Revisión de edificios de apartamentos: ¿pagar o no? La tarifa para la revisión de un edificio de apartamentos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

En los recibos de pago de vivienda y servicios comunales enviados a ciudadanos de la Federación Rusa, hay una línea: "reparaciones importantes". ¿Cuáles son las bases legales para incluirlo en el documento de pago correspondiente? ¿Qué estructuras son responsables de recaudar ingresos financieros de los ciudadanos para estos fines, así como de la implementación práctica de la reforma?

¿Tengo que pagar por la revisión?

Sí, de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa, es obligatorio. En 2014 se realizaron los ajustes correspondientes a los actos jurídicos. Los propietarios de apartamentos se comprometen a aportar fondos en la cantidad determinada por las tarifas aprobadas por los órganos legislativos de un tema particular de la Federación Rusa y calculadas en función del área de la vivienda. Es decir, se multiplica el valor correspondiente establecido por las autoridades por el número de metros cuadrados de vivienda.

Entonces, si nos preocupara el tema deun fenómeno como la revisión de edificios de apartamentos (para pagar o no), lo respondimos. Se deben hacer las contribuciones correspondientes. Al mismo tiempo, el Código de Vivienda de la Federación Rusa contiene disposiciones según las cuales los propietarios de apartamentos conservan los derechos de propiedad sobre los recursos financieros aportados. Si un ciudadano vende una vivienda por la que hizo contribuciones para su rehabilitación, los derechos de uso de los activos correspondientes se transfieren al comprador.

Rehabilitación de edificios residenciales: información general

Hay dos esquemas principales bajo los cuales son posibles las reparaciones de capital de los edificios de apartamentos. La ley asume que son legalmente equivalentes - depende de la elección de los ciudadanos.

El primer esquema es el uso de los servicios de fondos regionales especiales - instituciones en el estado de ONG. El segundo es la creación de una cuenta separada, que acumulará fondos para la revisión.

En el primer caso, el tiempo y el procedimiento para las reparaciones se fijan en un programa regional especial. En el segundo escenario, esta fuente también es importante, pero los ciudadanos, dentro de los criterios establecidos, pueden ajustar las condiciones correspondientes para realizar el trabajo necesario.

Por lo general, todo edificio residencial tiene una vida útil de acuerdo con la normativa. Si en el momento en que se va a reparar el edificio de acuerdo con el criterio indicado, los ciudadanos no han creado una cuenta especial, entonces cae bajo la jurisdicción del operador regional.

Los costes de reparaciones importantes en el parque de viviendas municipales correrán a cargo de la autoridad local correspondiente. Las contribuciones para la revisión son hechas por el propietario. En este caso, estemunicipio. Pero en un parque privado de viviendas de varios apartamentos, esta obligación recae en los propietarios de los apartamentos.

De dónde irán los recibos

La forma en que los propietarios recibirán los recibos de las reparaciones capitales depende de la opción elegida para acumular fondos. Su legislación prevé, como señalamos anteriormente, dos: por cuenta propia o por cuenta de un operador regional. En el primer caso, los recibos son enviados con mayor frecuencia por la HOA, en el segundo caso, por una institución estatal que se ocupa de la revisión de edificios de apartamentos. Si un edificio de viviendas está gestionado por una sociedad gestora, se le asignan las correspondientes obligaciones de entrega de facturas a los ciudadanos.

Condiciones de revisión

El procedimiento de revisión de edificios de viviendas, previsto por la ley, se realiza en un plazo que depende, en primer lugar, de los períodos de revisión establecidos para determinados elementos estructurales de un edificio residencial y, en segundo lugar, del método de formación del capital apropiado.

Si el operador regional acumula los fondos, entonces la revisión se lleva a cabo de acuerdo con el programa aprobado. Como regla general, las casas con un grado significativo de desgaste se reparan primero. En cuanto al escenario en el que el fondo de dinero para las reparaciones capitales de los edificios de apartamentos está a disposición de la HOA, cabe señalar que los plazos prescritos en el programa regional indican el momento en el que, en cualquier caso, se debe realizar el trabajo correspondiente.. Se espera, por lo tanto, que HOA pueda implementarlos inclusomás rápido de lo que podría hacerlo un operador regional.

Si una institución estatal se ocupa de los problemas de revisión, un factor importante para dar forma al orden de los edificios residenciales para reparaciones es la disciplina de pago de los propietarios de apartamentos. Si los ciudadanos no están demasiado interesados en el pago oportuno de las facturas de servicios públicos, esto puede afectar el momento de las reparaciones importantes en sus hogares. Pero si el deterioro de un edificio residencial claramente dificulta su operación, entonces, independientemente del tamaño de las deudas en las facturas de servicios públicos, las reparaciones pueden llevarse a cabo en esta instalación lo antes posible.

Ayuda del presupuesto

Independientemente de la forma de acumulación de capital destinada a la revisión, el estado puede proporcionar asistencia a los ciudadanos que transfieran fondos para el mantenimiento de la casa. Así, los presupuestos de muchas regiones incluyen fondos destinados a compensar las cantidades correspondientes en un 50-100%, dependiendo de la categoría social del ciudadano.

Especificidades de los operadores regionales

Echemos un vistazo más de cerca a los detalles de las actividades de esos mismos operadores regionales que mencionamos anteriormente. ¿Cuáles son estas instituciones? En la mayoría de los casos, se trata de una organización sin fines de lucro bajo la jurisdicción del poder ejecutivo de la región, que es responsable de la renovación de edificios de apartamentos. Por lo general, el organismo gubernamental que establece los operadores regionales se denomina Ministerio de Vivienda y Servicios Públicos o de manera similar.

La función principal de los operadores en cuestión es el control total sobre un procedimiento como una renovación importante del hogar, que va desdeenvío de recibos a los ciudadanos y finalización con los trámites de aceptación de obra relacionados con la ordenación del edificio. La responsabilidad financiera de las actividades de las estructuras en cuestión suele recaer sobre el gobierno del sujeto de la federación.

Se supone que la actividad de los operadores regionales es muy transparente: por ejemplo, la información que refleja los resultados de las actividades de estas organizaciones suele publicarse en sus sitios web. Por lo tanto, cada propietario podrá ver cuánto ha crecido el fondo de reparación de capital de los edificios de apartamentos, que él mismo repone regularmente, familiarizarse con la lista de trabajos que se llevarán a cabo en la casa o con información sobre el desempeño de los contratistas..

Tal transparencia del trabajo de los operadores regionales está relacionada con el deseo de las autoridades de aumentar la confianza de los ciudadanos. Para que nadie haga preguntas sobre si se debe realizar una revisión importante de los edificios de apartamentos, pagar o no los servicios correspondientes. La gente debe entender que el operador es una estructura estable y no desaparecerá en ninguna parte con el dinero pagado.

Específicos de los programas regionales

¿Cuáles son las características de los programas regionales, según los cuales las ONG responsables de la rehabilitación de edificios residenciales implementan los procedimientos pertinentes?

De hecho, representan una lista de edificios residenciales construidos en el ámbito de la federación y que experimentan una necesidad objetiva de reparación de techos, fachadas, cimientos y otros elementos que muestran signos de deterioro. No se incluyen en el programa viviendas que se encuentren debidamente reconocidas como de emergencia, así como edificaciones que no contengan elementos de propiedad común en su estructura.

El componente más importante del programa que regula la revisión de los edificios de apartamentos es el cronograma para la implementación de las obras correspondientes. Se forma sobre la base de una variedad de factores: por ejemplo, el grado de deterioro de los edificios, el período de su operación, en algunos casos, el tamaño de las deudas de los ciudadanos por vivienda y servicios comunales, como señalamos anteriormente.

¿Qué forma de acumular capital elegir?

Entonces, aprendimos que hay dos formas de acumular capital, que luego se puede utilizar para la reforma de un edificio residencial: a través de un operador regional oa través de una HOA, o con la participación de una empresa de gestión. ¿Qué camino es mejor? ¿Quizás no hay mucha diferencia entre ellos?

La principal ventaja de contactar a un operador regional es el ahorro de tiempo. Los ciudadanos no necesitarán perder el tiempo en trámites relacionados con la resolución de problemas financieros y organizativos relacionados con la implementación de las disposiciones de la ley sobre la revisión de edificios residenciales. Los servicios de los respectivos suboficiales son gratuitos. Sin embargo, este formato de actividades se caracteriza por un claro inconveniente: las reparaciones mayores solo pueden llevarse a cabo dentro del período de tiempo previsto por el programa regional, como señalamos anteriormente.

Por lo tanto, si los residentes esperan poder realizar reparaciones importantes en el hogar fuera del cronograma, pero por necesidad, deben iniciarabriendo una cuenta especial, que acumulará los fondos necesarios. Por supuesto, en este caso, tendrá que dedicar tiempo a resolver una gran cantidad de problemas organizativos. Sin embargo, en la estructura de la HOA, por regla general, siempre hay personas competentes para resolver tales dificultades. Por supuesto, es poco probable que acepten hacer el trabajo gratis, pero el resultado esperado por los ciudadanos suele justificar los costos correspondientes. Por lo tanto, este escenario está bien aprobado por muchos propietarios que planean realizar revisiones periódicas de los edificios de apartamentos. Si pagar o no a los empleados de HOA y, de ser así, cuánto es una cuestión que se decidirá en las reuniones pertinentes.

Entonces, enumeremos las principales ventajas de la opción en la que el operador regional administra los fondos:

• la estructura correspondiente resuelve todos los problemas organizativos necesarios;
• las actividades de los operadores regionales no están sujetas a pago;
• El tipo apropiado de NPO debe rendir cuentas públicamente por su trabajo.

La principal desventaja de este esquema: el momento de la revisión real puede diferir de los que son deseables para los propietarios de apartamentos.

Veamos los principales beneficios de abrir su propia cuenta de gestión de efectivo para reparaciones:

• puede establecer cualquier fecha límite con respecto al pedido de las obras y servicios necesarios;
• puede elegir contratistas rentables y de calidad garantizada;
• es posible ejercer una regulación flexible del monto de las contribuciones arevisión.

El principal inconveniente de este esquema: lleva tiempo organizar la interacción de la HOA con varios contratistas y autoridades de supervisión. Pero, como señalamos anteriormente, en la estructura de las comunidades de propietarios suele haber ciudadanos emprendedores que están dispuestos a contribuir a la solución de los problemas relevantes.

¿Cómo organizar la gestión independiente del capital?

Es muy posible que los ciudadanos decidan gestionar por su cuenta, sin recurrir a los servicios de un operador regional. Por lo tanto, la financiación de la reforma de los edificios de apartamentos pasará a ser totalmente gestionada por los propios residentes. ¿Cómo se puede organizar el autogobierno en términos de resolución de problemas relacionados con la revisión?

En primer lugar, una HOA debe funcionar en la casa. Sin embargo, solo puede servir a un edificio residencial específico. Si hay varias casas, se permite que el número total de apartamentos no supere los 30, siempre que estén ubicados en un solo sitio.

En una reunión de propietarios, se debe determinar el monto de la tarifa de reparación de capital correspondiente que se cobra a cada apartamento. Su valor mínimo no podrá ser inferior a la tarifa establecida en los actos jurídicos regionales que regulen el sector de la vivienda y los servicios comunales. La revisión es, de hecho, un conjunto de servicios proporcionados por organizaciones de construcción. Es necesario aprobar la lista de servicios relevantes. Al mismo tiempo, no debe contemplar una cantidad de trabajo menor que la especificada en el programa regional. Los ciudadanos también necesitandeterminar el momento de la revisión. No podrán ser posteriores a las prescritas en el programa regional.

Los propietarios también pueden decidir aumentar o disminuir el monto de las contribuciones de mantenimiento. Pero los valores correspondientes deben estar dentro de los límites establecidos por la ley. Los fondos que ya se han recaudado para la revisión no se pueden cobrar sin una serie de documentos importantes, a saber: el acta de la junta general, en cuyo orden del día se encuentra la revisión, los contratos con los contratistas, un certificado de aceptación y un protocolo final que refleje el trabajo realizado.

Cantidad de los pagos

Anteriormente, notamos que los indicadores clave sobre la base de los cuales se forman los gastos de los propietarios, relacionados con la formación del fondo financiero correspondiente, son la tasa de reparación de capital para un edificio de apartamentos aprobado en la región, el área del apartamento, así como el monto de la compensación por parte de los gastos de los ciudadanos del presupuesto.

El primer componente de la "fórmula" lo determinan las autoridades regionales. Por ejemplo, la tarifa para la revisión de un edificio de apartamentos establecido en la región de Rostov es de 6,60 rublos. por metro cuadrado m. La cifra correspondiente se hace constar en el decreto del gobierno regional. En la región de Voronezh habrá otras cifras, sobre la base de las cuales se calculan las contribuciones para la revisión de los edificios de apartamentos, Moscú tiene derecho a establecer las suyas propias.

La tarifa se calcula antes de la aprobación del gobierno regional según la metodología desarrollada por el Ministerio de Desarrollo Regional de la Federación Rusa, es decira nivel federal. Se supone que el importe de las aportaciones correspondientes se calcula en base a una estimación del valor total de las necesidades objetivas de tesorería para el pago de las obras y servicios que con mayor probabilidad se llevarán a cabo para poner en orden la edificación residencial media. después de varios años de funcionamiento continuo.

Sanciones por incumplimiento de la ley

¿Existe alguna sanción si un ciudadano decide que no quiere hacer contribuciones para la remodelación de edificios de apartamentos? Pagar o no pagar es una pregunta que no hace. Sí, hay sanciones. Los pagos en cuestión están previstos a nivel de la legislación federal. Y si una persona no los paga, entonces esta es una razón legítima para la formación de una deuda y la posterior acumulación de multas en caso de f alta de pago. Aproximadamente lo mismo que en caso de negativa a transferir fondos para otros servicios públicos. Si un ciudadano se niega fundamentalmente a pagar las cantidades correspondientes y las compensaciones relacionadas con la demora en los pagos, el tribunal puede recuperar los fondos.

¿Quién controla el flujo de fondos?

Si los propietarios deciden transferir la competencia relacionada con la implementación de reparaciones importantes al operador regional, ¿quién controlará el gasto de los fondos correspondientes? Anteriormente, notamos que el gobierno regional generalmente tiene la responsabilidad financiera total por los resultados de las actividades de las ONG relevantes.

Adicionaluna medida de protección de los fondos - en las barreras a su retiro de las cuentas de los operadores regionales. Por lo tanto, el pago de la revisión de un edificio de apartamentos a los contratistas será realizado por el banco solo si la NPO responsable de la revisión proporciona un protocolo que refleje información sobre la reunión sobre el tema de la reparación, así como un acuerdo para la provisión. de los servicios correspondientes y un certificado de aceptación. También necesitará un protocolo final con respecto a la aprobación del trabajo realizado por el contratista. Por cierto, enumeramos los mismos requisitos anteriores, que caracterizan los detalles de la gestión financiera para la revisión a través de la HOA.

Los operadores regionales están obligados a enviar información relacionada con su trabajo a las autoridades estadísticas, el Servicio de Impuestos Federales y otras instituciones, si así lo exige la ley. En algunas regiones, se han aprobado actos legales, según los cuales el operador regional debe enviar cifras mensuales a la inspección de vivienda sobre los cargos monetarios por revisión. Los ciudadanos también pueden familiarizarse con esta información a través del sitio web.

En el trabajo de las ONG formadas por los gobiernos de las regiones de la Federación Rusa, no se espera una participación directa como sujetos de las relaciones jurídicas de las personas. Todos los contratos son firmados por personas jurídicas que reportan a las autoridades de la materia. Las estructuras relevantes de la administración estatal en las regiones forman consejos de administración encabezados por funcionarios; por ejemplo, este puede ser el primer subjefe de la región. La Junta de Síndicos de las ONG responsables de la revisión también puede incluir representantes de las estructuras sindicales,órganos legislativos de la materia.