Cómo vender un apartamento sin impuestos: formas legales de evitar el pago de impuestos

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

La venta de bienes inmuebles residenciales es un proceso largo y complejo, como resultado del cual el vendedor tiene ciertos ingresos. Para ello hay que pagar un impuesto en forma de 13% del valor de venta, pero en algunas situaciones, los ciudadanos tienen derecho a recibir la exención del pago de esta tasa. Para ello, se deben cumplir unos sencillos requisitos. Por lo tanto, la gente debe entender cómo vender un apartamento sin impuestos. El método utilizado debe ser legal, porque si el vendedor quiere engañar a la oficina de impuestos al indicar una cantidad incorrecta en el contrato, entonces el impuesto se calculará sobre la base del catastro, no del valor de venta del objeto.

Formas de reducir la base imponible

A menudo la gente piensa si es posible vender un apartamento sin impuestos. De hecho, el procedimiento puede llevarse a cabo sin consecuencias fiscales negativas, pero solo si se cumplen ciertos requisitos. Las principales formas de exención del impuesto sobre la renta personal incluyen:

• si el apartamento se compró al contado o con hipoteca,entonces se puede vender sin pagar impuestos solo después de 5 años;
• si la vivienda se obtuvo sobre la base de una transacción gratuita, debe esperar solo tres años;
• se permite vender un objeto antes, y si el precio de venta es inferior al precio de compra, entonces el ciudadano no tiene ingresos, por lo que no es necesario calcular y transferir el impuesto sobre la renta personal al presupuesto;
• si el costo de la vivienda es inferior a 1 millón de rublos, por ejemplo, si se vende una habitación en un albergue, puede utilizar una deducción fiscal de 1 millón de rublos, por lo que solo obtiene una base imponible negativa;
• si la compraventa de otros bienes inmuebles se realiza en el plazo de un año, entonces el ciudadano podrá utilizar la liquidación recíproca de deducciones.

Cada opción tiene sus propias características, por lo que el propietario de la vivienda decide cómo vender el apartamento sin impuestos. No debe negociar con el comprador para escribir información inexacta en el contrato, ya que esto solo conducirá a que los especialistas del Servicio de Impuestos Federales calculen el impuesto con base en el valor catastral de la vivienda.

Plazo de propiedad del apartamento adquirido

La mayoría de las veces, la gente está interesada en la cuestión de cuánto puede vender un apartamento sin impuestos. Si la vivienda se compró a sus expensas, tendrá que esperar al menos cinco años. Dichos cambios en el código fiscal se realizaron en 2016.

Incluso si la vivienda se compró con la ayuda de un capital de maternidad, una hipoteca o un empleador, el comprador en el contrato de venta fuecontribuyente directo. Por tanto, si no quiere pagar el IRPF por la venta del objeto, tendrá que esperar cinco años.

Hasta 2016, era necesario esperar solo tres años, independientemente de cómo el vendedor recibiera la propiedad. Pero con base en la Ley Federal N° 382, se realizaron reformas al Código Tributario, que modificó el período de tenencia de los inmuebles para obtener la exención del impuesto sobre la renta. Por tanto, en el art. 217.1 Código Tributario, puede estudiar las reglas para calcular esta tarifa al vender bienes inmuebles.

Características del apartamento recibido

La vivienda no solo se puede comprar, sino también recibir sobre la base de varias transacciones gratuitas. ¿Cuánto tiempo se puede vender un apartamento sin impuestos en este caso? Bajo tales condiciones, debe esperar solo tres años a partir de la fecha de registro de propiedad. Estas ofertas incluyen:

• la vivienda fue privatizada por todas las personas que en ese momento estaban registradas en el apartamento;
• el apartamento fue heredado de parientes o amigos fallecidos;
• objeto fue donado por parientes cercanos, que incluyen cónyuges, padres, hijos o hermanos;
• la vivienda se transfirió a una persona sobre la base de un contrato de alquiler, pero anteriormente mantuvo al propietario de esta propiedad de por vida.

En las situaciones anteriores, debe esperar solo tres años, después de lo cual puede vender la propiedad sin pagar impuestos. En otras situaciones, tendrá que esperar cinco años. Tales condiciones comenzaron a operar desde principios de 2016.

¿Por qué hay límites de tiempo?

Cualquiera que planee vender bienes raíces debe saber cuándo es posible vender un apartamento donado sin impuestos. La necesidad de esperar está relacionada con matices económicos, ya que durante ese período de tiempo un ciudadano no podrá recibir ningún beneficio de la compra y venta de bienes inmuebles.

Los funcionarios están seguros de que en cinco años la inflación y la depreciación de los bienes inmuebles reducirán significativamente su valor de mercado, por lo que si una persona tiene como objetivo obtener ganancias comerciales, entonces serán mínimos.

Si una persona no recibe ganancias de la transacción, puede vender la propiedad al precio de compra. En este caso, el ciudadano no paga el IRPF por f alta de ingresos. Pero tendrá que demostrar que realmente no obtuvo ningún beneficio.

¿Cómo se calcula el término?

Cualquier propietario debe saber cómo vender un apartamento sin impuestos. ¿Después de cuántos años se puede realizar esta operación? El plazo depende de cómo el contribuyente obtuvo la propiedad.

Este plazo no siempre comienza desde el momento de la firma de cualquier contrato, ya que en ocasiones se tiene en cuenta el momento de registro del derecho en Rosreestr. Por lo tanto, la tenencia se calcula con base en las siguientes reglas:

• si se concluye un contrato de compraventa, el plazo comienza a partir de la fecha especificada en el contrato si la compra se realizó en el mercado secundario, y la fecha disponible en el certificado de la factura también se puede utilizar si el objeto fue comprado al desarrollador;
• si una persona recibe viviendapor herencia, entonces se tiene en cuenta la fecha de apertura de la herencia, por lo tanto, el período de aceptación real de la propiedad o la recepción de un certificado de herencia no importa;
• si una persona está desaparecida, esto no da derecho a los herederos a disponer de sus bienes, pero cuando el tribunal reconoce que una persona se considera muerta, entonces comienza un período de tres años desde el momento en que la decisión judicial se hace;
• si se redactó una donación, la cuenta atrás comienza a partir de la fecha especificada en el acuerdo de donación;
• a menudo la propiedad se compra por partes, por ejemplo, un ciudadano puede comprar primero una habitación y luego el resto del apartamento, por lo que la cuenta regresiva comienza desde el momento en que se compra la primera parte.

Si el propietario sabe cuándo puede vender el apartamento sin impuestos, podrá concluir fácilmente un trato para la venta de bienes inmuebles sin temor a tener que transferir una gran cantidad de fondos al presupuesto estatal.

Uso de la deducción de propiedad

Si una persona sabe cuándo vender un apartamento sin impuestos, pero no puede esperar tres años, entonces puede usar otras formas de reducir la carga fiscal. Uno de esos métodos es la presentación de una deducción de impuestos. Se ofrece a todos los ciudadanos que venden su piso.

Según el art. 220 del Código Fiscal, el monto de dicha deducción es de 1 millón de rublos. Es por esta cantidad que se reduce la base imponible, representada por el precio de venta del objeto. Si las personas subestiman deliberadamente el precio de un apartamento al concluir una transacción, entonces el 70% del valor catastral indicado enRosreestre. Pero esta condición solo se aplica a los objetos que se compraron después de 2016.

Si se vende un objeto económico, representado por un apartamento de una habitación o incluso una habitación, pero el precio no puede exceder 1 millón de rublos. En estas condiciones, es posible vender un apartamento sin impuestos en 2019, ya que la base imponible está representada por un valor negativo.

Si el precio de los bienes inmuebles es superior a 1 millón de rublos, la cantidad del impuesto se reduce significativamente debido a la deducción. Por ejemplo, un ciudadano quiere vender un apartamento donado por un familiar un año después de la conclusión de la donación. El apartamento está ubicado en las afueras de la ciudad, por lo que cuesta solo 1,2 millones de rublos. El vendedor no podrá evitar tener que pagar la cuota, pero podrá beneficiarse de la deducción fiscal. Para él, el monto del impuesto es: (1,200,000 - 1,000,000)13%=26 mil rublos.

Por lo tanto, puede incluso vender un apartamento en un edificio nuevo sin impuestos o con un pago mínimo, si utiliza la deducción. Pero bajo tales condiciones, los especialistas del servicio de impuestos seguirán enviando una notificación al contribuyente. No se puede ignorar, por lo que tendrás que acercarte a la sucursal de FTS para avisar a los empleados del servicio sobre el uso de la deducción. Además, se presenta a esta organización una declaración de impuestos sobre la renta de 3 personas y otros documentos para la propiedad vendida.

La desventaja de usar este método para reducir la carga fiscal es que solo se puede usar una vez al año. Por lo tanto, si una persona planea vender varias propiedades dentro de un año, tendrá que reducir el impuesto de otras maneras.

Contabilización del precio de compra

¿Cómo vender un apartamento sin pagar impuestos si es imposible reducir la tarifa de otra manera? Otro método presenta la posibilidad de contabilizar el precio de compra del apartamento. Esta opción es adecuada solo en una situación en la que la vivienda se compró previamente a expensas de fondos personales o una hipoteca. Vender un apartamento después de la donación sin impuestos de esta manera no funcionará, ya que el ciudadano no gastó sus propios fondos en tal adquisición.

El impuesto se paga exclusivamente sobre las ganancias recibidas por la venta de bienes inmuebles. Si una persona puede probar que no recibió ningún ingreso de la transacción, entonces está exento de pagar impuestos. ¿Cuándo puedo vender un apartamento sin pagar impuestos? Si utiliza este método, puede vender el objeto en cualquier momento después de la compra. El proceso de uso de este método de exención de impuestos difiere en los siguientes parámetros:

• el ciudadano debe conservar los documentos en virtud de los cuales adquirió la propiedad;
• si el apartamento se vende al mismo precio al que se compró, entonces no se requieren impuestos;
• no es necesario transferir fondos al presupuesto estatal si se vende un apartamento a un costo más bajo;
• si el precio de venta excede el precio de compra, se paga el 13% exclusivamente de la diferencia existente;
• el contribuyente debe tener documentos oficiales que contengan información sobre cuánto compró y vendió su propiedad;
• este método se considera conveniente si una persona necesita vender un inmueble con urgencia, ytambién su precio supera 1 millón de rublos;
• se permite usar el método de reducción de costos simultáneamente con la deducción, pero solo para diferentes objetos inmobiliarios, por ejemplo, si un ciudadano necesita vender varios apartamentos dentro de un año.

Una característica de este método es que un ciudadano deberá presentar documentación al Servicio de Impuestos Federales que confirme su f alta de ingresos. Además, deberás realizar una declaración de IRPF tripartita.

Uso de mallas

Hay muchas maneras de vender un apartamento nuevo sin impuestos. Si una persona inmediatamente después de la venta de una propiedad planea comprar otro objeto, entonces puede usar la compensación de deducciones fiscales, aunque el Código Tributario oficialmente no tiene el concepto de este método. Este método es el siguiente:

• el vendedor puede beneficiarse de una deducción de 1 millón de rublos, y el comprador puede contar con un reembolso de 2 millones de rublos;
• precisamente la deducción de propiedad de 2 millones de rublos. se puede utilizar para la compensación;
• la deducción puede cubrir el impuesto que tienes que pagar por la venta de bienes inmuebles.

Por ejemplo, un ciudadano vende su propiedad por 2,5 millones de rublos. Tiene documentos que confirman que hace un año compró un apartamento por 1,9 millones de rublos. El monto del impuesto en este caso es: (2,500,000 - 1,900,000)13%=78 mil rublos. Durante el mismo año, un ciudadano adquiere otro apartamento, cuyo costo es de 2,3 millones de rublos. Puede aprovechar al máximoel tamaño de la deducción, por lo que obtiene 260 mil rublos por tal compra.

Al mismo tiempo, un ciudadano puede usar la liquidación mutua, por lo tanto, 260 000 - 78 000=182 mil rublos. se puede obtener adicionalmente del estado. En estas condiciones, el ciudadano no tendrá que pagar ninguna tasa. Pero la compraventa de bienes inmuebles deberá acreditarse mediante documentos oficiales.

De la misma manera, puede vender un apartamento después de una herencia sin impuestos. Pero en este caso, la base imponible se verá aumentada, y además tendrás que sacrificar parte de tu deducción. El proceso de venta y compra de diferentes inmuebles debe realizarse dentro del mismo período impositivo.

¿Puedo bajar deliberadamente el precio de venta?

Muchas personas que están pensando en cómo vender un apartamento sin impuestos prefieren usar el método ilegal. Consiste en el hecho de que el vendedor acuerda con el comprador reducir el costo del apartamento en un contrato formal. En este caso, al utilizar una deducción fiscal, un ciudadano podrá reducir la base imponible a casi cero.

Este método de reducción de impuestos ha sido utilizado anteriormente por bastantes ciudadanos. Como resultado, se modificó la legislación para evitar la reducción ilegal de la base imponible. Para ello, los inspectores de Hacienda comparan el precio de venta con el 70% del valor catastral del piso. El impuesto se calcula en base a la cifra más alta. Por lo tanto, la gente simplemente no podrá reducir significativamente la base imponible. Si una persona está pensando en cómo vender un apartamento después de la privatización sinimpuesto, es deseable utilizar otras formas de reducir la carga fiscal.

Las autoridades fiscales tienen en cuenta el precio catastral fijado a principios de año, cuando exactamente se realizó la transacción. Si por diversas razones no hay información sobre el índice catastral, entonces las autoridades fiscales deberán tener en cuenta solo el precio indicado en el contrato de venta. Esta condición no se utiliza para bienes inmuebles que fueron comprados por personas antes de 2016.

Elaboración de documentos

Cualquiera debería saber cómo vender correctamente un apartamento sin impuestos. ¿Después de cuántos años se puede cerrar un trato? Puede esperar 3 o 5 años para hacer un trato sin consecuencias fiscales. Además, puede utilizar otros métodos de reducción de impuestos. En algunas situaciones, puede que no sea necesario pagarlo en absoluto. Pero al mismo tiempo, debe elegir un método específico antes de cerrar un trato.

Si una persona ha sido propietaria de bienes raíces por menos de tres o cinco años, entonces debe preparar un determinado paquete de documentos para el Servicio de Impuestos Federales. Estos documentos incluyen:

• 3-Declaración de impuestos sobre la renta personal, que se puede completar fácilmente utilizando programas especiales ofrecidos de forma gratuita por los empleados del Servicio de Impuestos Federales;
• documentación que contiene información sobre cómo exactamente este objeto pasó a ser propiedad de una persona, y puede estar representado por un contrato de compraventa, una escritura de donación, un certificado de herencia o un acuerdo sobre la privatización de un objeto;
• extracto del USRN que confirma la transferencia de derechospropiedad del apartamento a otra persona;
• si es posible reducir la base imponible debido a la diferencia entre los precios de compra y venta, entonces se transmite documentación adicional que contiene información sobre cuánto dinero gastó el contribuyente en la compra de este objeto;
• si durante un período impositivo un ciudadano vendió y compró bienes inmuebles, por lo que quiere aprovechar la compensación mutua, entonces prepara documentos para ambos apartamentos y también redacta una solicitud para una deducción de propiedad.

Toda la documentación se transfiere al departamento del Servicio de Impuestos Federales, ubicado en el lugar de registro de un ciudadano.

Reglas de declaración

Si una persona vende una vivienda antes de que finalice el período establecido por la ley, independientemente de la necesidad de pagar impuestos, deberá presentar una declaración ante el Servicio de Impuestos Federales. Puede hacerlo usted mismo o con la ayuda de especialistas contratados. La siguiente información se incluye en este documento:

• fecha de venta de la propiedad;
• plazo de propiedad del apartamento;
• información sobre la deducción solicitada equivalente a 1 millón de rublos;
• información sobre el precio de compra del objeto, si el apartamento se compró originalmente en efectivo o con un préstamo hipotecario;
• fecha de venta del objeto;
• cálculo del impuesto y el importe exacto de la tasa, si a pesar de todo es necesario pagarlo;
• información sobre otros copropietarios de bienes inmuebles, si el contribuyente era propietario de solo una parte del apartamento.

El cálculo se puede realizar automáticamente usandoprogramas que son ofrecidos gratuitamente por los empleados del Servicio de Impuestos Federales. En estas condiciones, el contribuyente sólo necesita ingresar a este programa la información básica sobre la vivienda vendida, la deducción solicitada y otros factores que permitan reducir la base imponible. Si una persona entiende cómo vender un apartamento donado sin impuestos, incluso un año después de recibir este objeto, no hay necesidad de pagar una tarifa.

Responsabilidad por impago de impuesto y f alta de declaración

Cualquier persona, sujeto a ciertas condiciones, puede vender un apartamento sin impuestos. Una herencia en forma de propiedad debe haber sido propiedad durante al menos tres años para recibir una exención de la tarifa. Si una persona compra una casa, tendrá que esperar 5 años. Si utiliza otros métodos de exención del pago de la tasa, deberá presentar una declaración ante el Servicio de Impuestos Federales. Además, puede ser necesario transferir una pequeña cantidad al presupuesto en forma de impuestos.

Si una persona no cumple con los requisitos de la ley, tendrá que asumir la responsabilidad por las violaciones. Si la tarifa no se paga dentro de los plazos establecidos, entonces de acuerdo con el art. 122 del Código Tributario tendrá que pagar una multa del 20% del monto del pago. Incluso si una persona, por diversas razones, no sabe que debe pagar una tarifa, esto no es una base para la exención de responsabilidad. Si se niega a pagar voluntariamente impuestos y multas, los alguaciles participarán en la ejecución de los fondos después de la aceptación.decisión judicial pertinente.

¿Cuándo vencen los impuestos?

Casi todas las personas quieren vender un apartamento sin impuestos. El período durante el cual necesita poseer bienes inmuebles depende de cómo el ciudadano recibió este objeto. Pero si una persona necesita vender su apartamento con urgencia, entonces puede usar otras formas de reducir la base imponible. No siempre es posible confiar en estos métodos para la exención del pago de la tasa, por lo que a veces los contribuyentes todavía tienen que transferir una pequeña cantidad de fondos al presupuesto.

Basado en el art. 220 del Código Tributario, este trámite debe realizarse antes de que finalice el mes de abril del año siguiente al que se informa. Si el pago es demasiado significativo, entonces el ciudadano puede presentar una solicitud al Servicio de Impuestos Federales con una solicitud para un plan de cuotas. Al mismo tiempo, es importante probar que la situación financiera de un ciudadano es tan mala que no puede hacer frente a tal carga fiscal.

¿Cuándo se entregan los documentos?

Si el plazo de propiedad de los bienes inmuebles no supera los tres años, incluso en una situación en la que no necesita pagar impuestos, un ciudadano deberá transferir cierta documentación al Servicio de Impuestos Federales. También incluye la declaración 3-NDFL, que confirma que el contribuyente realmente no puede transferir ninguna cantidad de fondos al presupuesto del estado.

Es necesario presentar declaración con otros papeles antes del 15 de julio del año siguiente al que se informa.

¿Los pensionistas pagan impuestos?

Cualquier vendedor piensa en cómovender un apartamento sin impuestos. Cualquier persona tiene que pagar la tasa si no se cumplen los requisitos legales para el período de propiedad. No importa la edad y la situación financiera del vendedor. Por lo tanto, incluso los pensionistas que no son ciudadanos aptos están obligados a pagar el impuesto sobre la renta personal cuando reciben ingresos por la venta de bienes inmuebles.

Para pensionados no aplican tarifas preferenciales ni otras concesiones. Deben tener en cuenta los plazos previstos para todos los contribuyentes. Si por diversas razones no tienen tiempo para transferir la cantidad requerida al presupuesto, entonces tendrán que pagar multas o enfrentarse a los alguaciles.

Incluso si el vendedor es menor de edad, el padre o tutor aún debe pagar impuestos sobre el vendedor. La misma regla se aplica a las personas discapacitadas que reciben solo beneficios del estado. Por lo tanto, al vender bienes inmuebles, las personas deben ser conscientes de las implicaciones fiscales de su decisión.

Conclusión

Todo el mundo quiere vender un apartamento sin impuestos. La herencia en forma de bienes raíces residenciales se puede vender sin pagar una tarifa después de tres años de propiedad. Esta condición se aplica a todos los objetos recibidos sobre la base de transacciones gratuitas. El apartamento comprado puede venderse sin consecuencias fiscales solo después de cinco años.

Hay otras formas de obtener una exención de impuestos o reducir su base imponible. Pero al usarlos, en todo caso, deberá presentar una declaración de impuestos y otros documentos al Servicio de Impuestos Federales. Si el contribuyente por diversas razones no presenta documentos al fiscoservicio o no transfiere la cantidad requerida de fondos en forma de impuestos, entonces el emú tendrá que enfrentar las consecuencias negativas de su decisión.