Cómo comprar un apartamento sin un agente inmobiliario: instrucciones paso a paso, matices y características

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Existe la opinión de que es imposible comprar una casa sin un agente inmobiliario. De hecho, esta no es una tarea tan difícil que cualquiera pueda manejar. Sí, un agente inmobiliario le ahorra tiempo al cliente, pero de ninguna manera es una garantía de que el comprador no tendrá problemas con la propiedad adquirida en el futuro. Además, los servicios de intermediación son de pago y pueden alcanzar el 10 % del valor de la transacción, lo que a los precios inmobiliarios actuales resultará en una suma considerable.

Conociendo algunas reglas y siguiendo las instrucciones paso a paso "Cómo comprar un apartamento sin un agente inmobiliario", puede comprar una casa en un tiempo relativamente corto.

Etapa preparatoria

En primer lugar, debe evaluar correctamente sus capacidades financieras. Esta pregunta es muy importante, incluso si la persona que busca vivienda es acomodada. El precio de un apartamento se refleja incluso en el costo de los servicios notariales, en el monto del impuesto que deberá pagarse en el futuro.

Factores que afectan el precio:

• ubicación del edificio;
• material con el que está construida la casa(por ejemplo, los objetos de panel tienen menos valor que los de ladrillo);
• disponibilidad de infraestructura;
• metraje y disposición de la vivienda, aunque si hablamos de un edificio nuevo, esta pregunta no suele surgir;
• disponibilidad de reparación;
• pisos de toda la casa y el piso en que se vende vivienda;
• tipo de calefacción. Con tarifas altas, este factor se ha vuelto de gran importancia.

Hay más consejos para evitar meterse en problemas al comprar un apartamento. Asegúrese de analizar la oferta y la demanda de propiedades similares. No es ningún secreto que dentro de los límites de una gran ciudad, el precio de la vivienda es muchas veces más alto que su costo. Por lo tanto, hay una cierta “subida” de precios, y si ofrecen viviendas demasiado baratas, entonces probablemente haya algunos problemas con eso. Esto puede ser una gran deuda en las facturas de servicios públicos, el mal estado de las comunicaciones dentro de la casa o problemas con los títulos de propiedad. Si no es posible determinar la causa, puede ponerse en contacto con un experto independiente y evaluar la propiedad que le gusta.

¿Reventa o vivienda principal?

El mercado principal son los bienes raíces sin antecedentes legales, nadie se ha apoderado de ellos. La compra se realiza directamente al desarrollador. En la mayoría de los casos, esta opción de adquisición de vivienda es mucho más rentable, eso sí, si se compra un piso en un edificio que se ha puesto en funcionamiento. Es en tal situación que no debería surgir la pregunta de cómo comprar un apartamento en un edificio nuevo sin un agente de bienes raíces. Solo necesita verificar al desarrollador, y si todo está bien, no dude en comprar una vivienda.

Pero si compra viviendas prefabricadas, no podrá ahorrar dinero. El objeto que todavía está en construcción es más barato. Es decir, se firma un acuerdo de participación con el desarrollador y el futuro propietario espera hasta que todo el edificio esté construido y puesto en funcionamiento. La construcción puede prolongarse durante años, por lo que si necesita una vivienda con urgencia, tendrá que detenerse en el mercado secundario de bienes raíces.

Los revendedores son bienes inmuebles que ya han sido y son propiedad de alguien. Al comprar dichos metros cuadrados residenciales, debe analizar cuidadosamente los documentos del título para que en el futuro no se encuentre con el problema de la aparición de familiares o hijos del propietario anterior.

Selección de opciones

Afortunadamente, cuando apareció Internet, hubo más oportunidades para buscar cualquier producto. ¿Cómo comprar un apartamento sin un agente de bienes raíces? En las instrucciones paso a paso, el siguiente paso es seleccionar las opciones apropiadas.

Debes comenzar eligiendo el área donde el comprador quiere vivir. El futuro lugar de residencia debe cumplir con todos los requisitos del comprador, debe haber una infraestructura adecuada, intercambio de transporte. Habiendo elegido varias opciones, puede comenzar a llamar. Los anuncios, tanto en Internet como en los periódicos, serán de propietarios y agentes inmobiliarios.

Ver

Acuerde ver durante el día, incluso si es un fin de semana. No debes ir a este evento solo. Ante todo,la información se percibe de manera más objetiva si hay alguien cerca. Cuando una persona es más emocional y puede tomar una decisión precipitada y equivocada.

Asegúrese de evaluar no solo el interior del apartamento, sino también la entrada. La casa en sí no debe tener grietas. Hable con sus vecinos si es posible. Camine por el área, vea qué tan cerca está una escuela o preescolar, cuánto tiempo tomará llegar al transporte.

Cuando vengas a ver un piso de segunda mano, nunca lleves dinero contigo.

Si está buscando un apartamento en el último piso, preste atención a si hay fugas en el techo y las paredes. Una gran cantidad de alfombras, especialmente en las paredes, debe dar lugar a ciertos pensamientos. Lo mismo se aplica a los apartamentos de esquina. Es deseable que la casa esté completamente aislada, en casos extremos, solo el apartamento que se está comprando. El apartamento de la planta baja no debe tener olor a sótano.

Inspeccione los cuartos de servicio, las tuberías deben estar en buenas condiciones, la presión del agua debe ser fuerte. Lo ideal es que la casa no tenga más de 10 años.

Confirmación de consentimiento de compra

Este paso de las instrucciones paso a paso "Cómo comprar un apartamento sin un agente inmobiliario" consta de dos pasos:

• comprobación de documentos;
• transferencia de anticipo o depósito.

Comprobación de documentos

La verificación de los documentos de propiedad debe comenzar con una conciliación de los datos del pasaporte y la información especificada en los documentos de vivienda. Consulta legalLa limpieza también es posible poniéndose en contacto con la sucursal local de Rosreestr. Para ello, se solicita un extracto del registro, donde se hará visible la información sobre el titular, relevante a la fecha de emisión. Se recomienda ponerse en contacto con la organización operadora y pedirles también información sobre si hay deudas por servicios públicos. Si los hay, especialmente los más grandes, esto reducirá significativamente el precio de compra.

Qué documentos se deben solicitar al arrendador:

• extracto del registro o certificado;
• pasaporte;
• certificado, que se prepara antes de la venta;
• extracto del registro de la casa, ampliado.

Asegúrese de comentar con el propietario que en el momento de la venta de la vivienda estaban dados de baja.

Depósito

El depósito y el anticipo se tienen en cuenta al pagar el apartamento. El importe se fija por acuerdo de las partes, en función del coste de la vivienda. Pero en el momento de la transferencia del depósito entre las partes, ya se debe llegar a un acuerdo a qué precio será la enajenación. Puede obtener un recibo del vendedor, celebrar un contrato de depósito o un contrato preliminar de compraventa, en el que puede fijar el momento de la transferencia del dinero y el costo total de la transacción.

Es mejor celebrar un contrato de depósito al comprar apartamentos secundarios en pleno cumplimiento de todos los requisitos del código civil, es decir, proporcionar:

• si el vendedor, después de recibir el dinero, continúa tratando de vender la propiedad, se compromete a devolver el depósito en el doble de la cantidad;
• en caso de fallacomprador de la transacción, el depósito no es reembolsable.

No estará de más ponerse en contacto con un notario para confirmar la seriedad de las intenciones de las partes. En una notaría puede certificar un contrato preliminar o un acuerdo de depósito, o ambos.

Preparándose para un trato

¿Cómo comprar un apartamento sin agente inmobiliario? En las instrucciones paso a paso, el siguiente paso es resolver el tema del pago: cuándo se realizará, antes de registrar la transferencia de propiedad o después. Es más rentable para el comprador pagar después de registrar los derechos de vivienda en Rosreestr; elimina los riesgos asociados con la pérdida de dinero. El vendedor quiere recibir fondos antes de ponerse en contacto con el servicio de registro, para no perder dinero y vivienda al mismo tiempo. Resolver este problema es bastante simple: celebrar un acuerdo con un banco para el arrendamiento de una celda bancaria. Naturalmente, el servicio se paga, pero de esta manera cada parte tiene una garantía adicional y los costos se pueden dividir a la mitad.

Ejecución del negocio y cesión de derechos

Hoy en día, la finalización notarial de tales transacciones es opcional. La transferencia de propiedad del vendedor al comprador debe inscribirse en el registro de derechos inmobiliarios. No obstante, se recomienda utilizar los servicios de una notaría, especialmente si el comprador no ha tenido previamente tal experiencia. En comparación con los precios inmobiliarios, el costo de los servicios notariales no parecerá alto. Este especialista tiene una educación legal y experiencia relevante. Podrá redactar competentemente un contrato, prever los riesgos, ensi es necesario, confirme el hecho de la transferencia de fondos y la capacidad legal de las personas - participantes en la transacción.

El registro de la compra de un apartamento no se limita a la celebración de un contrato. Ahora tienes que ir a la oficina de registro. Ambas partes deben estar presentes para registrar la propiedad. Se deben presentar los siguientes documentos:

• documentos que confirman la identidad de ambos participantes en la transacción;
• contrato de compraventa;
• pasaporte catastral para vivienda;
• si el vendedor tiene hijos, se requerirá un documento de las autoridades de tutela;
• si el vendedor y el comprador tienen cónyuges, se requerirá el consentimiento notarial de éste para la venta, respectivamente, y para la adquisición, si la vivienda no se compra en propiedad compartida;
• recibo de pago de la tasa estatal.

Antes de ir al departamento de registro, es mejor aclarar la lista completa de documentos para comprar un apartamento.

Transferencia de bienes inmuebles y liquidación total

Una vez que se completa el registro de la transferencia de propiedad, el vendedor recibe todo el dinero de la caja de seguridad.

La etapa final es la transferencia del apartamento al nuevo propietario. Por cierto, las condiciones para la transferencia del apartamento y los términos deben estar estipulados en el contrato. A menudo, el contrato en sí indica la lista de bienes transferidos, pueden ser muebles, electrodomésticos integrados. Si la lista es grande, entonces se debe redactar un acta. Este documento es importante tanto para el comprador como para el vendedor. El comprador entiende claramente lo que se le transferirá junto con las paredes, y el vendedor, ¿de quéya no se le pedirá que haga nada, especialmente porque es inútil. Lo principal es no olvidar agregar que las partes no tienen reclamos entre sí.

Permiso de residencia

Los revendedores (apartamento o casa) pueden registrarse en el lugar de llegada inmediatamente después de obtener la propiedad.

Qué tener en cuenta

Debido al alto costo de los bienes raíces en este mercado, existe una gran cantidad de estafadores y vendedores sin escrúpulos que obtienen ilegalmente documentos para la vivienda, los falsifican y tratan de vender los metros cuadrados lo más rápido posible. Por lo tanto, todos los documentos, tanto los que establecen el derecho como los que confirman la identidad, deben ser revisados cuidadosamente. No debe "apresurarse" a un precio demasiado bajo, incluso -10% del valor promedio de mercado debería alertarlo. Quizás no se trata de una venta urgente por salida del país, sino que simplemente el vendedor está ocultando algunos hechos que pueden afectar la transacción.

Más matices y características de comprar un apartamento:

• Para evitar perder su depósito, celebre un contrato preliminar con el vendedor que no le permita buscar nuevos compradores después de recibir el anticipo.
• Rechazar la transacción si una persona autorizada actúa en lugar del propietario, incluso si el poder notarial está redactado de acuerdo con todas las reglas. Puede resultar que la persona que emitió el poder notarial ya haya "abandonado este mundo", entonces la transacción puede invalidarse fácilmente.
• Recuerde que una persona en prisión tiene derecho a una parte deapartamento, por lo que el libro de la casa debe ser cuidadosamente estudiado, entrevistado por los vecinos, para que dentro de unos años no te encuentres en el umbral de su apartamento con un reincidente que ha salido de prisión y no tiene dónde vivir.

En principio, la respuesta a la pregunta de cómo comprar un apartamento por su cuenta no debería surgir. La mayoría de los agentes inmobiliarios no saben qué hacer en algunas situaciones. Este oficio solo se puede aprender con la práctica, pero no querrás ser un "conejillo de indias" e incluso pagar dinero por ello. Por lo tanto, si algo no está claro, es mejor consultar a un abogado. Usted mismo debe estar atento y cuidadoso al verificar documentos y tomar una decisión.