamblea general de propietarios de apartamentos, se pueden tomar decisiones:

- sobre la formación del fondo de revisión;

- sobre el monto de la contribución de revisión - en relación con el nivel mínimo;

- a elección de un ciudadano que abrirá una cuenta especial del fondo correspondiente y realizará operaciones en esta cuenta;

- sobre la elección de un banco que atenderá las transacciones financieras relacionadas con acuerdos entre propietarios de apartamentos y proveedores de servicios para el mantenimiento de recursos comunes;

- sobre la obtención de préstamos de HOA, Reino Unido u otra organización competente para reparaciones importantes en la casa;

- sobre la emisión de garantías para dichas transacciones financieras;

- sobre el procedimiento de uso del terreno contiguo a la casa;

- sobre el uso de objetos incluidos en los recursos comunes de la casa por parte de terceros - por ejemplo, con fines publicitarios;

- sobre el apoderamiento de las personas que participan en la firma de contratos de uso de objetos;

- sobre la introducción de sistemas de información en el marco de la interacción de los propietarios de apartamentos, así como sobre la determinación de las personas con derecho a utilizar tales soluciones tecnológicas;

- sobre el procedimiento para financiar los costos asociados con el establecimiento de reuniones con la participación del Código Penal, HOA u otra organización competente;

- sobre la elección de los mecanismos de control del hogar;

- sobre la necesidad de reparaciones en cursopropiedad.

Veamos cómo se pueden llevar a cabo las reuniones en cuestión.

Formas y procedimiento para la celebración de asambleas de propietarios de viviendas

La actividad en cuestión se puede realizar:

- en forma de votación en persona - cuando los propietarios asisten en persona, discuten temas y toman decisiones sobre ellos;

- a través del voto en ausencia de los residentes - en la forma prescrita por los actos jurídicos reglamentarios de la Federación Rusa;

- forma mixta.

Los actos jurídicos reglamentarios de la Federación de Rusia también establecieron el procedimiento para la celebración del evento en cuestión. En primer lugar, la ley establece la periodicidad con la que deben celebrarse reuniones para establecer cómo los propietarios de la vivienda utilizan los bienes comunes de un edificio de apartamentos. Este es un criterio muy importante en términos de la eficacia de la gestión de las instalaciones pertinentes.

Por lo tanto, las reuniones en cuestión deben celebrarse una vez al año, a menos que las normas locales establecidas por los propietarios de apartamentos establezcan lo contrario. Además de la reunión principal de propietarios, se pueden realizar eventos extraordinarios relacionados con la discusión de varios aspectos del manejo de la casa. Pueden ser iniciados por cualquier ciudadano de entre los propietarios de los apartamentos.

La junta general de propietarios se reconoce como legítima si se reúne el quórum. De acuerdo con las leyes de vivienda de la Federación Rusa, debe ser el 50% del número total de votos. Si no se alcanza el quórum, se convoca otra asamblea general.

Si alguno de los propietarios de los apartamentos decidiera poner en discusiónla cuestión, por ejemplo, de cómo se deben llevar a cabo las reparaciones actuales de la propiedad común en un edificio de apartamentos, de forma extraordinaria, entonces debe informar a otros residentes de su iniciativa 10 días antes de la reunión correspondiente. Una persona debe enviar información sobre el evento a los vecinos por escrito o publicar mensajes sobre la reunión de propietarios de apartamentos en stands especiales. Este documento debe contener:

- información sobre el iniciador de la junta extraordinaria de propietarios;

- datos sobre la forma de la reunión;

-fecha, lugar y hora del evento;

- los principales temas de la agenda de la junta de propietarios;

- el procedimiento para examinar a los propietarios de apartamentos con información para ser considerada en la reunión.

Los propietarios de apartamentos con un 10 % o más de votos en las juntas pueden aplicar el Código Penal o la HOA con una solicitud para celebrar una junta general. Esta apelación debe ser por escrito e incluir puntos en la agenda. Dentro de los 45 días posteriores a la recepción del documento correspondiente, pero a más tardar 10 días antes de la reunión general, el Código Penal o la HOA deben informar a los residentes sobre el evento relevante.

Tales iniciativas también pueden asociarse con una discusión de los matices que caracterizan la reparación de bienes comunes en edificios de apartamentos o, por ejemplo, el uso de un fondo de reparación de capital. El iniciador de la respectiva asamblea puede ser la propia sociedad administradora o la sociedad de propietarios. Al mismo tiempo, la agenda puede incluirser asuntos que normalmente son de la competencia de la junta de propietarios.

Ahora veamos cómo se toman las decisiones de los propietarios.

Características de la toma de decisiones en las juntas de propietarios

Como señalamos anteriormente, la implementación de actividades relacionadas con el mantenimiento de los recursos comunes en la casa se lleva a cabo en función de los resultados de la votación en la reunión de propietarios de apartamentos. Los propietarios toman las decisiones apropiadas en el caso general por mayoría de votos, pero a veces se requiere el apoyo de dos tercios de los residentes en un tema en particular.

Características de la votación en la junta de propietarios de apartamentos

Será útil estudiar cómo se lleva a cabo la votación de los temas del orden del día en las respectivas reuniones. Por ejemplo, en relación con procedimientos como la revisión de los bienes comunes de los edificios de apartamentos o el gasto de fondos que se van a utilizar para fines apropiados. La votación en la junta de propietarios de apartamentos se puede hacer en persona o por medio de un representante que actúa en base a un poder notarial. Cada propietario tiene un número de votos proporcional a su participación en la propiedad de los recursos comunes de la casa. La información sobre las personas que participan en la votación se registra en el acta de la reunión de propietarios de apartamentos.

Los resultados de las votaciones en el marco de la junta de propietarios de apartamentos se registran en protocolos especiales, que son documentos oficiales. Su compilación y aplicación.las disposiciones contenidas en el mismo pueden tener implicaciones legales.

Formulación de los resultados de la junta de propietarios

Un ciudadano autorizado debe presentar copias de los protocolos pertinentes al Código Penal, HOA u otra organización competente dentro de los 10 días posteriores a la reunión de propietarios de apartamentos. A su vez, el Código Penal, la HOA u otra estructura debe enviar el protocolo a las autoridades reguladoras dentro de los 5 días posteriores a la recepción del documento anotado. Si estas agencias gubernamentales reciben 2 o más fuentes del tipo apropiado durante 3 meses consecutivos, entonces deben iniciar una inspección no programada de las actividades de los ciudadanos relacionadas con el manejo de la casa. Por ejemplo, si los residentes están discutiendo activamente qué servicios para el mantenimiento de la propiedad común de un edificio de apartamentos deberían formar medidas para el mantenimiento de las instalaciones relevantes, entonces las autoridades estatales competentes pueden verificar qué tan legales son las acciones de los ciudadanos como parte de la resolución de tales problemas..

El acta de la reunión de propietarios de departamentos no debe contener decisiones sobre temas que no estén incluidos en la agenda de los iniciadores del evento. Los inquilinos son informados sobre los resultados de la reunión de propietarios de apartamentos dentro de los 10 días posteriores a la firma del documento correspondiente. Como regla general, colocándolos en soportes especiales. Las actas que fijan los resultados de la junta de propietarios de apartamentos se conservan en un lugar determinado por los propios residentes. Las actas de la junta de propietarios que regulan el uso de los bienes comunes de un edificio de departamentos son fuente de normas,obligatorio para todos los vecinos, siempre que los asuntos considerados en el orden del día de la reunión fueran competencia del órgano de administración del edificio correspondiente.

Las decisiones tomadas después de la reunión de propietarios de apartamentos pueden ser apeladas por los propietarios del apartamento en los tribunales. Por ejemplo, si uno de los ciudadanos no quedó satisfecho con la forma en que se determinó el procedimiento para gastar fondos en la reparación de la propiedad común de un edificio de apartamentos sin su participación, o si votó en contra y considera violados sus derechos. Una persona puede presentar una solicitud ante el tribunal dentro de los 6 meses a partir de la fecha de familiarización con la decisión de la junta de propietarios de la vivienda.

Por lo tanto, la propiedad común de los propietarios en un edificio de apartamentos debe utilizarse teniendo en cuenta los intereses de cada inquilino. Tiene derecho a expresarlos personalmente, en reuniones de propietarios de apartamentos o en los tribunales.