Edificio nuevo o "secundario": ¿qué es mejor comprar?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Última modificación: 2023-12-17 10:24

Una de las preguntas principales que tienen muchos compradores de viviendas es la elección entre un edificio nuevo y un edificio "secundario". La elección se complica seriamente si los precios de ambos tipos de apartamentos no difieren mucho. Cada opción tiene sus pros y sus contras, por lo que la compra de una vivienda debe abordarse con mucha responsabilidad. Este es un apartamento, después de todo, y algunos de ellos pueden costar cientos de miles de dólares.

Edificio nuevo o "secundario", ¿cuál es mejor?

Vivienda principal es un apartamento que no fue registrado previamente a nadie. De hecho, a menudo intentan vender apartamentos que ni siquiera se han construido como vivienda principal.

Tenga en cuenta que la venta de apartamentos en casas que recién se están construyendo o planeando desarrollar está regulada por la Ley No. 214-FZ. Esta ley obliga al desarrollador a construir una casa y ponerla en funcionamiento, transfiriendo a los participantes del programa (compradores) los departamentos (objetos) fijados en el contratoconstrucción).

Después de poner la casa en funcionamiento, se firma el certificado de aceptación del objeto. Al mismo tiempo, los compradores deberán registrar la propiedad del apartamento en el nuevo edificio. Después de recibir el certificado de registro estatal, el estado de la vivienda cambiará automáticamente de primaria a secundaria.

¿Qué es una "segunda mano"?

La vivienda de revendedor es un piso que pertenece a alguien, es decir, es propiedad de una persona física o jurídica. En este caso, el apartamento puede ser particular, municipal o estatal. Pero sigue siendo una segunda casa. Por lo tanto, incluso los apartamentos nuevos que se construyeron hace seis meses o un año ya se consideran viviendas secundarias, aunque en realidad son nuevos. Por lo tanto, inicialmente es imposible decir cuál es mejor: un edificio nuevo o un "secundario", porque ambos apartamentos pueden ser nuevos.

En cuanto a los apartamentos municipales, la gente puede vivir allí a través de un contrato social de trabajo. No tienen un certificado de registro estatal, pero la vivienda donde viven todavía se considera secundaria, ya que todavía tienen un propietario: el municipio.

Criterios para comparar ambos tipos de apartamentos

Es imposible determinar exactamente qué es mejor comprar: una "secundaria" o un edificio nuevo, porque no hay ventajas obvias para la vivienda principal sobre la vivienda secundaria. Todo dependerá de la situación y las condiciones. Si desea tomar la decisión correcta y finalmente decidir por sí mismo qué es más rentable: un "secundario" o un nuevo edificio, entoncesconsidere los siguientes criterios:

1. Coste. Si hablamos de "primario", entonces hay un patrón: el costo por metro cuadrado de vivienda depende de la etapa de construcción de la instalación. En la primera etapa, el costo por metro cuadrado será bajo y esta es la principal ventaja de la vivienda principal. El precio de la "segunda mano" siempre es más alto y no hay forma de bajar este precio fijo.
2. Tiempo. Al comprar una vivienda secundaria, puede mudarse a ella inmediatamente después de la conclusión de la transacción. Pero con el "primario" no es posible. Si el comprador concluye un trato y compra una casa en la etapa de excavación de un pozo de cimentación, tendrá que esperar otros dos años. Si concluye un trato en la etapa de finalización de la construcción, entonces el precio por metro cuadrado será más alto, pero tendrá que esperar solo entre tres y cuatro meses.
3. Inversiones. Al comprar una vivienda en un edificio nuevo, se ofrece al comprador para un acabado en bruto. Esto significa que tendrá que invertir mucho dinero en reparaciones, la compra de materiales de construcción, la compra de equipos y muebles. Al comprar un apartamento en el mercado inmobiliario secundario, a menudo puede encontrar apartamentos renovados. Y aunque las reparaciones suelen ser baratas o viejas, ese apartamento es bastante habitable. Por lo tanto, el tema de la inversión adicional es relevante a la hora de elegir una vivienda.
4. Surtido. El mercado secundario de vivienda es mucho más amplio, y aquí hay más ofertas. Por lo general, los apartamentos más exitosos en edificios nuevos se compran en la etapa de excavación. Al final del desarrollo, las opciones más desfavorables permanecen a la venta.
5. Registro. Es imposible registrarse en un edificio nuevo, porque para obtener un permiso de residencia, debe tenerun certificado de registro de propiedad, o tener un familiar que ya esté registrado en vivienda pública.
6. Posibles ingresos. Ya se ha escrito anteriormente que el precio por metro cuadrado crece en proporción directa a la etapa de construcción. Por lo tanto, al invertir en la etapa de excavación, el propietario de la futura vivienda puede obtener una ganancia de hasta el 30% anual. Este es el caso si la construcción va sin demora. No se puede garantizar que el costo de la vivienda secundaria aumente, pero cambia debido a factores del mercado. Sin embargo, puede ganar dinero en un apartamento secundario alquilándolo. Es difícil calcular la cantidad de ganancia en este caso. Todo depende del costo, el área y muchos otros factores.
7. Hipoteca. El edificio "secundario" o nuevo se puede tomar en una hipoteca. Sin embargo, en el caso de un préstamo hipotecario para un apartamento en un edificio nuevo, existen muchas dificultades diferentes. Los bancos intentan no otorgar préstamos para la compra de apartamentos que aún no están terminados, ya que existe el riesgo de que nunca se completen. Uno o más bancos como máximo pueden otorgar dicho préstamo, y las condiciones para esto pueden ser desfavorables. Por lo general, la tarifa para la vivienda principal es un 2-3 % más alta en comparación con la tarifa para la vivienda secundaria.
8. Pureza jurídica. Al comprar una casa nueva, puede estar 100% seguro de que está limpia desde el punto de vista legal. Nadie ha vivido en él antes, y el comprador aquí es el nuevo propietario. Los apartamentos en el mercado secundario tenían dueños, a veces varios. Y a menudo no se sabe qué tipo de personas eran y qué hacían en el apartamento.

Además, en los edificios nuevos siempre hay nuevos sistemas de comunicaciones e ingeniería. En el mercado secundario, las comunicaciones pueden desgastarse y requerir reemplazo, por lo que en este caso es una ventaja a favor de un nuevo edificio. Además, al comprar una propiedad "principal", hay muy pocas posibilidades de que un drogadicto o alcohólico viva cerca.

Riesgos

Al comprar un apartamento en un nuevo edificio en construcción, existe el riesgo de que la empresa constructora quiebre y la construcción no se complete. En este caso, no puede recuperar su dinero. No es realista prever. La práctica muestra que, con bastante frecuencia, las empresas constructoras retrasan la entrega de viviendas y los compradores no pueden hacer nada al respecto. Por supuesto, el gobierno está tratando de reducir este riesgo al considerar leyes sobre el seguro obligatorio de los desarrolladores contra la quiebra. Pero todavía existe un riesgo, e incluso las sanciones por demora no impiden que el desarrollador retrase los plazos. Al elegir entre un edificio nuevo o un "secundario", debe recordar estos riesgos. Pero si se confía en el desarrollador y tiene autoridad, entonces el riesgo de adquirirle una vivienda se reduce drásticamente.

Sin embargo, también existen riesgos en el mercado inmobiliario secundario. Están relacionados con la ejecución del contrato de compraventa. Este contrato puede rescindirse en los tribunales después de que el comprador haya pagado todo el dinero. También hay casos en que aparecen terceros con la propiedad legal de bienes inmuebles. En este caso, el contrato de venta puede rescindirse nuevamente y la transacción se declarará inválida. En este caso, perderá su dinero ypermanecer sin hogar. Afortunadamente, todos estos riesgos se pueden nivelar con la ayuda de un abogado competente, pero sus servicios pueden ser costosos.

Ventajas de un nuevo edificio

Los apartamentos en obra nueva cuentan con las siguientes ventajas:

1. Están hechos de materiales modernos. Esto significa indirectamente que son más duraderos y fiables.
2. Están bien diseñados y casi siempre son espaciosos.
3. El diseño es cómodo y está hecho de acuerdo con los estándares modernos.
4. Los aterrizajes son limpios y grandes. Lo mismo se aplica a las entradas.
5. Todos los apartamentos tienen ventanas de doble acristalamiento.
6. Los contadores de agua y gas están por todas partes.
7. Hay ascensores en funcionamiento, algunas casas incluso tienen montacargas.
8. Hay aparcamiento subterráneo y en el patio.

El precio de una obra nueva como principal ventaja

Todas estas ventajas son pequeñas en comparación con la ventaja más importante: el costo. La mayor popularidad de la vivienda principal proporciona el precio. Si compra un apartamento de este tipo en la etapa de excavación, entonces un apartamento en un edificio nuevo puede costar un 30% menos que exactamente el mismo apartamento en el mercado secundario de vivienda. Es decir, si un "secundario" condicionalmente bueno cuesta 100 mil rublos (el precio se toma como ejemplo), entonces el mismo "primario" costará solo 70 mil. Es cierto que tendrá que esperar alrededor de un año, o incluso dos.

Espacio habitable y seguridad mejorada

Otro argumento a favor de"primarias" - una gran sala de estar. Los proyectos modernos proporcionan a los residentes un área grande. Por ejemplo, las nuevas casas de paneles más populares en Rusia (serie P-44T) prevén un área mínima para un apartamento igual a 38 "cuadrados". Pero en una casa de paneles antigua, el área de un apartamento de una habitación puede ser de 30 a 33 metros cuadrados. Este era el estándar en el momento en que se construyó esta antigua casa.

¿Aún no sabes qué es mejor, "de segunda mano" o obra nueva? Entonces aquí hay otro argumento para usted: en los edificios nuevos, se observan nuevos requisitos de seguridad, se utilizan nuevas tecnologías y materiales. También hay garantía para algunos elementos: techo, equipos de ingeniería, paredes y ventanas. Si dentro de los cinco años un inquilino encuentra problemas que no están relacionados con el funcionamiento inadecuado de la vivienda, entonces puede comunicarse con el desarrollador y exigir que elimine el defecto y pague una compensación por los daños causados.

Limpieza legal de la vivienda

Al elegir qué apartamento comprar, un edificio nuevo o un "secundario", también debe recordar que la vivienda secundaria puede tener un "pasado oscuro" en la historia. Pero los edificios nuevos están legalmente siempre limpios, y no tiene que preocuparse de que aparezca algún pariente del vendedor con los derechos de su apartamento. El único riesgo está asociado con la posible pérdida de dinero durante la construcción de viviendas en la etapa de excavación. Pero en caso de problemas con el desarrollador relacionados con la implementación de redes de ingeniería o documentación, este simplemente pospondrá la fecha límite para la finalización de la instalación. La probabilidad de que el desarrollador quiebre es pequeña. Lo más probable es que esté asegurado contra la bancarrota por completo. Sin embargo, generalmente hay casos tristes en los que, por alguna razón, el desarrollador congela el objeto y luego las personas que compraron apartamentos en un edificio sin terminar no los reciben y no pueden devolver el dinero.

Infraestructura y paisajismo

Además, al comprar un apartamento en un edificio nuevo, existe la posibilidad de ingresar a una parte de la ciudad con una infraestructura poco desarrollada. Por lo general, el desarrollador inicialmente pone en funcionamiento un edificio residencial, y solo años después aparecen tiendas, escuelas, jardines de infancia y otros objetos a su alrededor. Por lo tanto, al comprar dicha vivienda, debe comprender que al principio tendrá que viajar para comprar alimentos. Aunque si se está construyendo un nuevo edificio en el centro de la ciudad, el costo de un apartamento allí será muy alto.

Otra desventaja es la f alta de comodidades. Un apartamento en una casa nueva es una caja de hormigón incluso sin servicios públicos. Aquí no hay nada, por lo que tendrás que invertir dinero y esfuerzo en el paisajismo.

Ventajas de "secundario"

Al elegir entre un edificio nuevo o un "secundario", también debe recordar las desventajas y ventajas de este último tipo de vivienda. Empecemos con las ventajas:

1. La posibilidad de mudarse inmediatamente al apartamento que acaba de comprar.
2. En tal apartamento habrá comunicaciones de ingeniería y algún tipo de reparación, lo que ya le permite vivir aquí.
3. Gran surtido. El mercado inmobiliario secundario es enorme y, a menudo, puede elegir entre diferentes opciones. y es posibleencuentre un apartamento que esté cerca del metro y tenga una gran vista desde la ventana.

Desventajas de los apartamentos en el mercado inmobiliario secundario

Por supuesto, todas estas ventajas a menudo empujan a los compradores a considerar el mercado inmobiliario secundario. Pero, hablando de qué apartamento es mejor: un edificio nuevo o un "secundario", definitivamente debe señalar las desventajas:

1. Alto precio por metro cuadrado.
2. Una larga historia que puede ocultar hechos desagradables. Para comprar definitivamente una buena vivienda sin problemas legales en el futuro, deberá invertir en un abogado profesional que pueda verificar el historial y la "limpieza" del apartamento.
3. Los muros de contención pueden haberse debilitado a lo largo de su vida útil.
4. Las comunicaciones de ingeniería son antiguas y es posible que sea necesario reemplazarlas pronto, o pueden funcionar durante otra década.

Deterioro de la casa como posible desventaja

Sin embargo, las paredes y los servicios públicos pueden ser débiles en una casa que se construyó hace 20 o 25 años. A pesar de la apariencia atractiva de la casa, su estado general puede ser malo, por lo tanto, al comprar una casa, es recomendable revisar los sistemas de ingeniería y la solidez de la casa misma. Para hacer esto, tendrá que gastar dinero en evaluaciones de expertos de especialistas. A veces, la situación puede resultar en que tendrá que gastar la mitad del costo del apartamento para reemplazar las comunicaciones y realizar trabajos para fortalecer la estructura de la casa. Por lo tanto, vale la pena pensar detenidamente qué apartamento es mejor comprar: un "secundario" o un edificio nuevo. Hay ventajas y desventajas tanto allí como allí. Es imposible generalizar cuál es mejor. Es necesario comparar apartamentos específicos en la casa antigua y el edificio nuevo.

¿Importan las reseñas?

¡El último criterio que lo ayudará a elegir un edificio de reventa o nuevo es la retroalimentación de los residentes y compradores! Por ejemplo, si un constructor está construyendo una casa nueva, asegúrese de leer reseñas al respecto. Los compradores pueden hablar negativamente de él, ya que en el pasado retrasó mucho el proceso de construcción. Si el desarrollador es nuevo, tampoco debes confiar particularmente en él, pero si tiene una reputación impecable y buenas críticas, se puede confiar en él.