¿Qué es una hipoteca y cómo obtenerla? Documentos, pago inicial, intereses, reembolso de un préstamo hipotecario

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

En las realidades de la vida actual, cuando la población del planeta está en constante crecimiento, uno de los más apremiantes es el tema de la vivienda. No es ningún secreto que no todas las familias, especialmente las jóvenes, pueden permitirse comprar su propia vivienda, por lo que cada vez más personas se interesan por saber qué es una hipoteca y cómo conseguirla. ¿Cuáles son las ventajas de este tipo de préstamo? ¿Vale la pena la molestia?

La esencia de la hipoteca es que si no tienes buenos parientes que puedan prestarte dinero para comprar una casa gratis, y realmente quieres tener tu propio apartamento, puedes contactar al banco y obtener la cantidad necesaria. Sin embargo, este tipo de préstamo es algo diferente al préstamo al consumo habitual, al que ya estamos acostumbrados. Qué exactamente, lo resolveremos.

Qué es una hipoteca y cómo conseguirla sin problemas

En primer lugar, debe comprender que un préstamo hipotecario esun préstamo dirigido para la compra de una propiedad específica y, a diferencia de un préstamo de consumo, no podrá administrar el dinero a su propia discreción. Además, en este caso, el objeto adquirido en sí mismo se convierte con mayor frecuencia en la garantía: un apartamento, una tienda, una planta de producción. Por lo tanto, se puede argumentar que la prenda de bienes inmuebles para garantizar obligaciones a los acreedores es una hipoteca. Los bancos, por cierto, no solo aceptan viviendas: un automóvil, un yate, un terreno pueden ser una prenda. Sin embargo, una característica de este tipo de préstamo es que el objeto adquirido de esta manera pasa a ser propiedad del prestatario inmediatamente desde el momento de la compra.

En Rusia, la variante más común de este tipo de préstamo es una hipoteca sobre la vivienda. Además, por regla general, es el apartamento que se compra el que se da como garantía al banco, aunque, como opción, también se pueden dar en prenda bienes inmuebles existentes. Este tipo de servicio lo ofrecen casi todos los bancos: Sberbank, Gazprombank, Alfa-Bank, VTB. Una hipoteca siempre es rentable para cualquier entidad de crédito, porque aunque el prestatario no tenga los fondos para pagar la deuda, el banco seguirá teniendo la garantía. Es por eso que estos últimos otorgan voluntariamente tales préstamos, compitiendo para ofrecer condiciones "favorables".

A quién se le otorgará un préstamo y qué se necesita para esto

Para que un apartamento en una hipoteca se haga realidad, tendrá que "sudar" lo suficiente, recogiendo el paquete de documentos necesario. Pero hablaremos de eso un poco más abajo, pero ahora hagamos algunosretrato promedio de un cliente potencial capaz de obtener un préstamo hipotecario:

1. En primer lugar, la edad: el rango ideal es de 23 a 65 años.
2. Nivel de confiabilidad: necesitará un historial crediticio impecable. Si no tiene uno, antes de solicitar un préstamo grande, tome un par de préstamos de consumo y pague cuidadosamente. Por supuesto, un préstamo de consumo no es tan grande como una hipoteca, pagarás una cuota mucho menor, pero tener dos o tres préstamos pagados a tiempo tendrá un efecto muy positivo en tu imagen a los ojos del banco.
3. Experiencia laboral: más de dos años y en el último lugar de trabajo: al menos 6 meses.
4. Tener suficientes ingresos "blancos" para pagar la cuota mensual.
5. Y, por supuesto, tienes que recopilar una enorme lista de documentos, y cuanto más serio sea el banco, más papeles, certificados y recibos te pedirán.

Por supuesto, los requisitos descritos anteriormente son una versión generalizada, se pueden encontrar indicadores ligeramente diferentes en los folletos. Por ejemplo, algunos bancos en las páginas de sus prospectos declaran que están listos para otorgar préstamos hipotecarios a personas mayores de 18 años. U otra opción: supuestamente para una respuesta afirmativa no se necesita certificado de ingresos. Entonces, ya sabes: la mayoría de las veces esto es solo un truco publicitario. Los clientes que saben por experiencia propia qué es una hipoteca y cómo conseguirla, dicen: si no cumples con los requisitos anteriores, no te darán un préstamo para un apartamento. ¿Y quién está garantizado para contar con una respuesta positiva?

Entonces, es más probable que obtenga un préstamo si:

• tiene al menos el 20% del costo de la vivienda comprada para el pago inicial;
• su salario oficial es al menos el doble de su pago mensual;
• la hipoteca se emite para un apartamento, no para un terreno o una casa particular;
• todos los miembros sanos de la familia tienen un empleo oficial con un salario “blanco”;
• existe otra propiedad que ya te pertenece por derecho de dominio (hipoteca y tampoco se requiere);
• no tiene préstamos pendientes u otras obligaciones de deuda;
• no eres garante de préstamos de familiares o amigos;
• la experiencia laboral en el último trabajo es de más de 2 o 3 años;
• puede proporcionar uno o dos garantes solventes (requeridos con bastante frecuencia, pero no siempre).

Documentos

Así que ha decidido que la única manera de mejorar sus condiciones de vida es una hipoteca. Los bancos requerirán de usted un impresionante paquete de documentos. Detengámonos en ello con más detalle.

La lista generalizada se ve así:

• cuestionario bancario;
• solicitud de hipoteca: a veces puede solicitarla en línea visitando el sitio web oficial de la institución;
• fotocopia del pasaporte civil o documento equivalente;
• copia del certificado de seguro de pensión estatal;
• certificado (copia) de registro fiscal en la Federación Rusa (TIN);
• hombres en edad militar tambiénse requerirá una copia de la identificación militar;
• fotocopias de documentos educativos - diplomas, certificados, etc.;
• copias de actas de matrimonio/divorcio, nacimiento de hijos;
• contrato de matrimonio (copia), si lo hubiere;
• fotocopia del libro de trabajo (todas sus páginas) con constancia de identificación del empleador;
• cualquier documento que confirme el tamaño y la fuente de sus ingresos: formulario 2 del impuesto sobre la renta personal, extractos bancarios, recibos de pensión alimenticia o asistencia financiera regular, etc.

En algunos bancos, estos documentos son suficientes, pero la mayoría de las veces un préstamo hipotecario requiere una cantidad mucho mayor de papeles. Por ejemplo, lo más probable es que necesite preparar:

• formulario 9 - certificado de registro en el lugar de residencia permanente;
• fotocopias de los pasaportes civiles de todas las personas que conviven con usted, así como de sus familiares inmediatos (padres, hijos, cónyuges), independientemente de su lugar de residencia permanente;
• certificado del monto de la pensión y copia del certificado de pensión para familiares no trabajadores de la edad correspondiente;
• copias de los certificados de defunción de todos los familiares inmediatos fallecidos: cónyuges, padres o hijos.

Y más documentos

Si tiene una propiedad costosa, necesitará documentos de título que confirmen la propiedad: facturas de venta, obsequios, certificados de privatización para una casa de verano, apartamento, automóvil, etc. También necesitará un certificado en el formulario 7 que caractericeparámetros de sus locales residenciales/no residenciales.

Tan pronto como posea acciones, bonos, etc., deberá proporcionar un extracto del registro de tenedores de valores.

La hipoteca para vivienda es un negocio responsable. Así que asegúrese de proporcionar documentos que confirmen su confiabilidad: historial crediticio, copias de recibos de pago oportuno de facturas de teléfono y servicios públicos, alquiler de los últimos meses y, preferiblemente, de uno o dos años.

Si tiene cuentas bancarias - tarjeta, corriente, depósito, crédito, vista, etc. - necesitará documentos que confirmen su existencia.

Además de todo, para solicitar un préstamo hipotecario, asegúrese de abastecerse de un certificado que confirme que no está registrado en un dispensario psiconeurológico o narcológico.

Cuando se comunique con el banco, necesitará no solo copias, sino también originales de los documentos anteriores, y si tiene un coprestatario, deberá preparar el mismo paquete de documentos.

Y los documentos de nuevo

Es posible que se necesiten documentos adicionales para aquellos que trabajan "por sí mismos" y tienen su propio negocio. Estos pueden ser copias de documentos constitutivos, estados contables que muestren ganancias / pérdidas de los últimos años, dotación de personal, copias de contratos importantes, balances, en general, cualquier documento que pueda confirmar la estabilidad financiera de su empresa y su capacidad para desarrollarse dinámicamente..

Si usted es un empresario individual sin una entidad legal, es probable que el bancopedirá:

• certificado de registro;
• recibos por impuestos y aportes a fondos varios;
• copias de extractos bancarios de los últimos años;
• libro de gastos e ingresos (si los hubiere);
• fotocopias de contratos de arrendamiento de locales y otros documentos que acrediten su estabilidad y solvencia;

Como puede ver, un apartamento en una hipoteca es un negocio bastante problemático. Una vez que se han presentado todos los documentos necesarios, es necesario esperar la decisión del banco de emitir una hipoteca. Por lo general, el período de revisión puede tomar desde un día hasta varias semanas, pero algunos bancos ofrecen un servicio de "hipoteca exprés", cuando se puede tomar una decisión en dos o tres horas. Una vez aprobado, puede comenzar a buscar un apartamento.

Cómo elegir un banco: los mejores préstamos hipotecarios

Si una larga lista de documentos requeridos no lo asustó y solo fortaleció su decisión de tomar una casa a crédito, echemos un vistazo más de cerca a la cuestión de cómo elegir la oferta más ventajosa. Está claro que pagar una hipoteca es un proceso largo y bastante costoso y, como sabes, nadie quiere pagar de más. ¿Qué buscar al elegir una institución de crédito?

1. En primer lugar, debe estudiar detenidamente los programas que ofrecen los bancos. Al mismo tiempo, trate de prestar atención a las instituciones que tienen más de un año operando en el mercado y tienen una reputación comprobada.
2. Si ya tienes una tarjeta (cualquiera)cualquiera de los bancos, y en general está satisfecho con su trabajo, entonces, primero que nada, dirija su atención a esta empresa en particular. El hecho es que, por lo general, muchas instituciones financieras ofrecen a los clientes habituales condiciones de préstamo especiales y más favorables que las personas que solicitan por primera vez.
3. Preste atención no solo a la tasa de interés, sino también a la cantidad probable de pagos únicos, cuya cantidad al final puede ser bastante grande. Dichas "comisiones" pueden ser cobradas por el banco por la emisión de diversos certificados, seguros y otros servicios.
4. Asegúrese de explorar la posibilidad de amortización anticipada del préstamo. Por ejemplo, en un banco como VTB, una hipoteca se puede pagar antes de lo previsto sin problemas, mientras que otras organizaciones de crédito en este caso obligan al cliente a pagar algunas multas y sanciones adicionales. Esto también puede afectar su elección.
5. Casi todas las instituciones bancarias tienen su propio sitio web donde puede encontrar fácilmente una calculadora de hipotecas. Esto es bastante conveniente: al completar los campos correspondientes, puede calcular aproximadamente cuánto tendrá que pagar mensualmente. Compare estas cifras navegando por las páginas de varios bancos y determine la oferta más ventajosa.

Para no confundirse con una gran cantidad de ofertas, puede crear una pequeña tabla para usted, donde las columnas serán condiciones de crédito y las filas serán varios bancos que ofrecen hipotecas. Asegúrese de usar una calculadora de hipotecas; le facilitará en gran medida sus cálculos y le ayudará a determinar el sobrepago total ymonto del pago mensual.

Las columnas (criterios) pueden ser:

• término de la hipoteca;
• tasa de interés;
• pago mensual;
• Comisiones de terceros, pagos únicos;
• necesita verificar ingresos;
• opción de reembolso anticipado;
• importe de la cotización obligatoria inicial;
• multas por cargos mensuales atrasados;
• ofertas promocionales.

Por supuesto, puede complementar la lista de criterios propuesta a su discreción. No se apresure a elegir un banco con la tasa de interés más baja; quizás todas las demás condiciones no sean tan favorables. Así que evalúe todos los elementos del complejo.

Préstamo hipotecario social

Hay otro punto al que debe prestar atención al elegir un banco. El hecho es que para algunas categorías de ciudadanos, se proporciona la llamada hipoteca social: préstamos preferenciales destinados a proporcionar vivienda a segmentos vulnerables de la población que simplemente no pueden comprar un apartamento bajo la "hipoteca comercial".

La principal diferencia entre este tipo de préstamo es el costo de un metro cuadrado de vivienda comprada. Para participar en el programa es necesario redactar una solicitud de mejora de las condiciones de vida y darse de alta en la Administración del lugar de residencia. Se revisará su solicitud y se tomará una decisión. Uno de los principales criterios para dicho registro es el cumplimiento del Decreto del Gabinete de Ministros de la República de Tayikistán No. 190, del cual se deduce que la norma para garantizar la seguridad generalel área de vivienda por persona es de 18 m2.

Los participantes del programa "Hipoteca Social" pueden ser, por ejemplo, empleados estatales. Se puede emitir un préstamo a solo el 7 % anual y por un período de hasta 28,5 años y, en la mayoría de los casos, ni siquiera requiere un pago inicial.

Sin embargo, no todos los bancos trabajan con este tipo de préstamos. La información necesaria sobre dónde se puede emitir, así como si se puede solicitar, se puede encontrar en la administración de la ciudad (distrito). La mayoría de las veces hay un departamento responsable de la política de vivienda.

Préstamos a una familia joven

Si la mayoría de las personas mayores recibían vivienda en la época soviética, entonces las hipotecas para familias jóvenes son prácticamente la única forma actual de adquirir su propia vivienda y ser independientes. Afortunadamente, este tipo de préstamo también cuenta con el respaldo del estado.

Cada familia joven puede participar en el programa federal y solicitar subsidios estatales para comprar su propia vivienda. El área normal para una familia de 2 es de 42 metros cuadrados. Tal familia puede calificar para un subsidio del 35% del costo de la vivienda. Si una pareja joven tiene hijos, entonces la norma de vivienda se calcula en 18 m2 por persona, y el monto del subsidio aumenta al 40% del costo del apartamento.

Las hipotecas estatales para jóvenes no solo se pueden otorgar si están casados; los "solteros" también pueden calificar parapréstamo concesional. Con este fin, se está reviviendo en todo el país la práctica de los equipos de construcción de estudiantes, que se están formando en muchas universidades. Después de que un combatiente de tal destacamento haya trabajado ciento cincuenta turnos "por el bien de la Patria", recibe el derecho a solicitar una hipoteca sobre un apartamento al costo. Por lo tanto, con un poco de trabajo, puede comprar una casa 2 o 3 veces más barata que su valor de mercado.

Hipotecas para personal militar

El programa a nivel nacional "Hipoteca Militar" es otra opción para apoyar a la población. El programa está dirigido a mejorar las condiciones de vida de los militares a través del sistema hipotecario acumulativo. Todo depende del rango militar del participante y de la fecha de celebración del primer contrato de servicio.

La esencia del programa "Hipoteca militar" es que cada año el estado transfiere una cierta cantidad a la cuenta individual de cada militar, cuyo monto es revisado periódicamente por el Gobierno de la Federación Rusa según el nivel de inflación y otros indicadores. Con el tiempo, la cantidad acumulada se puede utilizar como pago inicial de una hipoteca.

Pros y contras

Ahora que ha entendido, al menos en términos generales, qué es una hipoteca y cómo obtenerla, es simplemente imposible no detenerse en las principales ventajas y desventajas de este tipo de préstamo.

Por supuesto, la principal ventaja de una hipoteca es que puedes conseguir tu propio apartamento ahora mismo, y no ahorrar para él durante muchos años, "tocando en las esquinas". Dado que el préstamo se emite por muchos años, entoncesel pago mensual no suele ser demasiado elevado y el ruso medio es bastante capaz de devolverlo.

Sin embargo, con todo el "rosado" de las perspectivas, uno no debe olvidarse de las deficiencias, entre las cuales, en primer lugar, se debe nombrar un enorme pago excesivo de intereses, que a veces alcanza más del 100%. Además, casi todos los acuerdos hipotecarios necesariamente contienen costos de terceros: para mantener una cuenta de préstamo, para considerar una solicitud, varios seguros, comisiones, etc. Todo esto en conjunto puede alcanzar el 8-10% del costo del pago inicial. Y, por supuesto, una enorme lista de documentos, aunque esto no es de extrañar, porque el banco te confía una cantidad considerable de dinero y durante mucho tiempo.