Cómo vender un piso por tu cuenta y a través de una agencia: instrucciones paso a paso

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Vender un apartamento se considera un proceso complejo y específico. Se puede hacer de forma independiente o con la participación de agentes inmobiliarios. Muchas personas no quieren perder el tiempo buscando compradores, demostrando bienes raíces y cerrando un trato, por lo que utilizan los servicios pagados de un intermediario profesional. Pero a menudo necesita vender un objeto a un precio más alto, lo que requiere que se comunique con los compradores por su cuenta. Por lo tanto, debe averiguar cómo vender correctamente un apartamento en ambos casos.

Autoventa

Si tiene el tiempo y el deseo de realizar todos los procesos usted mismo, entonces es importante comprender los pasos correctos de este procedimiento.

Normalmente, el proceso se divide en etapas:

• preparación de documentación para el apartamento en venta;
• redecorando;
• retirada de muebles y cosas de bienes inmuebles;
• búsqueda de compradores y demostración de vivienda;
• concluir un acuerdo preliminar;
• procesamiento de transferencia de depósitos;
• firmael contrato principal, que no es necesario que esté registrado en Rosreestr;
• entrega de llaves del apartamento y redacción de escritura de traspaso;
• recibir el dinero restante para el apartamento;
• pagar impuestos si el apartamento ha sido propiedad del vendedor por menos de tres o cinco años.

Cada etapa tiene sus propios matices, y si realmente necesita decidir cómo vender rápidamente un apartamento, es recomendable establecer un precio ligeramente más bajo que el costo promedio de propiedades similares en el mercado.

Pasos preliminares

Dado que no está previsto ponerse en contacto con un agente inmobiliario, el propietario del objeto realiza todas las acciones de forma independiente. Las operaciones están preimplementadas:

• se prepara el inmueble inmediato, para lo cual se debe desocupar de muebles y todo lo demás;
• reparaciones cosméticas menores si es necesario;
• todos los ciudadanos registrados en el espacio habitable son dados de alta;
• es deseable que el propio propietario compruebe, para que los compradores potenciales estén seguros de la pureza legal de la transacción.

Tan pronto como el apartamento está listo para la venta, comienza la preparación de la documentación.

¿Qué documentos necesito?

Si el vendedor tiene todos los documentos necesarios para la propiedad inmobiliaria, esto afectará positivamente la eficiencia de la venta del objeto. ¿Cómo vender legalmente un apartamento? Para ello, el vendedor debe tener documentos:

• certificado de registro;
• extraído de USRN;
• extracto del libro de la casa,que contiene información sobre todos los propietarios y personas registradas;
• estado de la cuenta personal, indicando la ausencia de deudas por vivienda y servicios comunales;
• si hay un niño menor de edad entre los propietarios, debe obtener el consentimiento para la venta de las autoridades de tutela;
• pasaportes de todos los copropietarios;
• pasaporte técnico y plan técnico para el apartamento, y con la ayuda de estos documentos, los compradores potenciales podrán comprender si se llevó a cabo una remodelación ilegal en la propiedad;
• certificado del Servicio de Impuestos Federales que acredite que no existen deudas por concepto de impuesto predial;
• si el vendedor está oficialmente casado, entonces su cónyuge redacta un consentimiento notariado para el proceso.

Si es necesario, los compradores potenciales pueden solicitar documentación adicional.

¿Cuál es el costo?

Los propios ciudadanos pueden determinar el precio, centrándose en varios factores. Por ejemplo, se tienen en cuenta el año de construcción de la casa, el estado de las comunicaciones de ingeniería, la ubicación del objeto, la infraestructura existente, la distancia de las tiendas y paradas de autobús, así como la cantidad de pisos y otros factores.

Es recomendable fijarse en los precios medios de objetos similares para fijar el mejor precio.

¿Cómo vender rápidamente un apartamento? Para ello, es recomendable reducir ligeramente el coste. Además, la velocidad se ve afectada por la exactitud del anuncio de venta.

Buscar compradores potenciales

Para ello, lo óptimo es colocar anuncios en periódicos o sitios especializados enLa Internet. ¿Cómo vender un apartamento usted mismo? Para ello se tienen en cuenta las recomendaciones:

• un anuncio debe ser interesante y llamativo;
• debe indicar inmediatamente el precio y todos los beneficios del inmueble;
• se permite colocar anuncios no solo en recursos gratuitos, sino incluso en vallas publicitarias en la ciudad, si necesita hacer un trato rápidamente.

Al demostrar bienes raíces, debe hablar sobre todas sus características positivas. Algunas desventajas se pueden convertir en ventajas, por ejemplo, si hay una planta baja, será adecuada para personas mayores o familias con niños pequeños.

Reglas de la oferta

Tan pronto como se encuentra un comprador, es necesario averiguar cómo vender correctamente un apartamento desde un punto de vista legal. Se recomienda utilizar la ayuda de un abogado, pero si tiene conocimientos actualizados, el proceso se realiza de forma independiente. ¿Cómo vender un apartamento? La instrucción paso a paso consta de varios pasos:

1. Redacción de un contrato preliminar. Indica las intenciones de los dos participantes de realizar una transacción. Se enumeran los puntos importantes: el objeto del acuerdo, su precio, el procedimiento de liquidación, el momento de la transferencia de bienes inmuebles y la firma del contrato principal.
2. Introducción por parte de los compradores de un depósito de seguridad. Actúa como una garantía de que la gente no rechazará la compra. Si se recibe un rechazo, el vendedor no devuelve los fondos. En lugar de un depósito de seguridad, se puede redactar un acuerdo sobre un depósito.
3. Implementación de pagos del apartamento. ¿Cómo vender un apartamento sin intermediarios y no estar expuesto a estafadores? Para hacer esto, es importante seguir cuidadosamente todos los pasos y, especialmente, se presta mucha atención a las reglas para realizar los pagos de un apartamento. Es recomendable utilizar celdas bancarias para esto. Para ello, el comprador deberá alquilar una caja de seguridad en el banco por el tiempo necesario para registrar la transacción. El comprador deposita los fondos en la cantidad requerida en presencia del vendedor y un empleado del banco. El paquete con fondos está sellado y sellado con las firmas de todas las personas presentes. Después de registrar el derecho de propiedad por parte del comprador, el vendedor podrá cobrar el dinero.
4. Conclusión del contrato principal. Se hacen 3 copias, ya que una se queda con el vendedor, la otra se envía al comprador, y la tercera la requiere el notario. No es necesario registrar el contrato en Rosreestr, pero es recomendable redactarlo ante notario.
5. El comprador registra el objeto por sí mismo en Rosreestr o MFC.
6. El vendedor cede el apartamento y las llaves del mismo al nuevo propietario, y para ello es conveniente que se realice una escritura de traspaso.
7. El vendedor puede cobrar los fondos restantes para el apartamento del banco u otro método previamente acordado.

Habiendo descubierto cómo vender un apartamento sin intermediarios, será posible realizar todas las acciones correctamente y no pagar una cantidad significativa de dinero por los servicios de los agentes inmobiliarios.

Errores típicos

Si una persona vende por su cuenta, a menudo se producen errores típicos. Cómovender un apartamento? Para ello, conviene tener en cuenta algunos de los errores que cometen muchos vendedores:

• determinación incorrecta del precio de los bienes inmuebles, lo que puede generar demoras en el proceso o que el vendedor no reciba beneficios;
• f alta de preparación previa a la venta competente;
• no preparar todos los documentos necesarios.

Si no utiliza los servicios de un agente inmobiliario, tendrá que prepararse para un procedimiento largo y complejo.

Venta a través de intermediarios

Si no desea ocuparse del proceso de venta usted mismo, puede utilizar los servicios de agentes inmobiliarios. Las ventajas de usar intermediarios incluyen:

• los profesionales preparan todos los documentos ellos mismos, por lo que solo pueden pedirle al vendedor que obtenga este o aquel certificado;
• los propios agentes inmobiliarios evalúan la pureza jurídica de la venta, por lo que muchos compradores son más leales a tal adquisición;
• según las estadísticas, los apartamentos se venden mucho más rápido que cuando la transacción se completa de forma independiente;
• todas las etapas de la transacción son manejadas por empleados de la agencia inmobiliaria.

Las desventajas de ponerse en contacto con agentes inmobiliarios incluyen el hecho de que tiene que vender un apartamento a un costo más bajo de lo planeado.

Proceso de venta a través de una inmobiliaria

Si decide utilizar los servicios de un intermediario, primero debe elegir una agencia inmobiliaria adecuada. Debería haber estado en el mercado durante mucho tiempo, y también se recomienda leer todas las reseñas con anticipación.sobre él. Tan pronto como encuentre la compañía adecuada, debe averiguar cómo vender correctamente un apartamento a través de una agencia. Para ello se realizan las siguientes acciones:

• se concluye un acuerdo con la organización seleccionada;
• los documentos se transfieren a todos los propietarios y el bien inmueble al agente;
• las llaves del apartamento se entregan al agente inmobiliario para que el especialista pueda demostrar el objeto a los posibles compradores;
• tan pronto como se encuentra un comprador, se concluye un contrato con él;
• cálculo y ejecución de la transacción;
• se entregan las llaves del apartamento al nuevo propietario.

Debido a la participación de un intermediario, es posible vender la propiedad en un período de tiempo realmente corto, por lo que si el propietario mismo no tiene la oportunidad de vender por su cuenta, entonces esta opción se considera una solución ideal.

Los matices de vender a plazos

Algunos compradores no pueden permitirse transferir inmediatamente todos los fondos para el apartamento al vendedor, por lo que solicitan un plan de pago a plazos. ¿Cómo vender un piso a plazos? Para ello, se tienen en cuenta los matices del proceso:

• después de redactar el contrato, se forma un calendario de pagos;
• depósito requerido con la redacción oficial del acuerdo;
• el pago inicial debe ser de al menos el 70% del costo del apartamento;
• el resto se puede pagar en cuotas mensuales o trimestrales iguales;
• podrá prever la posibilidad de utilizar el capital de maternidad u otros beneficios;
• el pago se puede hacer en efectivo con el giro obligatoriorecibos, a través de una caja de seguridad o transferencias de dinero sin efectivo.

En tales condiciones, el vendedor corre el riesgo de que incluso al registrar un apartamento como prenda, el comprador se niegue a pagar los fondos restantes. Por lo tanto, tendrá que acudir a los tribunales. ¿Puede el vendedor cobrar intereses por pagar a plazos?

Especificidades de la venta de una habitación en un piso comunitario

Si hay una habitación en un apartamento comunal, es bastante difícil venderla. ¿Cómo vender un piso comunitario? Para ello se tienen en cuenta los matices:

• los vecinos tienen derecho de preferencia, por lo que inicialmente se les ofrece la propiedad;
• si se niegan, entonces la negativa se hace mediante documentos oficiales certificados por un notario público;
• no se puede vender una habitación a extraños por más de la cantidad que se ofreció a los compañeros de piso.

De lo contrario, dicha transacción no es diferente de la venta estándar de un apartamento. Si comprende a fondo cómo vender correctamente una habitación en un apartamento, en el futuro no habrá problemas con el hecho de que los antiguos vecinos están tratando de impugnar el derecho del comprador sobre el objeto comprado. Por ello, es recomendable formalizar todas las actuaciones con la ayuda de la certificación de la documentación por un notario.

¿Puedo vender con una hipoteca?

Incluso cuando venden por su cuenta, a menudo los vendedores se enfrentan al hecho de que a los compradores se les pide que compren con un préstamo hipotecario. El proceso es complejo y largo,pero si lo entiendes bien, entonces no habrá problemas. ¿Cómo vender un apartamento en una hipoteca? El procedimiento se realiza en varias etapas:

• todos los detalles de la transacción son negociados por los dos participantes;
• formando un contrato preliminar;
• se emite un depósito al vendedor, por el cual se extiende un recibo;
• la tasación de la propiedad está en curso y el comprador paga los servicios de un tasador independiente;
• el vendedor transfiere todos los documentos de bienes raíces, que luego se envían al banco para que la organización esté convencida de la pureza legal de la transacción;
• después de obtener la aprobación del prestamista, se concluye un contrato estándar entre el vendedor y el comprador;
• se firma un contrato de préstamo con el banco prestatario;
• se entrega un apartamento al nuevo propietario en Rosreestr, donde además se fija un gravamen sobre bienes inmuebles;
• se transfiere al banco un extracto del USRN con otros documentos;
• el vendedor recibe del banco el importe restante de su apartamento.

Debido a la participación del banco, puede estar seguro de que los fondos se transferirán realmente al propietario anterior del apartamento. Las liquidaciones se pueden enviar mediante transferencias electrónicas o se puede usar una celda bancaria.

Por lo tanto, si entiende bien cómo vender un apartamento, entonces no habrá dificultades con este proceso. El procedimiento se puede realizar de forma independiente o con la participación de un intermediario. Se permite entregar a los compradores a plazos o realizar una venta a expensas de un préstamo hipotecario emitido por el comprador. Ael cumplimiento de ciertas condiciones, incluso una habitación en un apartamento comunal se vende sin dificultades. Al mismo tiempo, es importante preparar documentos para la vivienda y comprender qué pasos debe seguir cada parte de la transacción para que el proceso de venta sea legalmente limpio y seguro.