¿Qué es el impuesto sobre las ventas de bienes inmuebles?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

El código correspondiente declara el procedimiento para calcular y recaudar el impuesto sobre bienes inmuebles. Las leyes cambian de año en año. Al mismo tiempo, los derechos y obligaciones de los ciudadanos en el ámbito fiscal están cambiando. Lo que permanece invariable es la necesidad de pagar impuestos.

¿Qué es el impuesto sobre las ventas de bienes raíces?

La propiedad de bienes inmuebles puede estar en manos de un particular, una empresa privada o una autoridad municipal. Los tipos de bienes inmuebles incluyen diferentes opciones: locales residenciales, locales comerciales (edificios comerciales o de oficinas), locales industriales, terrenos y terrenos agrícolas. El propietario puede tener el derecho de propiedad exclusiva o como parte de una acción. En todos los casos, si la transacción cae dentro de la descripción de imponible, el impuesto sobre las ventas de bienes raíces sigue siendo obligatorio.

El sistema de control lo llevan a cabo las autoridades fiscales y sus divisiones territoriales. Hechoel pago o no pago del impuesto se refleja en la declaración anual presentada por los ciudadanos.

Principios generales

Según la ley rusa, cualquier tipo de beneficio recibido oficialmente está sujeto a impuestos. Desde este punto de vista, la enajenación de bienes inmuebles se considera a favor del propietario. Por lo tanto, es el vendedor quien está obligado a pagar el impuesto sobre la venta de bienes inmuebles.

El artículo 224 del Código Fiscal de la Federación de Rusia establece que el monto de los ingresos de la enajenación de bienes inmuebles debe gravarse a una tasa del 13%. Sin embargo, esta ley no se aplica en todos los casos. Los detalles se discutirán en este artículo.

Otra ley a la que hacer referencia es la Ley Federal número 382. Ha sido relevante desde principios de 2016. De acuerdo con las reglas de esta ley, el impuesto sobre la venta de bienes inmuebles en el ámbito legal se basa en los términos de la propiedad. Este documento considera dos tipos de tenencia por duración:

• Transferencia de propiedad hasta 2016.
• Propietarios cuyos derechos se fijan después del 2016-01-01.

La primera categoría de ciudadanos al enajenar bienes inmuebles se rige por las disposiciones de la ley vigente hasta principios de 2016. De acuerdo con esta ley, el impuesto es obligatorio para todos los propietarios que enajenen bienes inmuebles dentro de los primeros 3 años posteriores a la transferencia de la propiedad. Para la segunda categoría se aplica un nuevo procedimiento, según el cual el período de referencia de la titularidad es de 5 años.

¿Quién no puede pagar?

Si consideramos el procedimiento general para la recaudación de impuestos, la ley prevécircunstancias en las que el impuesto sobre la venta de bienes inmuebles para personas físicas se vuelve irrelevante independientemente del período de propiedad. En particular, se considera la forma de transferencia a la propiedad. Estos son los siguientes casos:

1. Cuando la propiedad pasa al propietario bajo la condición de dependencia de por vida del propietario anterior.
2. Propiedad heredada.
3. Enajenación de bienes inmuebles, cuyo derecho surgió como resultado de la privatización.
4. La base de la propiedad es un acuerdo de donación.

Si el título de propiedad cae dentro de una de estas categorías, entonces la transacción no debe clasificarse como ingreso adicional y, en consecuencia, estar sujeta a impuestos.

También hay características por región. Como saben, las leyes internas se dividen en federales y territoriales. Las autoridades locales tienen derecho a adaptar algunas leyes federales sin contradicciones fundamentales. En la práctica, las circunstancias suelen aliviarse de esta manera para una determinada categoría de ciudadanos. El impuesto sobre las ventas de bienes raíces no es una excepción.

Por ejemplo, para Khanty-Mansiysk Okrug existe una ley según la cual los ingresos por la venta de bienes inmuebles no están sujetos a impuestos, incluso durante los primeros 3 años de propiedad. Se aplican reglas similares en el Territorio de Stavropol: aquí el plazo de las transacciones imponibles se ha reducido de 5 a 3 años. Para saber qué impuesto sobre la venta de bienes inmuebles se debe pagar en una región en particular, debe seguir los cambios en el territorioleyes.

¿Cómo calcular?

Citizen S. A. vendió una casa comprada hace 1,5 años por 6.300.000 rublos. Su caso en todos los aspectos se ajusta a la definición de la ley. Tiene un empleo oficial y su experiencia laboral es de más de 10 años. ¿Cuál será el monto del impuesto sobre la venta de bienes inmuebles para un ciudadano de S. A.

Para preparar una declaración del año, debe llevar la siguiente información:

6,300,000 – 1,000,000=5,300,000 – monto de la base imponible

Importe del impuesto: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 rublos

Pero mucho antes de la fecha límite para presentar la declaración, S. A. reunió los documentos para la deducción y recibió la confirmación del servicio de impuestos. El importe de la deducción era el máximo. Ahora los cálculos se ven diferentes:

(6,300,000 - 5,300,000) x 13%=130,000 rublos monto real del pago.

Si un ciudadano de S. A. hiciera un trato 5 años después de la compra, entonces estaría incluido en la categoría de exento.

Para particulares

El impuesto sobre la venta de bienes inmuebles para particulares, sus características y procedimiento de pago está declarado por el Capítulo 23 del Código Fiscal de la Federación Rusa. Por lo tanto, los sujetos de derecho que tienen derecho a recibir ingresos en el territorio de la Federación Rusa se dividen en tres categorías:

1. Un residente de un país es un ciudadano que ha vivido en Rusia durante al menos 183 días durante el último año.
2. No residentes: personas que no pertenecen a la categoría anterior.
3. Definición condicional: los residentes de divisas son ciudadanos de la Federación Rusa que han estado viviendo en otro país durante el último año, pero que visitan Rusia al menos una vez al año.

Cuando los bienes inmuebles son vendidos por un no residente, los impuestos y el procedimiento para su cálculo se rigen por el artículo 209 del Código Tributario. Por lo tanto, se les aplica un conjunto separado de recaudación de impuestos sobre la renta personal.

Para personas jurídicas

Cuando una entidad legal enajena bienes inmuebles en su propio balance, el procedimiento para calcular los impuestos está determinado en gran medida por el sistema fiscal elegido. Pero cierto es el hecho de que al vender bienes inmuebles, una persona jurídica recibe ingresos. En consecuencia, estos ingresos deben reflejarse en el balance de la empresa. Seguimos considerando el impuesto a la venta de bienes inmuebles. ¿A partir de qué monto y en qué orden debe pagarlo una persona jurídica? Es necesario tener en cuenta pertenecer a uno de los siguientes regímenes fiscales:

1. UTII.
2. Sistema simplificado.
3. Sistema de patentes.

También se tiene en cuenta el tipo de propiedad. Puede ser residencial, comercial, suelo o subsuelo.

La información fáctica y la forma de propiedad también son relevantes: ¿realmente la empresa realiza actividades comerciales, los fundadores son residentes o no residentes en la Federación Rusa? Para responder a todas estas preguntas, uno debe guiarse por el Artículo 23 del Código Fiscal de la Federación Rusa.

Al vender una vivienda por una persona jurídica, los ingresos no están sujetos al IVA, pero el impuesto sobre la renta es obligatorio. La tasa del impuesto sobre la renta también depende del estado civil de los fundadores (residenteso no residente). Si estamos hablando de la enajenación de locales no residenciales que se encuentran en el balance de la empresa, entonces el monto de los ingresos está sujeto tanto al impuesto sobre la renta como al IVA. Al mismo tiempo, el impuesto sobre la renta no se cobra sobre el monto de la transacción, sino sobre el monto de los ingresos netos.

Un matiz importante: el impuesto sobre la venta de bienes inmuebles comerciales no tiene en cuenta el número de años de propiedad. Otro matiz del campo de la optimización fiscal dice que la empresa tiene derecho a reducir la cantidad de ingresos por el precio residual del objeto. Si, después de los cálculos contables, la diferencia entre el monto de la transacción y el monto final resulta ser negativa, entonces la cifra se clasifica como una pérdida para la empresa.

¿Deben pagar los pensionistas?

¿Se aplica el impuesto sobre la venta de bienes inmuebles de personas físicas - pensionistas y otras categorías especiales de ciudadanos? De acuerdo con las leyes vigentes, no se otorgan incentivos o desgravaciones fiscales ligados al estatus social de los ciudadanos. Los jubilados deben tributar si pertenecen a la categoría general de sujetos pasivos.

Es importante distinguir entre el impuesto sobre la propiedad y el impuesto sobre la renta de las personas físicas. El impuesto a la propiedad desde 2014 no es relevante para los pensionistas. Una excepción es cuando un pensionado usa bienes raíces para obtener ganancias. De lo contrario, están sujetos al procedimiento general: les será obligatorio un impuesto sobre la venta de bienes inmuebles durante 3 años.

Pero los pensionistas tienen la oportunidad de reducir significativamente el impuesto o incluso estar exentos. Para ello, deberán recurrir a una deducción patrimonial. Hasta 2012, la deducción no se aplicaba a los pensionistas. La aprobación de la Ley Federal No. 330 les proporcionótal derecho.

A través de esta ley, los jubilados pueden recibir una de las siguientes opciones de deducción de impuestos después de la venta de bienes inmuebles:

• Si la propiedad se fijó hace más de 3 años, entonces se liberan por completo de forma general.
• Si el período de tenencia es más corto y el valor del objeto no supera 1 millón de rublos, pueden recibir una reducción en la base imponible de la cantidad que se gastó al comprar el objeto.

Deducciones

Los sujetos de impuestos tienen derecho a una deducción del impuesto sobre la propiedad. Se aplica a aquellos ciudadanos que están empleados oficialmente y deducen el impuesto sobre la renta o el impuesto sobre la renta personal en la cantidad del 13% de sus ingresos. Hay tres opciones de deducción:

• Lanzamiento total.
• Parcial.
• Cobro de impuestos sobre el monto total de los ingresos.

Al mismo tiempo, la cantidad máxima por la que se puede reducir el monto del impuesto es de 1 millón de rublos.

Ejemplo: un ciudadano vende un apartamento comprado hace 2,5 años por 4.500.000 rublos. Al momento de presentar la declaración, el ciudadano también había preparado los documentos para la deducción. Tenía derecho a la deducción máxima. Como resultado, el monto de la base imponible para él fue de 3 500 000 rublos e impuestos: 455 000 rublos.

Al responder a la pregunta de qué impuesto se debe pagar por la venta de bienes inmuebles, es importante mencionar la opción de copropiedad. Si la propiedad de los bienes inmuebles se extiende a varias personas, entonces la obligación de pagar el impuesto también se distribuye según la participación de cada uno.de ellos. O los copropietarios pueden ponerse de acuerdo entre ellos e incurrir en una obligación tributaria en un orden diferente.

Los ciudadanos pueden utilizar la deducción más de una vez, ya que se aplica a cada unidad de la transacción. Pero dentro de 1 año, solo se permite una deducción. Gracias a esta desgravación, se puede reducir significativamente el importe del impuesto sobre la venta de bienes inmuebles.

Hay tres métodos para implementar la deducción:

• Desembolso de fondos adeudados en efectivo.
• Transferir a la cuenta bancaria del destinatario.
• Emitir un aviso al empleador indicando la exención del ciudadano del pago del impuesto sobre la renta personal por el período durante el cual se ha acumulado el monto adeudado.

¿Cómo solicitar una deducción?

Se realiza una solicitud de deducción durante el período de declaración en el que se realizaron las transacciones. La deducción se puede recibir de dos formas: una cantidad fija o una cantidad igual a los costos. La elección depende únicamente del solicitante: primero puede calcular qué opción es más rentable para él y solicitar ese tipo en particular.

La deducción es adecuada cuando un ciudadano necesita probar los costos de la compra anterior de bienes inmuebles que se vendieron en el período del informe. Por lo tanto, estos gastos tendrán que ser asegurados con copias de documentos para ellos. Para estos efectos, se presenta ante la autoridad fiscal copia de los siguientes documentos:

• Contrato de adquisición de bienes inmuebles (compraventa).
• Documento que confirma el uso de los servicios de empresas inmobiliarias.
• Acto de aceptación y transferencia duranteposesión.
• Documentos del vendedor al recibir el dinero: un recibo (si el dinero se recibió en efectivo) y un extracto bancario (si el dinero se transfirió a la cuenta).
• Órdenes de pago.
• Otros documentos generados en el curso de transacciones y que representan valor financiero.

Después de confirmar la solicitud de deducción por parte de la autoridad fiscal, debe volver nuevamente al tema del impuesto sobre las ventas de bienes inmuebles. Cuanto deberias pagar? La base imponible se reducirá significativamente. Es importante tener en cuenta que los gastos deducibles no incluyen los pagos del seguro ni los pagos de la hipoteca.

Objetivos de la ley y la práctica

Una vez que los ciudadanos conocen los impuestos sobre las ventas de propiedades a corto plazo y calculan las tasas impositivas, es posible que, sin darse cuenta, se interesen en las opciones de ahorro legal. Para responder, debe prestar atención al propósito original de introducir este impuesto.

Se creía que el motivo de los propietarios de una venta rápida después de la compra es el deseo de capitalizar la diferencia. Todos recuerdan los tiempos anteriores a la crisis, cuando los precios de los bienes raíces crecían dinámicamente y el estado no tenía influencia directa. Desde este punto de vista, este impuesto juega el papel de una herramienta indirecta para el control del mercado inmobiliario. Y esto es cierto, porque a precios inmobiliarios demasiado altos, por regla general, solo un determinado estrato social siempre se beneficiará a expensas de otros.

Pero considere otro caso: el ciudadano M. S. necesita ampliar su vivienda, tampoco es reacio a mudarse más cerca de la parte central de la ciudad,pero no posee fondos. Encuentra un compromiso: vender la única vivienda, vivir temporalmente con su familia con sus abuelos y contratar una hipoteca para una vivienda más adecuada. Todo salió según lo planeado, pero luego la crisis de los últimos años hizo sus propios ajustes. El propietario estaba entre ese 20% que no devolvió los fondos. A pesar de los esfuerzos del prestatario, no se llevó a cabo la refinanciación en otro banco.

La única decisión correcta fue vender la propiedad antes de que el banco la vendiera en una subasta abierta. Como resultado, el ciudadano pierde fondos en forma de tasas de interés hipotecarias y paga impuestos sobre las ventas. Si el costo de la vivienda ha cambiado, quizás ya no pueda comprar un apartamento. Y este no es un caso aislado.

En la etapa de discusión del proyecto de ley, se discutió la posibilidad de liberar a aquellas personas cuyo inmueble en venta sea el único. Pero a los legisladores les preocupaba que los especuladores pudieran aprovecharse de esta disposición cuando averiguaran a qué impuesto está sujeta la venta de bienes inmuebles.

¿No puedo pagar?

Es posible optimizar el monto del impuesto además de la deducción. Además de los casos contemplados por la ley, existen otras opciones:

Aportar documentación de los gastos incurridos. Esta posición también está oficialmente permitida. Por ejemplo, incluso si una persona compró una propiedad con el fin de venderla más, el monto de sus ingresos no es igual al costo total de la transacción. Sólo se reconoce como ingreso la diferencia entre la cantidad comprada y vendida.valor

Los gastos son: el costo del objeto, el costo de la expansión, el pago de las deudas existentes por los servicios públicos, la instalación de redes y los tipos permitidos de reurbanización, la mejora del paisaje y otras reparaciones.

• Aplicación de doble deducción. Ante la pregunta de cuánto se grava en la venta de bienes inmuebles, también se debe tener en cuenta la situación jurídica del contribuyente: en el marco de este tipo de tributación, es a la vez vendedor y comprador. Otra condición importante es la realización de dos transacciones (compra y venta) dentro de un año calendario. Y finalmente, la tercera condición es si la compra se realizó antes de la venta. Es decir, solo aquellos que tienen esta no es la única vivienda tienen oportunidades de optimización. Si no se reclamó la deducción al comprar el primer apartamento, ahora la obligación puede cancelarse a su cargo, independientemente del impuesto sobre la venta de bienes inmuebles que se pague al presupuesto.
• Aplicación de un factor de reducción. De acuerdo con los términos del Artículo 217 del Código Fiscal de la Federación Rusa, se considera ingreso la cantidad igual a la multiplicación del factor reductor por el valor catastral. En este caso, incluso es posible reducir la base imponible a cero.

¿Si el estado es autónomo?

Si un empresario privado vendió bienes inmuebles antes de registrarse oficialmente como empresario individual, entonces la transacción se lleva a cabo en las autoridades fiscales en forma de una declaración regular del impuesto sobre la renta personal. Si en el momento de la transacción el vendedor tenía la condición de empresario, entonces surge una pregunta lógica: cuántos impuestos habrá que pagar por la ventaIP inmobiliaria?

Aquí es importante considerar si la propiedad figura en el código OKVED como el principal medio de activos comerciales que generan ingresos o no. El segundo factor determinante es el sistema de tributación de la PI. Hay dos tipos: STS - un sistema simplificado y el método de "ingresos menos gastos".

En el primer caso, el monto de la transacción se suma a la base general para el cálculo del impuesto. El tipo impositivo a pagar es del 6%. Bajo el sistema de “ingresos menos gastos”, el monto de la transacción aumenta el monto de la ganancia. Pero en términos de gastos, es importante tener en cuenta el costo de comprar un objeto y los fondos gastados en su mantenimiento y mejora de las condiciones. Como prueba de la compra, se debe hacer una copia de los documentos de título por adelantado y luego presentarla en la oficina de impuestos.

En caso de liquidación de IP

Consideremos el caso en que una entidad comercial detiene sus actividades y liquida el estado de propiedad intelectual. ¿Qué impuestos se pagan al vender bienes inmuebles en este caso? El empresario no está sujeto a la regla de los 3 años, y está obligado a pagar el impuesto sobre la renta al presupuesto como una persona física que ha recibido ingresos adicionales. Los expertos recomiendan prepararse para el proceso de liquidación con anticipación, primero cambiando a un sistema tributario simplificado. Este método reduce significativamente los costos. Desde el punto de vista de la optimización fiscal, es recomendable vender bienes inmuebles en la condición de persona física y no como empresario individual.

Fecha de vencimiento

Al final de cada año, las entidades comerciales y las personas que trabajan en elbase, debe proporcionar información sobre el movimiento de los recursos financieros a su disposición. En este sentido, la pregunta se vuelve relevante: al vender bienes inmuebles, qué impuesto pagar, para que luego no haya reclamos de las autoridades fiscales.

Las personas físicas presentan un informe en forma de impuesto sobre la renta de 3 personas antes del 30 de abril del año siguiente al período del informe. La autoridad de presentación es la división local de la autoridad IFTS. Si el documento contiene errores de carácter técnico o relacionados con cálculos erróneos, la autoridad fiscal no aceptará el informe. No puede editar un documento existente. El informe corregido se emite en un nuevo formulario, en cuya portada habrá información sobre la recuperación. El documento se genera en dos copias idénticas. Después de la recepción del informe, se asigna un período para el pago del monto del impuesto. Este plazo suele durar hasta el 15 de julio del año en que se presentó el informe.

Se penaliza la f alta de evasión y presentación tardía de informes:

• Por no proporcionar indicadores cero - desde 1000 rublos.
• En otros casos - hasta el 30% del monto del impuesto devengado.
• Si el impuesto no se paga a tiempo, se recauda el importe del impuesto más un 20-40 % de su importe como sanción.
• Además de las sanciones principales, se cobran multas por cada día de retraso.

Por lo tanto, es importante adoptar un enfoque responsable con respecto a las obligaciones fiscales y legales. A escala nacional, la vida de todo el país depende de los impuestos.